В действительности, такое понятие как «коммунальная квартира» ушло в прошлое вместе с породившим его Советским Союзом. Теперь коммунальных квартир нет, а бывшие коммуналки переведены в долевую собственность. Но вот если с учетом в Росреестре таких объектов собственности все понятно, то с налогами наблюдается некоторая несправедливость.
Как применяется налоговый вычет
Как известно, при налогообложении квартиры полагается так называемый налоговый вычет (20 квадратных метров на квартиру). Т.е. на 20 м2 по закону не оплачивается налог. Но вычет применяется именно на квартиру, а не на собственника. Таким образом, если у квартиры долевая собственность – вычет применяется на всю квартиру.
Зарегистрировать долевую собственности как отдельный объект недвижимости не получится, т.к. квартира не отвечает условиям фактического выделения доли, и налоговый вычет будет применяться на всю квартиру, бороться с этим на сегодняшний день бесполезно.
Завышенная кадастровая стоимость
Очень распространены случаи завышения самой кадастровой стоимости долевых (коммунальных) квартир. Дело в том, что бывшие коммуналки, как правило, расположены в старых районах города, где стоимость недвижимости довольно высока по кадастровым кварталам.
Кроме того, площадь таких квартир, как правило, огромна, и при массовой оценке, которая не учитывает долевых обременений, такая квартира будет иметь чуть ли vip-статус. Все просто, на бумаге это один объект недвижимости, с одним кадастровым номером и огромной площадью. На данный момент такие особенности как долевая собственность, ремонт, износ и т.д. при кадастровой оценке практически никогда не учитываются.
При этом, долевая собственность в реалиях рынка намного дешевле и получается, что кадастровая стоимость квартиры оказывается завышена в разы. И жильцы такой «коммуналки» помимо сложных условий проживания еще и вынуждены переплачивать налог.
Единственный выход
На сегодняшний день, единственным разумным выходом является оспаривание кадастровой стоимости таких объектов. Вы можете подать заявление на пересмотр стоимости абсолютно бесплатно при каждой новой оценке на специальном сайте, где ГБУ размещает информацию перед утверждением кадастровой стоимости, но сделать это можно только перед новой оценкой. Возможно, ГБУ примет ваши замечания к сведению.
Но реально на сегодняшний день приходится начинать стандартную процедуру спора, с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной. Для этого необходимо привлекать независимого оценщика, который оценит квартиру с учетом всех рыночных факторов (долю оценивать бесполезно, оспаривается стоимость всего объекта).
Лучше всего заниматься таким оспариванием всем собственникам сразу, т.к. кадастровая стоимость будет установлена для всей квартиры и налог снизится так же для всех собственников.
Для подготовки отчета о рыночной стоимости квартиры для цели оспаривания кадастровой стоимости вы можете обратиться к нам. Так же мы можем обеспечить юридическое сопровождение процесса.