В данной статье не будет установления всех обязанностей, которые несут УО при управлении многоквартирным домами (далее-МКД) и тем более философии по данному вопросу. При всём многообразии в деятельности УО хочется подробно раскрыть вопрос об отдельных лицевых счетах для оплаты жилищно-коммунальных услуг каждого собственника помещений в МКД и о механизме реализации данного вопроса на практике.
С введением Жилищного Кодекса РФ с 2005 года действующим законодательством прямо не предусмотрен раздел лицевых счетов. Вместе с тем имеется возможность выставления нескольких платежных документов, где будет определен размер расходов каждого правообладателя пропорционально его доле.
В соответствии со статьей 249 Гражданского Кодекса РФ (далее-ГК РФ) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Учитывая, что один лицевой счёт по оплате за помещение и коммунальные услуги зачастую принадлежит нескольким собственникам, существует вероятность развития между ними конфликтных ситуаций. Во избежание данного факта законодатель установил возможность определения порядка оплаты для каждого собственника и открытии для него отдельного лицевого счёта.
По причине того, что единый платежный документ участникам долевой собственности выставляют и доставляют УО, то в своей деятельности последние практически ежедневно сталкиваются с досудебным порядком урегулирования таких споров либо исполнением решений суда об определении размера и порядка участия в расходах на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги и открытии отдельного лицевого счёта участникам жилищных правоотношений одного помещения.
По смыслу статьи 155 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ, каждый из сособственников жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платежного документа (п.27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017г. № 22 ).
Закон не запрещает участникам долевой собственности иметь единый лицевой счет и ежемесячную квитанцию для производства платежей. Это предусмотрено ст.247 ГК РФ:
- пользование и владение имуществом, которое находится в долевой собственности возможно по взаимному согласию;
- если между собственниками не было достигнуто согласия – вопрос решается в судебном порядке.
Однако «больной» вопрос по оплате жилищно-коммунальных услуг можно решить без суда.
Президиум Верховного суда РФ (далее-ВС РФ) 07 марта 2007 года в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2006 года определил:
«Собственники помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.
Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачу ему соответствующего платежного документа».
В связи с тем, что специальных требований к форме, условиям и порядку заключения такого соглашения не установлено, к нему применяются правила гражданского законодательства о гражданско-правовых сделках. Такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме, нотариальное удостоверение соглашения не требуется (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
При не достижении соглашения по данному вопросу, участники долевой собственности вынуждены обращаться в суд. Особенно часто это касается собственников, вступивших в наследство. Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области от 27 октября 2017 г. по делу № 2-10282/2017 установил:
«После смерти Ерюшевой О.В. собственниками комнаты стали Косякина Л.С. и Казакова О.С.
Стороны не ведут совместного хозяйства, не имеют общего бюджета, проживают отдельными семьями, в связи с чем, у них возникают разногласия по вопросу оплаты коммунальных услуг и квартплаты.
Управляющая компания может заключить отдельные договора по оплате жилья только при наличии согласия всех собственников жилого помещения. Как установлено в судебном заседании, такого согласия нет.
В связи с чем, суд считает возможным удовлетворить требования истца об определении размера участия в расходах на оплату жилого помещения и определить размер участия в расходах на оплату коммунальных услуг в квартире, расположенной по адресу: <адрес> пропорционально доле собственности каждого собственника от суммы коммунальных платежей, а также возложить на ООО «УК №1 ЖКХ» обязанность заключить с собственниками соответствующее соглашение и выдать отдельный платежный документна оплату начисляемых коммунальных услуг.
Как установлено в судебном заседании, собственники членами одной семьи не являются, выдача каждому собственнику отдельного платежного документа отвечает интересам каждого из них».
Безусловно, при наличии у собственников соглашения и предъявлении одного экземпляра при обращении, УО идут в данной ситуации на встречу. Однако когда определить порядок оплаты членом своей семьи (бывшим членом семьи, проживающим совместно с собственником) хочет собственник помещения в МКД, УО предпочитают отказать в его желании самостоятельно определить такой порядок. В данном случае УО не понятен механизм осуществления действий в досудебном порядке, учитывая, что у члена семьи собственника отсутствует доля, в соответствии с которой на законных основаниях несложно произвести ежемесячное начисление. А опрометчивое принятие решение по заявлению собственника (члена его семьи) может привести к лишним судебным разбирательствам с участием УО о признании установления такого порядка незаконным. И лучшим выходом в данном вопросе будет участие УО в судебном разбирательстве, когда на основании отказа компании заинтересованная сторона (собственник либо член его семьи) обратится в суд. Чаще всего по таким спорам управляющего привлекают в качестве ответчика либо третьего лица. В судебной практике встречаются примеры, когда лицам, не являющимся собственниками, было отказано в требовании об определении доли оплаты за жилищно-коммунальные услуги (к примеру, апелляционное определение Московского городского суда от 30 июля 2015 года по делу № 33-13668).
Более проблемным является вопрос, когда помещение находится в пользовании жильцов по договору социального найма, так как члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут солидарно с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий проживать в этом жилом помещении, несет самостоятельную ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя.
Такие споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением согласия между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке. Суд вправе определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения с учетом количества лиц, имеющих право пользования данным помещением. В данном случае суд возлагает на управляющую организацию обязанность по заключению с бывшим членом семьи нанимателя соответствующего соглашения и выдаче ему отдельного платежного документа на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то названные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14; п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).
Колпинский районный суд (г. Санкт-Петербург) в решении по делу № 2-2129/2017 от 26 октября 2017 года указал:
«Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФи статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя(управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».
Таким образом, вопрос о порядке оплаты за жилищно-коммунальные услуги и желанию жителей приватизированных и муниципальных квартир платить за «себя» стал довольно востребованным. Несомненно, данный факт связан с систематическим ростом квартплаты и коммунальных платежей. В семьях с мирными отношениями данный вопрос может никогда не появиться. А вот при наличии разногласий такие семейные споры превращаются в жилищные и становятся источником желания членов семьи знать точный размер оплаты за жилищные и коммунальные услуги за каждого.
УО имеют в данных спорах немаловажную роль, и как обычно в ежедневной рабочей суете являются исполнителями подобных судебных решений и «участниками» семейно-жилищных споров досудебного порядка. Никакой из «хэппи-ендов» для правообладателей помещений в МКД не будет являться положительным для УО. Дополнительными обязанностями станут платежные документы по количеству каждого собственника (нанимателя, членов их семей) и участие в судебных заседаниях с участием жителей, не сумевших договориться об оптимальном для всех решении в семейном гнезде либо в стенах УО.
