С ростом цен на рынке недвижимости стоимость земли ИЖС (индивидуальное жилое строительство) все больше кусается, но иметь свой дом и кусок земли все-таки очень хочется. Некоторые покупают земли сельскохозяйственного назначения и пытаются сменить статус. Давайте разберемся, насколько это возможно, и насколько дорого.
Сразу поясним, ИЖС - это вид внутри категории "земли поселений". То есть меняем мы землю сельхозназначения на землю поселений.
На изменение вида использования земли влияют следующие факторы:
- вид прав на земельный участок;
- наличие утвержденных правил землепользования.
На самом деле, если принципиален ИЖС именно для того, что поставить добротный дом и жить круглогодично, то чаще всего достаточно поменять статус внутри категории земель сельхозназначения. Например, на крестьянско-фермерское хозяйство.
Прописаться можно и на землях сельскохозяйственного назначения - так мы делаем у нас в ДНП, где каждому участку принадлежит свой почтовый адрес. Если ИЖС нужен по другим причинам, то готовьтесь - процесс будет сложным. Как, в принципе и все в наше стране. :)
Для этого нужно основательно изучить Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.
1. Подайте ходатайство в орган местного самоуправления с данными (по п.3 ст.2 Закона № 172-ФЗ):
- кадастровый номер участка;
- из какой в какую категорию хотите перевести;
- права на земельный участок;
- обоснование для перевода из одной категории в другую.
2. Приложите к ходатайству пакет документов:
- выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
- копию своего паспорта;
- выписку данных по участку из государственного кадастра;
- согласие собственника участка о переводе участка из одной категории в другую.
3. Ждите, пока ваше заявление рассмотрят.
Отказать в рассмотрении могут лишь по 2 причинам: если вы не собственник или ваши документы неправильно оформлены. В течение 2 месяцев вам дадут ответ о переводе участка или об отказе перевода.
4. Почему могут отказать в переводе категории земли из одной в другую?
Самая частая будет связана с положением п.3 ст.4 Закона № 172-ФЗ: «несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации». Если проще, то для перевода нужно установить или изменить границу населенного пункта, и тогда ваш участок может относиться к ИЖС. Поэтому если ваша дача находится далеко от границ населенных пунктов, то перенести границы на несколько километров и присвоить ей статус ИЖС будет невозможно.
5. Если вы получили согласие от исполнительных органов на перевод.
Готовьтесь заплатить компенсацию недополученных доходов государству (от потери сельскохозяйственных земель), и стоимость самого перевода земли, которая может достигать 30% кадастровой стоимости участка. Разумеется, кадастровая стоимость участка повышается, благодаря новой категории и налогов вы будете платить больше.
