Вступление в силу новых законодательных требований к долевому строительству привело к заметному росту предложения на рынке новостроек. Сторонние наблюдатели заговорили о возможном затоваривании рынка. Что на самом деле происходит на рынке жилья?
В последнее время много разговоров о том, что застройщики чрезвычайно активны в выводе на рынок новых проектов. Это действительно так. Индекс кранов во 2 кв. 2018 года вернулся к уровню 2014 года. Только за 1 половину 2018 года девелоперы заложили 655 тыс. кв. м новых проектов. Это более чем в 2 раза превышает показатели аналогичного периода 2017 года. Но при этом, рынок остается достаточно сбалансированным. Подготовил небольшую колонку для 66.ru на эту тему:
«Законодательные изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, внесли определенный дисбаланс в поступательное движение рынка жилья. Участники рынка стремились не только получить новые разрешения, но и начать по ним продажи. В результате предложение на рынке заметно выросло. В июле на первичном рынке жилья Екатеринбурга предлагалось около 21 тысячи квартир, что на 26% больше, чем в аналогичном месяце 2017 года.
Стремление девелоперов создать задел для работы по прежним правилам работы вполне понятно и оправдано. Любая смена законодательных рамок и условий работы требует адаптации и корректировки не только внутренних процессов. Девелоперы, попадая в зависимость от внешних условий, могут столкнуться с тем, что на отладку новой системы взаимоотношений потребуется время. И все же текущий рост предложения на рынке Екатеринбурга — это результат не только законодательных изменений.
Главным фактором, который влияет на решения застройщиков сколько нового жилья заложить, остается рыночная активность покупателей. Спрос на квартиры в текущем году стремительно вырос. Число сделок с новостройками по итогам 7 месяцев этого года выросло на 30%. Этот показатель выше темпов роста предложения, поэтому говорить о перенасыщении рынка в настоящий момент не приходится. Продавцы лишь замещают те объекты, которые уходят с рынка и уже реализованы. На вторичном рынке, напротив, уже несколько месяцев наблюдается медленное сокращение предложения.
Рост спроса на квартиры обусловлен несколькими факторами.
Во-первых — снижение ставок по ипотеке. Этот процесс привел на рынок покупателей с более низким доходом и поддержал спрос в низкобюджетном сегменте. Расширение ипотечного спроса со стороны покупателей, которые формируют более качественный запрос, пока более ограничено. И в этом смысле, ипотека сегодня стимулирует продажи, но не является драйвером качественного развития рынка.
Второй важный фактор роста продаж — трансформация самого рынка жилья.Современное предложение в Екатеринбурге стало более разнообразным как в качественной плоскости, так и в территориальной. Появление интересных проектов в сложившихся районах формирует спрос на них. Семьи, которые долгие годы жили в условиях компромисса, но не готовые переезжать в другие районы, начинают задавать себе вопросы о возможном улучшении жилищных условий. И у этого тренда, на наш взгляд, есть хорошие возможности для дальнейшего развития.
Кроме этого, необходимо отметить то, что и сами застройщики стали более гибкими в вопросах взаимоотношений с покупателями. Сегодня осуществить сделку можно на более комфортных условиях, чем несколько лет назад. Это также помогает продажам.
В целом пока рынок жилья остается сбалансированным. Спрос на квартиры достаточно высок, а выбор остается широким и разнообразным. Цены при этом заметно не меняются. Хотя мы говорим о том, что рынок перешел к медленному восстановительному росту цен, конкуренция на рынке по-прежнему высока и позволяет покупателям находить интересные предложения. Более того, ценовое расслоение и дифференциация рынка продолжается. На вторичном рынке остаются сегменты, где продавцы продолжают снижать цены для того, чтобы сохранить интерес к своему жилью.
Сейчас много разговоров о том, что произошедшие и предстоящие изменения нормативные изменения на рынке жилья приведут к росту цен. Действительно, трансформация рынка ведет к росту затрат со стороны застройщиков и увеличит себестоимость строительства. Но застройщики смогут безболезненно переложить эти затраты на покупателей лишь тогда, когда предложение на рынке сократится или в случае дальнейшего роста спроса».
