На днях ДОМ.РФ (в прежние времена называемый АИЖК) отчитался об очередном ипотечном рекорде — целых 100 тысяч кредитов на покупку недвижимости было выдано за февраль. Все чаще приходится слышать, что доля ипотечных сделок в различных проектах увеличивается до 70-80%. Кажется, что ипотека завоевала рынок. Чем это чревато и стоит ли доверять статистике мы узнали у Дианы Имамгаязовой — аналитика рынка недвижимости компании «ИНТРО Аналитика».
Novostroy.su: ДОМ.РФ сообщил, что за февраль побит очередной рекорд выдачи ипотеки в России. На этот раз выдано более 100 тысяч кредитов за месяц. По Вашему как долго может безопасно для экономики увеличиваться ипотечный портфель?
Д.И.: Стоит уточнить у источника, какая доля из этих кредитов - это новые займы, а какая - рефинансирование старых займов по новой ставке. Насколько мне известно, сейчас значительная часть ипотечных договоров у операторов АИЖК и Сбербанка приходится именно на рефинансирование старых займов, а не новые кредиты. Поэтому сама по себе цифра «100 тыс. кредитов» не должна вызывать беспокойство - ведь речь идёт не столько о росте кредитного портфеля, сколько о его реструктуризации.
N: Каким будет критический уровень неплатежей, чтобы можно было ожидать ипотечного кризиса по типу американского?
Д.И.: Российский рынок от этого далёк, так как требования к ипотечным заёмщикам очень жесткие, они регулируются нормативами ЦБ РФ. В США ипотечный кризис разразился потому, что банки «понизили планку» по одобрению ипотеки и выпуску ипотечных ценных бумаг - появились так называемые «субстандартные ипотечные кредиты». В частности, выдавались займы для заёмщиков с небольшим доходов или неважной кредитной историей (не самой плохой, конечно, там есть разные категории риска). Также стала очень распространена практика, когда один и тот же заёмщик приобретал в ипотеку несколько объектов недвижимости одновременно, а это тоже не самая надёжная схема для банка.
Этот кризис затронул разные отрасли экономики, т.к. банки США не просто держал кредиты у себя на балансе, а секьюритизировали их - то есть выпускали ценные бумаги под залог субстандартных кредитов, обеспеченных объектами недвижимости. Когда заёмщики не выплачивали ипотеку, то держатели облигаций продавали залоговые объекты по бросовым ценам, чтобы покрыть свои убытки. Это привело к обрушению рынка - появилось много дешевых объектов на рынке, поэтому добросовестные плательщики ипотеки начали отказываться от своих домов и выкупать дешевые у инвесторов.
В России такая ситуация в принципе невозможна. Во-первых, у нас не так развит рынок ИЦБ (ипотечных ценных бумаг) - нет большого числа инвесторов, которые могли бы начать массово сбывать залоговые объекты. Во-вторых, требования к выпуску ИЦБ для банков очень высокие - нужны «идеальные заёмщики» (высокий доход, хорошая кредитная история, нет других займов и т.п.). В-третьих, банки и операторы АИЖК и сами не заинтересованы в заёмщиках, которые не проходят по критериям - ведь им сложно перепродать эти кредиты, следовательно они часто остаются на балансе банка и уже банк будет нести убытки, если какой-то заёмщик не выполнит свои обязательства.
N: Какие банки, по Вашему мнению, могут попасть в зону риска, при увеличении портфеля выданных ипотечных кредитов?
Д.И.: В первую очередь те банки, у которых ипотечный портфель имеет большой вес в общей структуре активов. Но в России банки редко специализируются на ипотеке. Есть кредитные организации, которые специализируются на авто- или потребительских кредитах - например, «Кредит Европа» или «Хоум кредит». Однако, на ипотечном рынке работают только крупные игроки - например, Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и Уралсиб. В структуре активов этих банков ипотечные займы не занимают более 50%, так что нет оснований для присвоения им некоего статуса «высокого риска».
N: Планомерное снижение ипотечных ставок, введение льготных программ, обещанное проектное финансирование банками под 6% годовых способно компенсировать застройщикам увеличение финансовой и юридической нагрузки на застройщиков?
Д.И.: Зависит от масштаба бизнеса застройщика. Крупные компании в результате реформ даже могут выиграть, но многие малые компании не справятся с «перестройкой» рынка. Проектное финансирование минимум на 6% дороже для них, чем инвестиции дольщиков плюс возникают обязательства по страхованию займа. Также регулируется минимальный объём строительства, требования к профилю компании-застройщика (опыт по виду деятельности «строительство» от 3 лет для получения СМР и т.д.), требования к объёму капитала и т.д. Что касается льготных программ - они помогут только застройщикам, работающим с форматами жилья экономкласса
N: До каких пор могут опускаться ставки в нынешних экономических условиях без угрозы роста проблемных ипотечных кредитов?
Д.И.: При отсутствии изменений по требованиям заёмщикам - до 3-4%. Процедура отбора заёмщиков достаточно хорошо отработана в России. При понижении ставки банки часто одновременно повышают минимальный первый взнос, чтобы понизить общие риски по выдаче такого займа. Поэтому доля «просрочки» по ипотеке в России невысока. Проблема, скорее в том, что из-за жестких требований порой многие платёжеспособные заёмщики не могут получить кредит. Ранее такие группы клиентов пользовались программами рассрочки у застройщиков, но реформа долевого строительства сейчас в том числе направлена на ограничение кредитования от застройщика.
