Рынки недвижимости Торонто и Ванкувера считаются самыми дорогими и рискованными в Канаде. И теперь, благодаря своей репутации, они стали известны не весь мир.
Финансовая компания UBS рассчитала так называемый индекс «мыльного пузыря» для рынков недвижимости Торонто и Ванкувера, то есть измерила, насколько рискованно покупать там имущество. Торонто занял первое место, а Ванкувер – четвёртое, сразу после Мюнхена и Стокгольма.
Этот индекс показывает вероятность того, что рынок «лопнет» из-за значительного повышения цен в течение последних пяти лет. Города, вошедшие в актуальный рейтинг, пережили увеличение цен на недвижимость почти на 50% с 2011 года и находятся в зоне риска.
«Рынки недвижимости превращаются в мыльные пузыри периодически», – объясняют эксперты UBS, – «Термин «мыльный пузырь» означает, что ценообразование искажено из-за сложных рыночных процессов, но это явление не может быть доказано, пока пузырь не лопнет». Обычно рынок считается мыльным пузырем, если на нём прослеживается существенный дисбаланс между ценами на имущество и аренду и доходами населения, а также нетипичная экономическая ситуация, например, чрезмерно активное кредитование и деятельность строительных компаний.
В городах, которые заняли верхние позиции рейтинга, доходы и арендная плата выросли менее чем на 10%, но UBS докладывает, что, тем не менее, что даже у местных жителей с высоким доходом нет финансовой возможности приобрести среднестатистическую квартиру.
Что касается Торонто и Ванкувера, то, по результатам исследования, эти города не пострадали от финансового кризиса или ослабления канадского доллара. Но если до 2008 года Ванкувер имел преимущество, то сейчас Торонто его догнал.
«Слишком продолжительная и слабая денежно-кредитная политика и повышенный иностранный спрос привели к тому, что рынки недвижимости в этих городах сдвинулись с традиционной экономической базы, и теперь оба города находятся в зоне риска».
Рост цен в Торонто ускорился в прошлом году, достигнув показателя в 20% в последнем квартале. Эксперты UBS докладывают, что за последние 13 лет цены в этом городе увеличились вдвое, а доход населения – только на 10%.
В Ванкувере за тот же период цены выросли на 25 процентов, хотя в 2017 году рост замедлился на 7%. Доход возрастал в среднем на 3% в год. Но, несмотря на это, рынок недвижимости Ванкувера является мыльным пузырём, который рискует лопнуть.
Индекс мыльного пузыря исследует фундаментальные характеристики рынков недвижимости, ситуацию в отдельных городах относительно ситуации в стране и экономические искажения (чрезмерно активное кредитование и деятельность строительных компаний).
Чтобы вывести индекс для конкретного города, UBS оценивает пять соотношений основных экономических показателей: цена-доход, доход-аренда, изменение ипотеки к ВВП, изменение масштабов строительства к ВВП и цены в городе национальным ценам.
