Много ли вы знаете о педагогике? А как насчёт политики?
Не секрет, что как правильно воспитывать детей, знают лишь те, у кого их нет. А о политике больше всех знают те, кто редко встаёт с дивана. Но могут ли такие люди, положа руку на сердце, сказать, что готовы применить эти знания на практике?
Инвестирование в недвижимость, как и любой другой вид деятельности, имеет свои тонкости, о которых люди, никогда не зарабатывавшие на этом, могут и не знать. Более того, распространённые заблуждения и мифы могут серьёзно омрачить ваш первый опыт. Проверьте, разделяете ли вы эти заблуждения.
1. Я потрачу лишь то, что заплачу
Предположим, вы взяли ипотеку на покупку своей первой инвестиционной недвижимости. Согласно договору, вы должны ежемесячно выплачивать банку некоторую сумму, возвращая долг и проценты. Кто-то скажет: «Во столько обходится мне содержание моей недвижимости». И это ошибка.
Такой инвестор вскоре поймёт, что реальная стоимость содержания объекта превышает ожидаемую. Сюда также могут входить коммунальные платежи, налоги, траты на мелкий и крупный ремонт.
2. Ремонт и перепродажа – лучший вариант
Многие несведущие люди считают, что лучшей инвестиционной стратегией является покупка объекта с его последующей реставрацией и перепродажей. С первого взгляда всё выглядит отлично: вы приобретаете старый дом за $400 000, тратите $50 000 на ремонт и восстановление и перепродаёте объект за $600 000. Прибыль – $150 000. Но это только на первый взгляд. Что же может пойти не так? Начнём с затрат.
Опытный инвестор, придерживающийся этой стратегии, также включает в свои расходы стоимость содержания объекта, старается предвидеть ценовую динамику на рынке. Кроме того, нет никаких гарантий, что отреставрированный объект действительно уйдёт по ожидаемой цене и вам не придётся снижать её, чтобы хотя бы выйти в ноль. Зачастую неосторожный и поспешный подход при такой стратегии не только не приносит прибыли, но и вынуждает инвестора терпеть убытки.
3. Начать стоит с дешёвой недвижимости
Инвестирование в недвижимость требует немалого капитала, и рисковать крупными деньгами, не имея опыта, – большая ошибка. Поэтому начать стоит с чего-нибудь подешевле. Так думает начинающий инвестор. Это-то и есть ошибка.
Часто это заблуждение толкает людей на покупку первого же достаточно дешёвого объекта. Но задумайтесь! Почему его продают так дёшево? Не кроется ли там какой-то дефект? Всё ли в порядке с документами? В чём подвох?
Стоимость – лишь один из множества факторов, определяющих пригодность недвижимости для инвестиций, наряду с такими, как местоположение, востребованность, потенциал для прироста стоимости и т.д.
4. Лучше всего покупать в своём городе
Зачастую начинающие инвесторы сосредоточиваются на местном рынке недвижимости, аргументируя это различными причинами. Но давайте посмотрим правде в глаза – так просто удобнее.
Между тем, уже в соседнем городе вы можете найти гораздо более прибыльные варианты размещения инвестиций. То же касается зарубежных рынков недвижимости, среди которых сейчас популярны не только традиционные направления (Лондон, Париж, Нью-Йорк, Токио), но и развивающиеся площадки, такие как Дубай, предлагающий интересную коммерческую и жилую недвижимость. Безусловно, чем дальше объект находится от вашего дома, тем сложнее. Но и прибыль может быть больше.
5. Новостройки обходятся дороже
Как правило, так и есть. Поэтому люди предпочитают покупать объекты на вторичном рынке. Кроме того, таким образом покупатель может, что называется, «пощупать» товар, увидеть уже готовую отделку, оценить функциональность объекта и т.д. Заблуждение кроется в другом.
Несмотря на то, что стоимость объектов в новостройках в целом выше, инвестор может неплохо сэкономить, если вложится ещё на этапе строительства. Сэкономленная разница может с лёгкостью превысить разницу в ценах на первичном и вторичном рынках.
6. Сдавать объект можно кому угодно, лишь бы он не простаивал
Это заблуждение вызвано тем, что у хорошего инвестора недвижимость не простаивает без дела, а сдаётся в аренду и приносит прибыль. Однако не всё так просто.
Так же, как арендатор (будь то молодая семья или небольшая фирма) тщательно присматривается к предлагаемому помещению, так и арендодатель должен тщательно присмотреться к клиенту. Никто не станет снимать квартиру по принципу «лишь бы была крыша над головой». Сдавать по принципу «лишь бы был арендатор» тоже не следует.
Объекты, как правило, сдаются на длительный срок. Чем дольше, тем стабильнее будет ваш заработок. Именно поэтому инвестору стоит убедиться, что потенциальный арендатор платежеспособен, честен, готов сотрудничать на долгосрочной основе и не вызовет иных проблем.
7. Инвестирование в недвижимость имеет смысл только при покупке крупного объекта
Это заблуждение не только не соответствует действительности, но и очень опасно. Во-первых, многие инвесторы начинают именно с небольших и довольно недорогих объектов и добираются до крупных активов лишь много лет спустя. Во-вторых, даже если у вас есть на руках крупная сумма, достаточная для приобретения пентхауса в столице, виллы или целого отеля, безопаснее диверсифицировать инвестиции и вложиться в несколько менее дорогих объектов. Риски никто не отменял, и диверсификация поможет их снизить.
