Формат апартаментов появился на российском рынке ещё в конце нулевых, но до сих пор остается очень неоднозначным. Потенциальные покупатели активно интересуются апартаментами из-за дешевизны, а реальные обладатели в оценках расходятся: кто-то не нарадуется, а кто-то — проклинает тот день, когда решил сэкономить. Мы поговорили с москвичами об их отношении к апартаментам и обсудили плюсы и минусы формата с экспертами и владельцами такой недвижимости.
Это не жилье?
По сути, эта недвижимость — жилая, но по статусу — коммерческая. На практике это означает, что цена такого жилья ниже, чем при покупке обычной квартиры в той же локации, но при этом вас ждут другие строительные нормы, налогообложение и ещё целый ряд нюансов.
К 2011 году на долю формата приходилось не более 3-5% новостроек, сейчас — уже около 20%. В первом квартале 2018-го апартаменты продавались в 82 московских проектах, всего было выставлено около 9 тысяч лотов.
Однако, несмотря на активное развитие сегмента, против апартаментов много предубеждений.
«С ума сошла? Не понимаю, как можно покупать какое-то “нежилье”, — говорит жительница Ясенево Инна, у которой, помимо квартиры, в которой она живёт, куплены еще две в окраинных новостройках. — Мы с мужем такие вещи даже не рассматриваем, ещё не хватало жить не пойми в чём, без прописки, без собственности. Даже не думай в эту сторону». Это я попросила у знакомой совета, сказав, будто сама решила купить такую недвижимость. Так выяснилось, что Инна — настоящий носитель всех мифов об апартаментах.
На самом деле с собственностью тут всё в порядке: купив апартаменты, вы владеете ими, как любой другой недвижимостью.
Но есть другие — по-настоящему значимые — особенности, которые могут насторожить.
Неоднозначные моменты
1. Регистрация. Поскольку по своему статусу апартаменты являются коммерческой недвижимостью — как, например, гостиницы или офисы, — в них нельзя получить постоянную регистрацию. Временная — даётся на срок до пяти лет. Затем её нужно продлевать.
2. Качество жилья. Многие беспокоятся о шумоизоляции и инфраструктуре таких объектов, потому что для строительства коммерческой недвижимости нормы менее строгие. Действительно, среди апартаментов, построенных в конце нулевых-начале десятых, было много комплексов, которые отклонялись от норм и были некомфортными для жителей. Но риелторы говорят, что сейчас все стало значительно лучше: «Всё как в обычном ЖК, а нормы пожарной безопасности даже более строгие, чем для жилья», — говорит частный риелтор Николай Леонов.
3. Коммунальные платежи. «Коммуналка по счётчикам получается процентов на 20% выше, чем для жилья», — говорит директор по развитию компании «Лофты и апартаменты» Юрий Стюрин.
Но все индивидуально.
Тот же Струнин рассказал, что у него есть знакомые, которые платят за апартаменты в 33 кв. метра 3800 в месяц плюс счётчики. Похожие цифры называет и Дарья, владелица однокомнатных апартаментов на севере Москвы: «Зимой за коммуналку и счетчики набегает около 5,5 тыс., летом — дешевле. Примерно столько же, как сейчас, у меня выходило по коммуналке за съемную малогабаритную “двушку”, метров 40, в Царицыно, а за “однушку” в Бутово платежки вообще приходили от 5 до 7 тыс.».
А вот Елена, купившая апартаменты в 2015-м, до сих пор удручена размером платежей — за 45-метровый апартамент они с мужем платят 11 тысяч рублей в месяц. При этом девушка очень недовольна работой управляющей компании.
Представители одного из апарт-кварталов рассказали «Жильцу», что заранее приготовили расчёты по затратам на содержание для потенциальных покупателей — слишком много сомневающихся. В итоге клиенты ещё на этапе выбора могут посмотреть, сколько будут платить в месяц — разброс составляет от 3450 рублей за студию в 29 кв.м до 10,3 тысяч за 105-метровый апартамент. В сумму входят оплата услуг УК, уборка и безопасность, а также коммунальные платежи. Есть также сервис, заранее рассчитывающий сумму налога на имущество.
