В последнее время часто говорят о том, что многие новые районы застройки в будущем превратятся в гетто. Но термин "гетто" не всегда понятен потенциальным покупателям. Многим кажется, что это что-то этническое из западных фильмов и у нас все будет по другому.
Когда говорят про "гетто" в контексте современной застройки, то обычно подразумевают маргинализацию как отдельных жилых комплексов, так и целых районов. В основе такого предположения лежат данные о том, что проекты в которых избыточное число малогабаритого жилья, рано или поздно начинают деградировать. Наибольший риск у тех, кто реализует низкобюджетные проекты на окраинах с низким качеством развития городской среды и инфраструктуры.
В последние годы число претендентов на геттоизацию заметно выросло во многих городах.
Но, сегодняшнего покупателя часто не интересует, что будет с домом через 5-10 лет. Он считает, что всегда сможем продать ликвидную "однушку", а студию тем более. На него не действуют теоретические рассуждения о том, что спрос в этой группе будет снижаться из-за демографической ямы 90-х годов. У него нет перед глазами примеров деградации жилых районов, где собственники не могут продать новое жилье по адекватной цене.
Примеров пока действительно не много. Но такой опыт мы вскоре накопим, и тогда делать выводы будет уже поздно.
А пока пример из современного Екатеринбурга с домом, который был построен в 2004 году.
Городской портал E1 сообщает о том, что жильцы этого дома начали получать счета за коммунальные услуги с огромными суммами. Конфликт жильцов с правлением ТСЖ идет давно - с 2015 года. Ситуация не уникальная, таких примеров достаточно много. Но вот как сами жильцы объясняют причину, почему они не могут решить не только накопившиеся проблемы, но даже собрать собственников для их обсуждения :
— У нас много однокомнатных квартир, несколько штук на этаже, — рассказала Оксана. — Рядом два вуза — юридический университет и УрГУПС, поэтому много студентов. Собственников там вообще не найти. Когда дом строился, среди покупателей было много северян, из ХМАО, которые покупали квартиры именно под сдачу.
В доме действительно много 1-комнатных квартир (38-40 кв. м), немного 2-комнатных и достаточное число 3-комнатных квартир. Всего по данному адресу 107 квартир, а их средняя площадь около 62 кв. м.
А теперь давайте представим аналогичный конфликт в доме на 500-700 квартир со средней площадью 35-40 кв. м. Как жильцы таких домов будут решать элементарные житейские вопросы?
Поэтому, если вы решили вложиться в студию, подумайте еще раз. Выбирая квартиру, анализируйте в первую очередь район и место, лишь затем жилой комплекс.
Если темы рынка жилья, ипотеки, городской экономики интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
18.11.2018
