Кто ответит за пожарную безопасность: арендатор или собственник?

В законодательстве прямого ответа на вопрос, поставленный в заголовке, нет. Ключ к решению проблемы в руках арендодателя и арендатора. Именно они должны максимально ответственно подойти к этому вопросу и детально конкретизировать в договоре аренды, кто и за что будет отвечать.

Ищем ответ в договоре аренды

По за­ко­ну от­вет­ствен­ность за на­ру­ше­ние тре­бо­ва­ний по­жар­ной без­опас­но­сти несут в числе про­чих как соб­ствен­ни­ки по­ме­ще­ний (то есть арен­до­да­те­ли), так и лица, упол­но­мо­чен­ные вла­деть, поль­зо­вать­ся или рас­по­ря­жать­ся по­ме­ще­ни­я­ми (в том числе арен­да­торы).

Вер­хов­ный суд еще в 2006 г. от­ме­тил, что сто­ро­ны в до­го­во­ре арен­ды могут сами уре­гу­ли­ро­вать во­прос об объ­е­ме «по­жар­ных» обя­зан­но­стей. И тогда к от­вет­ствен­но­сти за на­ру­ше­ние пра­вил по­жар­ной без­опас­но­сти долж­но при­вле­кать­ся то лицо, ко­то­рое не вы­пол­ни­ло воз­ло­жен­ную на него обя­зан­ность. И это же лицо долж­но воз­ме­стить все убыт­ки, при­чи­нен­ные иму­ще­ству дру­гой сто­ро­ны по­жа­ром.

Вот ха­рак­тер­ный при­мер. До­го­во­ром арен­ды было преду­смот­ре­но, что арен­да­тор при поль­зо­ва­нии по­ме­ще­ни­я­ми обя­зан вы­пол­нять тре­бо­ва­ния про­ти­во­по­жар­ной без­опас­но­сти, в част­но­сти:

•раз­ме­щать и ис­поль­зо­вать сер­ти­фи­ци­ро­ван­ные элек­тро­на­гре­ва­тель­ные при­бо­ры;

•со­гла­со­вы­вать с арен­до­да­те­лем их ко­ли­че­ство и раз­ме­ще­ние, а также пись­мен­но из­ве­щать об из­ме­не­нии ко­ли­че­ства элек­тро­на­гре­ва­тель­ных при­бо­ров;

•со­блю­дать тре­бо­ва­ния, ка­са­ю­щи­е­ся ис­поль­зо­ва­ния таких при­бо­ров в по­ме­ще­нии.

Од­на­ко арен­да­тор (фит­нес-клуб) в на­ру­ше­ние до­го­во­ра без со­гла­со­ва­ния с арен­до­да­те­лем раз­ме­стил в арен­ду­е­мом по­ме­ще­нии ин­фра­крас­ную сауну. Спу­стя ка­кое-то время в ней про­изо­шло ко­рот­кое за­мы­ка­ние, при­вед­шее к по­жа­ру. Суды всех уров­ней еди­но­глас­но при­зна­ли за­кон­ным тре­бо­ва­ние арен­до­да­те­ля к арен­да­то­ру воз­ме­стить все рас­хо­ды, ко­то­рые он понес в ходе ре­монт­но-вос­ста­но­ви­тель­ных работ.

МЧС тоже на­сто­я­тель­но ре­ко­мен­ду­ет ор­га­ни­за­ци­ям и пред­при­ни­ма­те­лям при за­клю­че­нии до­го­во­ров арен­ды об­ра­щать осо­бое вни­ма­ние на по­ло­же­ния, ка­са­ю­щи­е­ся обя­зан­но­стей и от­вет­ствен­но­сти сто­рон по обес­пе­че­нию по­жар­ной без­опас­ности.

К при­ме­ру, соб­ствен­ник от­ве­ча­ет за по­жар­ные тре­бо­ва­ния ка­пи­таль­но­го ха­рак­те­ра, в част­но­сти за ис­прав­ность про­ти­во­по­жар­ной сиг­на­ли­за­ции и си­сте­мы опо­ве­ще­ния, за пра­виль­ную уста­нов­ку две­рей эва­ку­а­ци­он­ных вы­хо­дов (долж­ны от­кры­вать­ся по ходу эва­ку­а­ции) и т. д. А на арен­да­то­ра воз­ла­га­ет­ся вы­пол­не­ние так на­зы­ва­е­мых по­все­днев­ных тре­бо­ва­ний, таких как, на­при­мер, раз­ме­ще­ние таб­ли­чек с те­ле­фо­ном вы­зо­ва по­жар­ной охра­ны и пла­нов эва­ку­а­ции людей при пожаре.