4. Налоги. «Довольно часто покупателей отпугивает от формата апартаментов убеждение, что выгода за несколько лет будет “съедена» коммуналкой налогами», — говорит риэлтор Леонов. По его словам, в этом есть резон, но и тут все не так однозначно.
Все апартаменты являются коммерческой недвижимостью, но статусы у них могут быть разные: офисные помещения, гостиничные и даже торговые, МФК, а также «прочие». От назначения напрямую зависит размер имущественного налога: для гостиниц и «прочих» он составляет 0,5% ежегодно от кадастровой стоимости, для торговых и деловых помещений — уже 2%. Для сравнения: квартиры облагаются имущественным налогом в пределах 0,1-0,3% от кадастра.
«Зато сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, — говорит директор по развитию компании «Лофты и апартаменты» Юрий Стюрин. — В итоге у многих моих знакомых и клиентов, купивших апартаменты, налог в процентах выше, чем был бы за жилье, а “в деньгах” — примерно такой же».
Если статус расположенного в Москве апартамента торгово-офисный, есть шанс снизить налог с 2% до 0,5% — для этого апартаменты должны быть включены в городской реестр. Реестр время от времени пополняется — но войти в него удаётся не всем. «У нас в одном из ЖК застройщик не снизошел внести объект в реестр, добиваемся этого сами», — говорит владелец нескольких апартаментов, инвестор Илья.
«Налоги — моя главная головная боль, — признается Екатерина. — Если в 2016-м мы платили около 75 тысяч рублей ежегодно, то в этом, с учетом того, что уменьшаются снижающие коэффициенты, будет уже 150 тысяч. Обращались в Департамент экономического развития, чтобы внесли дом в реестр, но получили отказ».
5. Прочее. К выбору апартаментов стоит подходить очень тщательно. Нюансов здесь куда больше, чем при покупке обычной квартиры. Семьям стоит иметь в виду, что в счёт оплаты апартаментов нельзя использовать материнский капитал и получить налоговый вычет.
Плюсы апартаментов
1. Цена. И это главный плюс. «Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир в аналогичных локациях», — говорит частный риэлтор Николай Леонов. Студию, которая строится в московских апарт-комплексах хорошей локации, можно купить за 2,5 миллиона и даже дешевле. Поэтому апартаменты прямо ориентированы сейчас на молодую аудиторию.
2. Интересное вложение. Низкий порог входа делает апартаменты ещё и идеальным жильем для арендного бизнеса. С точки зрения вложений, уверяет инвестор Илья, апартаменты — очень хороший бизнес, и никакой налог тут экономический эффект не испортит. «Апартаменты на Тульской мы сдаем за 70 тысяч в месяц (студия 26 кв.м), на Бауманской 65 кв.м легко уйдут за 120-130 тысяч. В сегменте попроще можно взять апартаменты с отделкой, мебелью, техникой за 4 миллиона и сдавать за 45, еще один вариант — мы брали апартаменты за 4 миллиона, вложили миллион в ремонт и теперь сдаем за 60».
Вывод: в целом апартаменты все еще остаются молодым форматом, нормы и правила для которого устанавливаются в процессе. Как вложение для арендного бизнеса они выгодны, как место для жизни — тоже вполне годятся, но скорее для молодых, мобильных людей — семье с четырьмя детьми будет уютно не в каждом апарт-комплексе.
Рекомендации: чтобы не «попасть» на неадекватные условия, имеет смысл, во-первых, покупать у известного застройщика, а во-вторых — заранее поинтересоваться у него размером коммуналки и налога на имущество. Если застройщик дорожит репутацией, обманывать не в его интересах. А если объект уже некоторое время на рынке, стоит поискать информацию о нём на форумах. Покупатели апартаментов, с учётом всех особенностей формата, обычно довольно активно обсуждают свои возможные расходы друг с другом.
