Власти Санкт-Петербурга выставили на торги право аренды Кузнечного рынка на 15 лет. За означенный срок чиновники планируют получать от арендатора за актив не менее 14,4 млн рублей в год. Шаг аукциона составит 720 тыс. рублей. Наши эксперты обсудили перспективы этого проекта.
Как вы оцениваете заявленную стоимость аренды рынка, и то какой доход рассчитывает получать от нового арендатора город?
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLLв Санкт-Петербурге
C учетом локации и размера объекта стартовая ставка аренды выглядит приемлемой. Однако дополнительные инвестиции в реставрацию и техническое оснащение выглядят как существенное обременение. Неочевидно, будет ли сам город дополнительно вкладываться в реконструкцию рынков либо это бремя полностью перекладывается на управляющую компанию. Полагаю, что такие расходы должны быть распределены.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Большинство рынков в Петербурге используются не слишком эффективно, и здесь речь идет не только об арендной плате и, соответственно, доходности объекта, но и о качестве самих рынков. Реальный объем необходимых инвестиций может существенно измениться после более детальной проработки проекта развития и обследования объекта.
Иван Починщиков, генеральный директор компании IPG.Estate
Стартовая стоимость приемлема. Стоит понимать, что рынок – это объект, в котором объем полезных площадей небольшой, принимая во внимание строгие санитарные нормы и правила. Например, ширина проходов между торговыми лотками должна быть не менее 2,5 метр и так далее. Учитывая эти особенности и особенности аукциона, необходимость инвестирования в объект – стартовая цена вполне приемлема.
Мария Онучина, директор департамента управления объектами Becar Asset Management Group
Город накладывает на нового арендатора рынка обременение объемом более 300 млн рублей на восстановление скульптур и технического оснащения. Для сегодняшнего состояния объекта фактическая ставка – около 800 руб. за 1 кв. метр в м – близка к рыночной. При условии, что 60% помещений по условиям необходимо отдать продавцам сельскохозяйственной продукции, которые не слишком рентабельны, а еще 10% войдут в проект на льготных условиях, проект для нового арендатора выглядит убыточным.
Насколько проработанными и логичными, на ваш взгляд, выглядят, условия реконструкции и управление, которые город ставит будущему арендатору рынка?
Екатерина Заволокина
Перед управляющими будет стоять задача создать новую точку притяжения, открыть новые форматы. В Москве мы видим активное развитие рынков нового формата, в котором, помимо собственно торговли, присутствует интересный общепит, элементы фуд-корта. Кузнечный рынок благодаря центральному расположению и архитектуре, пожалуй, является наиболее удачным для эксперимента с форматом в Санкт-Петербурге. В ближайшем окружении от него наблюдается недостаток крупных продовольственных объектов. При этом включение ресторанных концепций и элементов фуд-корта будет органично сочетаться с ресторанной жизнью района, что поможет рынку стать популярным и привлечь как жителей, так и туристов.
Игорь Кокорев
Сегодня в Санкт-Петербурге крайне мало качественных продовольственных рынков, поэтому заметная часть потенциального спроса удовлетворяется другими форматами торговли. Решение реконструировать подобные объекты правильное. Для города было бы интересно сохранить основную функцию на рынках. При более качественной реализации продовольственного рынка, чем это сделано сейчас, формат мог бы быть заметно более популярным. В случае успешной реконструкции город только выиграет. Во-первых, обновление объекта пройдет за счет инвестора, во-вторых, вырастет арендная плата, и в-третьих – появятся новые качественные торгово-сервисные объекты. Если реконцепцию провести с учетом последних трендов на объединение рынка с предприятиями общественного питания, то объект будет интересен более широкому кругу клиентов и позволит лучше использовать потенциал локации. Да и как показывает европейский опыт, рынки вполне могут стать значимыми туристическими объектами.
Иван Починщиков
В целом политика города в отношении рынков логична и правильна. Это не новшество петербургского рынка, город идет по европейскому пути следом за Москвой.
Тенденция реновации исторических рынков, при которой, помимо торговой функции, развивается гастрономическая, уже давно практикуется на рынке: в Москве – это Даниловский рынок под управлением Ginza Project, который успешно развивается, в Барселоне – Бокерия, в Мадриде – Сан-Мигель, в Лиссабоне – Рибейра и многие другие.
Мария Онучина
У этого места плохая локация со сложной транспортной доступностью, депрессивная с точки зрения торговли. Люди сегодня вне зависимости от достатка по привычке ходят в супермаркеты, в отдельных случаях ориентируются на маленькие фруктовые лавки, булочные. Ориентироваться на жителей в округе, которые раньше покупали продукты на рынках, не стоит - ситуация существенно изменилась. Изменилась сама локация: когда существующие старые рынки были востребованы, была другая транспортная доступность этих участков и другая конкуренция на рынке. С учетом инвестиционной нагрузки проект кажется крайне непривлекательным.
Насколько перспективным считаете развитие в городе современных рынков в новых зданиях, выстроенных специально для этих целей? Какие объекты такого формата уже начали работать или сейчас находятся на стадии строительства?
Екатерина Заволокина
Затрудняюсь ответить.
Игорь Кокорев
Здания только под продовольственный рынок строить сейчас не очень эффективно. Лучше использовать рынок как часть многофункционального или торгово-развлекательного центра. Это позволит эффективнее использовать участки. В России интересным вариантом реализации формата продовольственного рынка в составе торгового объекта стал универмаг "Цветной". Весьма необычным и эффектным архитектурным решением отметился МФК с рынком в Роттердаме – Markthal.
Иван Починщиков
Сегодня в Санкт-Петербурге есть несколько небольших проектов в стадии реализации. Как правило, это небольшие проекты до 3 тыс. кв. м с локацией на выезде из города, предназначенные для продажи фермерской продукции.
Мария Онучина
Современные рынки в первую очередь должны развиваться в спальных районах с хорошими подъездами и большой плотностью платежеспособного населения. Выборгское шоссе, проспект Просвещения, Пулковское шоссе – там рынки работают, они заполнены реальными сельхозпроизводителями, а не перекупщиками. Из современных рынков в новых зданиях можно назвать популярным рынок у метро "Купчино" – здание с большой парковкой на границе между спальным районом и строящимся крупным жилым комплексом от ЛСР.
