Автор - Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
e-mail: cepes@list.ru
Ключевые слова: Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС), кадастровая стоимость, рыночная стоимость, недвижимость, оспаривание.
Кадастровая стоимость формирует налоговую базу для оплаты налога на имущество. «В настоящее время процессы оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости приобретают массовый характер. И это очевидно, поскольку кадастровое оценивание, основанное на принципах массовой оценки, не может обеспечить учет особенностей конкретных объектов, а принятая законодательством концепция равенства кадастровой и рыночной стоимостей только усугубляет ситуацию. Поэтому, смысл оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к установлению этой стоимости в размере рыночной». Это особенно актуально, когда кадастровая стоимость в разы превышает рыночную.
Методология массовой оценки, в основе которой, как правило, лежат статистические модели, существенно отличается от рыночной. Статистические модели используются для определения кадастровой стоимости весьма значительных групп объектов, в которые объединены порой тысячи земельных участков. С учетом дефицита значимой рыночной информации, статистические модели не могут дать адекватную рыночной стоимости всех участков в группе или в группах. Это и порождает значительные расхождения в результатах оценки кадастровой и рыночной стоимостей.»
С учетом того, что 3 июля 2016 г. был принят закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ с 1 января 2017 года устанавливается новый порядок изменения кадастровой стоимости.
Во-первых, к отчету об определении кадастровой стоимости заинтересованные лица смогут предъявлять замечание еще на этапе промежуточного отчетного документа о кадастровой стоимости.
«Замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов, указанных в части 12 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены любыми заинтересованными лицами. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Днем представления замечания к промежуточным отчетным документам считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг…По итогам рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых не было представлено замечание, если бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.».
Во-вторых, заинтересованные лица смогут подавать обращение об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости:
«С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления…По итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:
1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено…
…В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения…В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения».
И наконец, третий вариант изменения кадастровой стоимости – собственно оспаривание кадастровой стоимости. С 01 января 2017 г. «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным... Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании».
Документы, которые необходимо предоставлять при оспаривании кадастровой стоимости (прилагать к заявлению об оспаривании):
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Таким образом, в связи с нововведениями у предприятий появляется дополнительная возможность уменьшить кадастровую стоимость – налоговую базу для налога на имущество и для налога на землю, а значит – налоговые выплаты по налогу на землю и по налогу имущество.
http://www.esm-invest.com/ru/Contesting-the-cadastral-value-for-lessening-of-tax-payments
