Последние новости с рынка валют не внушают оптимизма. Одна только угроза новых санкций серьёзно ударила по стоимости российского рубля, а что произойдёт в случае их принятия предугадать трудно. Рынок недвижимости является одним из ключевых для российской экономики, и от его реакции зависит благосостояние граждан. Novostroy.su опросил экспертов, как отреагирует отрасль на финансовое потрясение.
Novostroy.su: насколько велико влияние курса валют на стоимость недвижимости?
Константин Ганов, эксперт компании «Формула М2»: Курс валют сегодня влияет только на рыночную цену недвижимости, но никак не на ее себестоимость, поскольку более 90% строительных и отделочных материалов производятся в России, либо бывших союзных республиках. Кроме того, собственно стройматериалы в себестоимости готовых квадратных метров занимают не так много: основные затраты связаны с получением участка под застройку, а остальное — заложенная маржа застройщика и всех, кто с ним связан. Но чем дальше от центра и ближе к регионам — тем ближе связь рыночной цены и себестоимости, из-за чего именно в регионах чаще всего встречаются дела о банкротстве застройщиков и девелоперов по причинам резкого снижения спроса. А уже на этот спрос влияет состояние экономики страны, ухудшения которой сильнее всего бьют, как правило, по самым бедным.
Падение платежеспособного спроса на жилье эконом-класса в регионах, где рыночная стоимость жилья максимально приближена к себестоимости, может серьезно повлиять на состояние отрасли и привести к очередному витку банкротств. А влияние курса доллара на финансовое самочувствие небогатых жителей регионов уже неоднократно подтверждено печальной практикой.
Дмитрий Шиманов, генеральный директор MAR Consult: Текущее изменения курса, я уверен, вообще никак не отразится на конечной цене. Строительство это длительный процесс и одномоментные изменения курса не влияют на себестоимость, так как она формируется на протяжении нескольких лет.
Novostroy.su: есть ли компоненты, которые приобретаются за рубежом — техника, технологии, материалы? Какую долю их цена составляет от себестоимости жилья?
Илья Озолин, генеральный директор ООО «Проминстрах»: В строительстве жилья зависимость от импортных материалов составляет в среднем не более 20%. В сегменте массовой застройки она ниже, а в проектах бизнес-класса и элитном жилье выше. Современная новостройка с технической точки зрения очень непростое сооружение, которое имеет множество инженерных систем. Как раз часть из них и покупается за рубежом. Это элементы вентиляции, отопления, кондиционирования, электроснабжения, электрооборудовании, лифты и ряд других позиций. Заменить их полностью на системы российского производства не всегда представляется возможным либо по причине отсутствия аналогов, либо невысокого качества.
Что касается отделочных материалах, то в подавляющем большинстве имеются российские аналоги, но они применимы в проектах эконом-класса, а в более дорогих сегментах статус возводимого жилья требует более качественной отделки. Кроме того, на стоимость строительства влияет и цена на строительные механизмы и оборудование, а оно также частично иностранного производства. В связи с этим можно утверждать, что курс валют существенно влияет на стоимость недвижимости.
К.Г.: За рубежом пока что приобретаются присадки к бетонной смеси и другим сухим строительным смесям, которые улучшают пластичность, морозостойкость и другие параметры. Доля таких добавок в условном мешке сухой строительной смеси в рублях невелика, поэтому наиболее массовые стройматериалы серьезно не подорожают. Другое дело металлопрокат и арматура: взрывной рост цен на арматуру в 2016 году (почти на 40%) повлиял на металлоемкую монолитную технологию. Из-за этого на рынке появилось много объявлений о срочной продаже БРУ (бетонно-растворный узел), используемых в монолитном домостроении, а популярность такой конструктивной схемы резко упала среди застройщиков.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»: В любом строительстве и недвижимости существует весомая компонента того, что приобретается из-за рубежа, это около 30-40% от себестоимости: для стройматериалов – это отдельные химические компоненты, для техники, например, – отдельные запчасти и материалы для их регулярного обслуживания. Влияние на себестоимость строительства такие скачки оказывают; другое дело, что это не перепродажа, поэтому это не влияние сегодняшнего дня, а отложенные изменения, но ощутимые и неизбежные.
Novostroy.su: как это повлияет на банковский сектор, в частности, увеличится ли процентная ставка ипотеки?
И.О.: Ослабление рубля за последние несколько дней оказало влияние на ожидания финансового рынка в отношении инфляции и процентных ставок. Показатели долгосрочных инфляционных ожиданий значительно выросли за последнюю неделю. С высокой долей вероятности для стабилизации ситуации Банк России повысит ключевую ставку, соответственно увеличится и процентная ставка по ипотеке. Поэтому, если кто-то планировал брать ипотеку, то это стоит делать сейчас, поскольку надеется на дальнейшее снижение процентных ставок уже не стоит, наоборот, возможно их повышение в ближайшем будущем.
