Эта противоречивая природа недвижимости многим непонятна, и вызывает растерянность от того, что цены ведут себя порой странным образом – против всякой логики они растут, когда цены на все другие товары снижаются, или падают, когда наоборот все растет.
Если бы недвижимость была только товаром (не обладая свойствами денег), то цены на нее в реальном выражении медленно, но верно снижались, отражая все более высокий уровень технологий и низкие издержки. Из-за постепенного насыщения спроса застройщикам приходилось бы постоянно опускать цены, чтобы находить новых потребителей. Подробнее об этом написано в статье «Почему жилью дорога вниз» https://zen.yandex.ru/media/id/5bb8c1d4e27ae900aab17492/pochemu-jiliu-doroga-vniz-5bbd0642c4487100abab9b8b
Заметим, что в нормальной сбалансированной экономике так оно и должно быть – квартиры производятся для того, чтобы в них жили, а для чего еще? Употребление недвижимости в качестве денег выглядит несуразным хотя бы по естественным причинам (очень низкая ликвидность, невозможность обращения, неудобства в использования в качестве эквивалента стоимости и т.п.). Если недвижимость становится деньгами, то это косвенно сигнализирует о проблемах в экономике и обществе.
Однако мировая экономика (и российская экономика как ее часть), давно больна.
Выделим две основные общественно-экономические тенденции, которые ответственны за это:
- Систематическая «порча денег» (ослабление покупательской способности валют, намеренное провоцирование инфляции) для стимуляции потребления товаров. Можно условно назвать это явление "кейнсианством" по имени идейного вдохновителя. В отличие от валют испортить дома намного сложнее, поэтому часть денег устремилась в этот сектор, сделав из недвижимости средство накопления и спекуляций.
- Экономика сектора услуг потребовала сверх-концентрации населения в крупнейших мегаполисах, разогрев спрос на жилье в этих локациях. Это явление я называю второй урбанизацией https://vk.com/@-164539231-vtoraya-urbanizaciya
Население стремится мигрировать в крупные города, но строительство там ограничено из-за нехватки свободных площадок под застройку. В регионах, где много места для строительства, и есть соответственно все предпосылки для снижения цен на жилье – там нет спроса; а там где есть спрос (в агломерациях) – там земельный ресурс ограничен, что вызывает рост цен. Растущие цены привлекают инвесторов (=спекулянтов), которые покупают жилье не с целью в нем жить, а с целью перепродать дороже или получить профит с аренды. То есть покупают недвижимость не как потребительское благо, а как деньги.
Недвижимость – деньги совсем не удобные, и все же это деньги. Почему я так считаю? Во-первых, как уже было сказано, недвижимость фактически является средством накопления (поскольку обладает некоторым иммунитетом перед инфляцией и сохраняет покупательскую способность), во-вторых, в процессе использования недвижимость не потребляется (точнее, потребляется, но очень медленно), что также роднит ее с деньгами.
Подобным свойством, кроме недвижимости в современной экономике мало кто может похвастать. Отчасти автомобили – но они довольно быстро амортизируются; отчасти золотые украшения – но их сложно реализовать за их полную стоимость. Все другие товары – просто товары и лишь недвижимости уготована особая роль.
Как это влияет на цены? Выше я писал, что товарная сущность недвижимости предполагает постепенное снижение ее цены, а вот использование ее в качестве денег – наоборот означает широкую волатильность как спекулятивного актива, причем с постепенной тенденцией к повышению.
Дело в том, что потребность в квартире как в потребительском благе конечна, спрос насыщается и цена падает. Но потребность в деньгах ничем не ограничена! Для жизни можно купить одну, максимум две квартиры и этого вполне хватит, но если использовать недвижимость в качестве накоплений, а тем более как капитал (сдавая жилье), то можно скупать ее почти до бесконечности (по крайней мере, пока вложения окупаются). Более того, если для обычного товара выполняется зависимость «чем выше цена, тем ниже спрос», то на денежный актив может быть обратное соотношение – «чем выше цена, тем выше спрос»! (Спекулянты, привлеченные растущей ценой, начинают усиленно покупать, надеясь на продолжение роста цены, этот эффект очень хорошо виден по рынку акций).
Поэтому в экономике, где квартиры используются не по назначению (в большей степени как деньги, чем потребительское благо), цена квартир либо растет, либо уже неадекватно высока.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