Если в договоре аренды ответа нет

Но за­ча­стую сто­ро­ны либо со­всем пре­не­бре­га­ют вклю­че­ни­ем в до­го­вор арен­ды усло­вий о рас­пре­де­ле­нии между собой от­вет­ствен­но­сти за по­жар­ную без­опас­ность, либо от­де­лы­ва­ют­ся ка­ки­ми-то об­щи­ми фра­за­ми, на­при­мер «арен­да­тор несет от­вет­ствен­ность за со­блю­де­ние тех­ни­ки без­опас­но­сти и про­ти­во­по­жар­ных пра­вил».

Вер­хов­ный суд по этому по­во­ду ска­зал сле­ду­ю­щее. Если объем «по­жар­ных» обя­зан­но­стей в до­го­во­ре арен­ды не уре­гу­ли­ро­ван, от­вет­ствен­ность может быть воз­ло­же­на как на арен­да­то­ра, так и на арен­до­да­те­ля, в за­ви­си­мо­сти от того, чье ви­нов­ное дей­ствие (без­дей­ствие) имело место.

В реальной жизни это приводит к тому, что в случае проверки пожарный инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности. По Регламенту проверяющие должны при назначении наказания учитывать в числе прочего и положения договоров аренды. А тут, получается, учитывать нечего...

И тогда арендаторам или арендодателям ничего не остается, как идти в суд оспаривать штраф от инспекторов или выданное ими предписание. И каков будет вердикт в той или иной ситуации, предсказать очень сложно. Судите сами.

По результатам проверки арендатору было выдано предписание устранить следующие нарушения:

•убрать с путей эвакуации металлические раздвижные двери;

•оборудовать торговый зал системой вытяжной противодымной вентиляции.

Арендатор в суде стал взывать к тому, что по договору аренды он не вправе производить в помещении переоборудование, относящееся к капремонту или реконструкции. Мол, все вопросы к собственнику помещения. Однако суды возразили: пожарная инспекция вправе возложить в предписании обязанность на лицо, использующее помещение на основании договора. Кроме того, из предписания не следует, что работы по монтажу вентиляции должен произвести именно арендатор, он вправе в рамках исполнения предписания потребовать выполнения этих работ от арендодателя. И Верховный суд эти доводы поддержал.

А вот другой пример. Компанию-арендодателя оштрафовали за невыполнение предписания пожарных инспекторов — определить и обозначить на дверях помещений категории по взрывопожарной и пожарной опасности. Компания пыталась оспорить штраф, указывая, что она не является субъектом административной ответственности. Ведь согласно договорам аренды обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и поддержанию помещений в противопожарном состоянии возложена на арендаторов.

Суд возразил: именно собственник должен озаботиться тем, чтобы на дверях производственных и складских помещений были обозначены их категории по взрывопожарной и пожарной опасности с целью дальнейшего обеспечения контроля за соблюдением «пожарных» правил, в том числе при сдаче помещений в аренду. Кроме того, арендатор, как пользователь имущества, должен быть осведомлен о категориях арендуемых им помещений по взрывопожарной опасности, чтобы руководствоваться этой информацией при ведении деятельности.

Другой суд тоже осадил арендодателя, который пытался переложить ответственность на арендатора: собственник помещений обязан их содержать и обеспечить их соответствие требованиям противопожарной безопасности. Передача помещений в аренду не освобождает собственника от обязанности делать все от него зависящее, чтобы арендаторы тоже выполняли необходимые требования.

* * *

Во избежание возможных проблем при заключении договоров аренды уделяйте повышенное внимание описанию «пожарных» обязанностей сторон (от проведения первоначального инструктажа по мерам безопасности до разделения административной или финансовой ответственности за нарушение требований пожарной безопасности).

А в заключение приведем еще несколько рекомендаций от МЧС:

•перед заключением договора аренды, а также проведением перепланировки или реконструкции здания или помещения проконсультируйтесь в органе госпожнадзора о пригодности этого помещения для конкретной предпринимательской деятельности;

•в случае невозможности определить качество работ по проектированию, монтажу или эксплуатации систем пожарной безопасности (автоматическая сигнализация, система автоматического пожаротушения, система оповещения о пожаре, система противопожарного водопровода) обращайтесь за помощью в компетентную организацию;

•страхуйте свое имущество и риски от возможного пожара.

Подписывайтесь на канал, ставьте лайк и ежедневно читайте интересную и полезную информацию!

А также подписывайтесь на наш канал, чтобы статьи показывались вам в ленте чаще.