Novostroy.su: ведут ли застройщики операционную деятельность в валюте, и как её удорожание отразится на их работе?
И.О.: Уже давно подавляющее число застройщиков жилья ведут операционную деятельность в рублях, может быть кроме отдельных девелоперов в элитном сегменте. Рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый по сравнению с рынками акций или валют и на колебания курса рубля реагирует более спокойно. Более сильным раздражителем для застройщиков в настоящее время являются внесенные изменения в законодательные акты, регулирующие жилищное строительство, в том числе ужесточение требований к застройщикам и переход на проектное финансирование.
Novostroy.su: насколько быстро происходит корректировка цен на рынке недвижимости?
И.О.: российский рынок недвижимости достаточно инертный по своей природе и реагирует на многие экономические изменения, в том числе на колебания курса рубля, с определенной задержкой где-то до полугода. Поэтому с уверенностью сказать - будет ли устойчивая корректировка цен на рынке недвижимости можно будет не ранее конца года. Если рубль отыграет свои позиции, то корректировки, связанной именно с колебанием валютного курса может и не быть.
А.В.: отложенное влияние будет сказываться в течение производственных циклов, которые будут составлять от полугода до двух лет по разным направлениям.
Novostroy.su: можно ли спрогнозировать выгодный момент для приобретения недвижимости обладателям валютных вкладов, когда курс поднимается, а цены ещё нет?
И.О.: прогнозировать выгодный момент для приобретения недвижимости обладателям валютных вкладов, когда курс поднимается, а цены ещё нет, это все равно, что играть на разнице курсов валют. Волатильность всегда влияет на решительность покупателей, а стратегия их поведения зависит от формата накоплений. Немало россиян, прошедших через нестабильность валютного рынка 2015 года и более ранних кризисов, будут очень осторожны в принятии решений. И вероятнее всего, они будут выжидать, рассчитывая на дальнейший рост курса доллара и евро, пока для них рублевая стоимость квартиры уменьшается. Будут ждать пика, чтобы воспользоваться моментом для конвертации и заключить сделку. Если курс рубля будет иметь стабильную тенденцию к понижению, то, скорее всего, это стимулирует спрос на недвижимость: люди начнут менять валюту по высокому курсу и совершать сделки.
Novostroy.su: как можно оценить реакцию потребителей: это приведет к росту продаж ради сохранения средств, или наоборот, люди заморозят траты?
И.О.: По нашей оценке текущее колебание курса рубля и изменения в законодательстве не приведут к значительному удорожанию цен на жилье в Российской Федерации в силу следующих причин: процентная ставка по кредитам застройщикам будет сбалансированной с учетом денежных средств на счетах эскроу; все большее количество объектов жилой недвижимости строится за счет собственных средств застройщиков или за счет средств финансово-промышленных групп, куда они входят; снижение застройщиками своей маржи в проектах. С учетом того, что многие застройщики оформили «впрок» большое количество разрешений на строительство по старым правилам со сроками окончания строительства вплоть до 2024г., то эффект от нововведений скажется не скоро, вероятнее всего не ранее чем через два года.
К.Г.: Наиболее небогатые слои населения, которых большинство, в сложное время экономят в первую очередь на не первоочередных потребностях, к которым относится и приобретение жилья. Поэтому застройщики в регионах кризисов боятся гораздо больше, чем производители продуктов питания и продуктовые ритейлеры.
Д.Ш.: На данный момент потребители не успели сформировать финансовые резервы. Даже в случае резкой девальвации, аврального спроса не будет.
А.В.: Если сравнивать с деньгами, ценными бумагами и виртуальным счетом, недвижимость как финансовый инструмент имеет реальную стоимость на рынке. Поэтому различные изменения на финансовой «ниве» будут приводить к тому, что люди будут обращать свое внимание на реальные ценности – например, на недвижимость. Однако переориентироваться сейчас смогут только то, у кого есть возможность – покупательская способность сейчас крайне низка, поскольку доходы населения упали. Резких скачков в этой связи ждать не приходится.
Novostroy.su: имеет ли смысл перестраивать долгосрочные прогнозы по темпам строительства жилья в России? В ближайшие два-три года сократятся ли объемы, возможна ли остановка текущих строек?
И.О.: Полагаем, что никакой стагнации рынка первичной недвижимости и остановки текущих строек не будет. И перестраивать долгосрочные прогнозы по темпам строительства жилья в России преждевременно.
