Сегодня в Государственной Думе пройдут очередные парламентские слушания по проблемам долевого участия. Участники обсудят, как реализовать поручения Президента о поэтапном отказе от схемы долевого строительства и его замещении проектным финансированием и иными формами банковского кредитования застройщиков.
Novostroy.ru спросил экспертов рынка, какие механизмы могут заменить ДДУ.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая указала на растущую роль банковского сектора: «Очевидно, что власти взяли курс на включение в отношения покупателя и девелопера новостройки «третьей силы», которой станет банк. В связи с этим какой бы ни была схема, главное значение в ней играет банк, потому что возможность получения займа на строительство, его условия и стоимость для застройщика будут вырабатываться кредитором»
«Требования банка определят «погоду» на всем рынке строительства и инвестиций. Причем рынок займов скорее всего станет почти монопольным, ведь уполномоченными банками станут только наиболее крупные «игроки», имеющие соответствующую компетенцию в сфере контроля строительства – таково требование дорожной карты правительства. При этом нужно учитывать, что строительная отрасль сегодня находится далеко не в лучшем состоянии – велико число банкротств строительных организаций, а спрос на новостройки (в целом по России, за исключением Москвы и меньшинства регионов) стагнирует. Это значит, что банки будут оценивать проектное финансирование как высоко рискованное, и требования к размеру собственных средств девелопера, размер ставок и другие параметры могут быть завышенными для застройщиков. Проще говоря, я полагаю, что реформа долевого участия, конечно, необходима, но ее следует проводить в намного более благоприятных для рынка условиях», — подчеркнула Мария Литинецкая.
Генеральный директор «Level Group» Кирилл Игнахин высказался против отмены ДДУ: «На мой взгляд, федеральный закон о долевом строительстве в его текущем виде достаточно сбалансирован с точки зрения соблюдения интересов как покупателей, так и застройщиков. Иными словами, законный механизм работает слаженно, а его эффективность зависит в основном от бдительности органов власти. Поэтому я считаю, что столь радикальный отказ от долевого строительства для отрасли создает куда большие риски, чем, собственно, возможная деятельность. Исключение, пожалуй, составляет только сохраняющийся в 214-ФЗ механизм привлечения средств через жилищно-строительные и накопительные кооперативы, который допускает возможность злоупотреблений и недостаточно защищает участников ЖСК. По моему мнению, достаточно скорректировать или вовсе упразднить ЖСК в долевом строительстве, чтобы снизить риски для покупателей».
«Если отбросить все минусы долевого участия, то эта система имеет и весьма существенное преимущество в виде дешевого финансирования для застройщиков», — заметил генеральный директор «ГлавРусСтрой-Инвест» Олег Чернышов.
«Отказываясь от ДДУ, важно соблюсти баланс между безопасностью для покупателей недвижимости, её конечной стоимостью и интересами застройщиков. Сейчас далеко не все участники банковской системы страны готовы кредитовать строительные организации. Целый ряд банков держит эту сферу в «стоп-листе». Другие кредитуют, но с определенными ограничениями. Поэтому при переводе строительного сектора на новые рельсы ключевая задача – выстроить систему взаимодействия банков и застройщиков таким образом, чтобы последние имели возможность привлекать финансирование в необходимом объеме и под проценты, позволяющие сохранить маржинальность проекта», — добавил Олег Чернышов.
Генеральный директор «Базис-СПБ» Александр Игнатов рассказал о реальном опыте привлечения проектного финансирования.
«Несмотря на законодательный вектор перехода к данному инвестиционному инструменту, немногие участники рынка используют его в силу сложности процедуры. При строительстве дома «Neva-Neva» на Васильевском острове мы используем проектное финансирование ПАО Сбербанк в размере 1,15 млрд рублей. Объект был выведен на рынок 1 декабря 2017 года. Мы привлекаем средства дольщиков, но новая схема тем и хороша, что реализация проекта не зависит от динамики продаж, не чувствительна к сезонности спроса, а для наших клиентов возведение дома на средства проектного финансирования является показателем надежности застройщика и гарантией успешности реализации проекта», — пояснил Александр Игнатов.
По мнению генерального директора Tekta Group Романа Сычёва, правительство уже представило схему перехода к проектному финансированию, при котором средства покупателя будут перечисляться на эскроу-счета, а не напрямую застройщику.
«Предполагаю, что по результатам парламентских слушаний едва ли будет разработана какая-либо принципиально иная схема взаимоотношений покупателей, застройщиков и банков. Тем не менее, на мой взгляд, нам не следует пренебрегать опытом рынков жилья развитых стран. В Европе и США застройщик может привлекать средства клиентов в качестве задатка, размер которого варьируется примерно от 20% до 40% от стоимости объекта. Эти средства могут послужить хорошим подспорьем для получения проектного финансирования и старта строительства. Оставшиеся деньги покупатель может перечислить после ввода объекта в эксплуатацию напрямую застройщику, либо на счет уполномоченного банка в ходе реализации проекта. По моему мнению, такую схему финансирования вполне можно внедрить в законодательство наравне с использованием эскроу-счетов», — отметил Роман Сычёв.
