Мои друзья Кристина и Петя взяли ипотеку два года назад. Когда ставки по кредитам изменились, они решили ее рефинансировать. Но оказалось, что это не всегда выгодно. В этой статье расскажем подробно, что надо сделать, прежде чем принять решение о рефинансировании.
Найти более низкие ставки
В 2015 году мои друзья Кристина и Петр решили расширить жилплощадь. Когда сын был маленьким, жить в однокомнатной квартире было нормально, но теперь он вырос и стало некомфортно.
Супруги продали свою однушку, и на эти деньги сделали первый взнос по ипотеке, купив трехкомнатную квартиру на этапе котлована. При продаже удалось выручить 4 500 000 ₽, но новое жилье стоило 7 200 000 ₽. Не хватало 2 700 000 ₽, и друзья решили брать ипотеку. На таком раннем этапе стройки кредит давали только два банка. В одном супругам отказали. В результате они оформили ипотеку в банке «Возрождение» на 20 лет под 13,75 % годовых. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 33 100 ₽. (Все подробные расчеты опубликованы в нашем блоге на сайте Zaimix).
Два года спустя, в 2017 году почти все банки сильно снизили ставки по ипотечным кредитам. Вот как изменились минимальные ставки за два года: в Сбербанке — с 13% до 9,5% ; в ВТБ — с 14% до 9,7%; в Возрождении — с 13,7% до 10,7% .
Проанализировав предложения банков, ребята решили рефинансировать ипотеку — взять ипотечный кредит в другом банке по более низкой ставке, чтобы погасить старый и уменьшить платеж. Ставки за два года снизились почти на треть, и это решение казалось разумным.
Проанализировать условия нынешнего кредита
К этому моменту Кристина и Петр выплачивали свой кредит уже два года. Дом за это время построили, но в собственность должны оформить квартиру только в декабре 2017 года. Поэтому раньше января 2018-го рефинансировать кредит не получится. Анализируя условия нынешнего кредита, ребята ориентировались именно на период с 1 сентября 2015 года (когда начались платежи по ипотеке) по 1 января 2018 (когда планируют рефинансировать).
Ежемесячный платеж составлял 33 085 ₽. За это время выплатили 926 406 ₽, причем 856 181 ₽ — были проценты, а основной долг всего 70 225 ₽. Оставалось же выплатить —2 629 774 ₽.
То есть за два с лишним года, Кристина и Петр погасили только 70 000 ₽ основного долга, отдав при этом на порядок больше за пользование кредитом. Такая ситуация их не устраивала.
Такое соотношение основного долга и процентов получается, потому что аннуитетные платежи построены по принципу - сначала платишь проценты, потом тело кредита.
Учесть расходы на рефинансирование
Чтобы рефинансировать кредит, придется потратиться. Надо оформить много документов, а это стоит денег.
Новая страховка на недвижимость обойдется в 30 000 - 45 000 ₽. В старом полисе выгодоприобретатель — старый банк. Поэтому страховку надо переоформлять. Если новый банк не сотрудничает с вашей страховой компанией, то оформлять полис придется в другом месте.
Оценка объекта недвижимости будет стоить 2 500 - 6 000 ₽. Это надо сделать потому, что закладная на жилье переходит к новому кредитору, и для ее переоформления потребуется новый отчет об оценке.
Переоформление права собственности с изменением обременения обойдется от 2 000 - до 30 000 ₽. Такой разброс цен связан с тем, что некоторые банки позволяют клиентам делать это самостоятельно, другие же работают только с определенными агентами. Переоформление права собственности надо делать для того, чтобы внести в Росреестр сведения о смене банка, в залоге которого находится квартира.
Справки в банке об остатке задолженности и отсутствии просроченных платежей по кредиту могут стоить до 5 000 ₽. Некоторые банки выдают их бесплатно. Кроме этого, при подаче заявки на рефинансирование попросят предоставить данные о зарплате и копию трудовой книжки.
Получается, что сама процедура рефинансирования, в зависимости от условий обоих банков — старого и нового — может стоить от 34 500 до 86 000 ₽. Даже нижний порог был для Кристины с Петей существенной суммой. Затраты на оформление всех документов включили в общие расчеты.
Рассчитать, при какой ставке выгодно рефинансировать кредит
После этого ребята посчитали, какой процент должен быть у нового кредита, чтобы рефинансирование было выгодно с учетом затрат на оформление всех документов. В итоге, получилось, что если взять новый кредит под 12 %, расходы окупятся за один-два года. Итоговая экономия составит почти 500 000 ₽.
Если же взять новый кредит под 10 % или меньше, то выгода становится очевидной: даже при максимальных расходах на переоформление, расходы окупятся уже через год. При этом, месячный платеж снизится на 7 000 ₽.
Получилось, что рефинансировать ипотеку выгодно, если удастся снизить ставку минимум на 2 %. Предложения банков начинаются от 9,5 %. Ребята решили подать заявки во все подходящие банки, как только оформят квартиру в собственность. Если им одобрят новую ставку ниже 11,75 %, то надо менять банк.
Оценить оставшийся срок выплаты кредита
В ходе своих расчетов, ребята выяснили, что чем дольше выплачиваешь кредит, тем меньше должна быть ставка, при которой рефинансирование становится выгодным. Вот, как выглядела бы ситуация к 2025 году, когда они платили ипотеку уже десять лет: ежемесячный платеж составит 33 085 ₽ , к этому времени будет выплачено 3 970 314 ₽, из них 3 420 942 ₽ процентов и 549 371 ₽ основного долга. А предстоит выплатить еще 2 150 628 ₽ .
Если бы с того момента, когда Кристина и Петр взяли кредит, прошло десять лет, надо было бы искать банк, который предложит ставку хотя бы на 3 % ниже имеющейся. По их расчетам получалось, что если взять кредит новый под 13 %, дополнительные расходы будут окупаться от 3 до 7 лет. Лучше остаться в старом банке.
Но если взять новый кредит под 11,5 %, затраты на переоформление будут окупаться от года до двух с половиной лет. Выгода есть, но она небольшая.
А если взять новый кредит под 10 %, затраты на рефинансирование окупятся за 6-18 месяцев. За оставшиеся 10 лет семья сэкономит более 500 000 ₽.
Если же платить по кредиту осталось год или два, то рефинансировать ипотеку не стоит. В последние годы ипотеки выплачивается в основном основной долг, а проценты уже почти все уплачены.
О чем надо знать, если вы хотите рефинансировать ипотеку
1. Рефинансирование стоит денег — сумма зависит от условий банков.
2. Чем меньше времени прошло с того момента как вы взяли кредит, тем выгоднее рефинансирование
3. Процентная ставка в новом банке должна быть минимум на 2 % ниже текущих условий
4. Если до конца срока ипотеки осталось год-два, выгоднее вложится в досрочное погашение, чем тратиться на рефинансирование.
Текст: Ольга Немтырева
Иллюстрация: Алла Григорьева
Подписывайтесь на наш блог, чтобы знать больше о личных финансах, кредитах и экономии. Zaimix — это сервис, который поможет узнать кредитный рейтинг и подберет выгодный кредит. Мы знаем, кого любят банки и всегда готовы поделиться этим с вами.
