Сравнительно недавно на строительном рынке жилья появился новый вид недвижимости — апартаменты. Он имеет ряд преимуществ перед привычными для большинства населения квартирами. Апартаменты привлекают доступной ценой, удобным расположением, возможностью внутреннего переустройства. При этом имеются и недостатки: повышенный налог на имущество, коммерческие цены на коммунальные услуги, невозможность оформления прописки. В чём ещё заключается разница между этими типами недвижимости?
Что такое апартаменты
Чёткое определение апартаментов в российском законодательстве отсутствует. Под данным видом жилья обычно понимают элитную коммерческую недвижимость, предоставляющую возможность комфортного временного размещения. Выдвигается основное требование к апартаментам — минимальное количество комнат (их должно быть не менее 2-х), обязательное наличие кухонного помещения и санузла. Общая площадь не должна быть меньше 40 м².
Строят апартаменты на земле, как правило, в центральной части города, которая имеет категорию промышленного назначения. Воздвигать на них жилую недвижимость не разрешается.
Предназначаются апартаменты для временного проживания, поэтому к ним предъявляются пониженные нормативы по звукоизоляции, освещённости, вентиляции, пожарной защите. Нет строгого соблюдения расстояния между находящимися поблизости зданиями. Не требуется обеспечение социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Всё это позволяет снижать первоначальную стоимость при продаже апартаментов.
Что такое квартира
Квартира представляет жилое помещение, имеющее все необходимые коммуникации и пригодное для постоянного проживания в многоквартирном доме (статья 16 ЖК РФ).
При строительстве жилой недвижимости значительная часть средств и времени расходуется на приведение её в соответствии со всеми СНИПами и пожарными нормами. Поэтому стоимость квартиры на окраине будет такая же, как цена апартаментов в центре города.
В чём разница
Главным отличием квартиры и апартаментов считается юридический статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, что делает невозможным оформление регистрации проживающих в них граждан. Квартиры принадлежат к жилой недвижимости, и прописка оформляется как на постоянной, так и на временной основе.
Преимущества и недостатки апартаментов
Рассматривая приобретение апартаментов, следует взвесить все «за» и «против» такой покупки.
К плюсам можно отнести следующие факторы:
- Доступная по сравнению со многими квартирами стоимость коммерческого жилья. В среднем разница составляет около 20% в пользу апартаментов.
- Удобное месторасположение. Апартаменты обычно находятся в центральной части города, в деловом центре, что является привлекательным для занятых граждан, которые приобретают апартаменты в непосредственной близости с местом своей работы.
- Апартаменты возможно использовать не только для проживания, но и в качестве организации офисного помещения. В них можно разместить кабинет психоаналитика или массажиста. Возможен вариант приобретения в одном здании места для проживания и отдельного помещения под офис, например, в Москва-Сити.
- При организации в апартаментах мастерских, студий, ателье налог на оплату имущества не взимается (статья 407 НК РФ).
- Кадастровая стоимость этого вида недвижимости почти в 1,5 раза ниже квартирной, что несколько сглаживает разницу в величине оплачиваемого налога на имущество.
- Возможна любая перепланировка внутри апартаментов. Нет строгой регламентации и обязательного согласования с жилищным отделом. Например, в апартаментах можно самостоятельно спроектировать любое желаемое количество ванных комнат. Ограничения установлены только на несущие перекрытия.
Отрицательными сторонами приобретения апартаментов могут служить следующие моменты:
- Невозможность получить постоянную регистрацию в месте проживания. Это влечёт за собой некоторые социальные и бытовые проблемы: нельзя встать в очередь в детский сад, оформить полис ОМС. Жильцы апартаментов смогут зарегистрироваться только временно при условии расположения апартаментов в гостиничном комплексе.
- Повышенная ставка при расчёте налога на имущество. Она составляет от 0,5% до 2% по сравнению со ставкой для жилой недвижимости. Например, за квартиру стоимостью до 10 млн. рублей начисляется налог из расчёта 0,1%. При этом вычет, уменьшающий налог на 20 м², для апартаментов не применяется.
- Высокие тарифы на коммунальные услуги. Владельцы апартаментов оплачивают электроэнергию и тепло в среднем по тарифным ставкам выше квартирных на четверть. Тарифы на водоснабжение превышают расценки в квартирах на 10–15%. Связано это с передачей прав назначения тарифных ставок управляющим компаниям.
- Имеются определённые запреты на получение льгот при покупке апартаментов. Покупатель не сможет оформить налоговый вычет, положенный при приобретении квартиры (статья 220 НК РФ). Невозможно использовать средства материнского капитала или жилищного сертификата, выдаваемого льготным категориям населения (молодым семьям, молодым специалистам). Оформить субсидию на услуги ЖКХ не получится.
- Наличие социальной инфраструктуры для апартаментов не является обязательным условием сдачи в эксплуатацию недвижимости. Поблизости может не быть: школ, детских садов, поликлиник и игровых площадок.
- В апартаментах нет соблюдения установленных для жилых помещений санитарных норм и правил. Стенные перегородки, расположение оконных проёмов могут не соответствовать тем нормативам, которые установлены для квартир.
Можно ли прописаться в апартаментах
Апартаменты считаются нежилой недвижимостью. Имея такой юридический статус, прописка в коммерческих помещениях не предусмотрена. Оформить регистрацию в апартаментах можно временную, и то, только, если недвижимости присвоена категория гостиничного комплекса. Имеются ограничения по срокам временной прописки. Она не должна превышать 5 лет. Во всех других апартаментах зарегистрироваться нельзя.
Покупателей апартаментов привлекают определённые преимущества — заманчивая стоимость, размещение в центре города, просторные помещения, где можно воплотить любые дизайнерские проекты, близкое расположение к работе. Одновременно с получением в собственность такой коммерческой недвижимости её владельцы приобретают ряд юридических, финансовых и социальных проблем.
