Ушаков Богдан | Земельный юрист| Юрист по недвижимости

Только за последний месяц ко мне несколько раз обращались с вопросом: можно ли построить жилой дом на земельном участке, если его категория –земли сельскохозяйственного назначения? Сразу уточню: речь не о землях в территориальной зоне ведения садоводства, где дома строить разрешено, а именно о «настоящих» сельхозземлях. Есть несколько причин, почему сельхозземля привлекает людей. Например, земельный участок крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации может предоставляться без аукциона...

13 марта 2026 года Туапсинский районный суд Краснодарского края принял судебное решение вернуть в собственность Краснодарского края 42 земельных участка на побережье Черного моря. Это одно из самых показательных земельных споров на Кубани последних лет. Участки много лет находились в частной собственности. Люди покупали их, оформляли права в ЕГРН, застраивали. Но в итоге генеральная прокуратура через суд добилось их возврата. Разберемся, как это произошло. История начинается в начале 2000-х. Администрация...

Люди накопили денег, взяли ипотеку, купили участок. Юристы банка и риелторского агентства сказали, что все «чисто». Но через месяц пришли в администрацию за согласованием уведомления на стройку и получили отказ. Это реальная история из Горячего Ключа (Краснодарский край). Человек присмотрел участок в Горячем Ключе. Решил брать. Перед покупкой проверили: Участок и банк смотрел (там ипотека), и юристы из рилеторского агентства. Подписали договор, оформили право собственности. Через некоторое время...

Реальные механизмы защиты + свежая судебная практика Дела о сносе самовольных построек – одна из самых массовых категорий споров в недвижимости. Особенно много их в южных регионах (Краснодарский край, Ростовская область, Крым и др.), но проблема актуальна по всей стране. За последние годы я вел десятки таких дел – как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. В период работы в компании «Магнит» (одна из крупнейших розничных сетей в России) дела о самовольном строительстве занимали существенную часть судебных дел...

В 2025 году принят Федеральный закон № 52-ФЗ, который меняет правила отнесения земель к категории сельскохозяйственного назначения и к сельхозугодьям. «Работать» он начинает уже через два дня, с 1 марта 2026 г. К сожалению, это не «технические» правки. На практике все гораздо серьезнее. Появляется новый «реестр» и новый порядок определения категории участка. А значит, и новые риски для собственников и покупателей. Я практикую земельное право в Краснодарском крае, где вопросы сельхозземель особо актуальны,...

Если вы покупаете землю с прицелом на перевод под ИЖС, этот текст стоит прочитать до конца. 1 апреля 2025 года был подписан Федеральный закон № 52-ФЗ. Он меняет правила перевода земель из одной категории в другую. Основные нормы вступают в силу с 1 марта 2026 года, а часть ограничений по сельхозугодьям – с 1 января 2027 года. Я внимательно изучил закон и сопроводительные материалы. Ниже – главное без лишней теории. За последние десятилетия площадь сельхозземель в стране сократилась почти вдвое. В 1990-е годы речь шла примерно о 600 млн гектаров...

В Краснодарском крае в 2023 г. разгорелся громкий спор вокруг 42 участков на побережье Чёрного моря. Люди владели этой землёй годами. И вдруг иск от прокуратуры, десятки томов материалов дела и решение районного суда всего за месяц: право собственности "аннулировать", участки вернуть государству. Сегодня расскажу о землях ЗАО «Пансионат Ольгинка» площадью 5,56 гектара в Туапсинском районе Краснодарского края. В начале 2000-х администрация Туапсинского района продала крупный земельный массив акционерному обществу...

В делах об изъятии недвижимости для публичных нужд - будь то строительство дороги, прокладка трамвайных путей, возведение школы или поликлиники - ключевой вопрос почти всегда один: Сколько стоит объект? Потому что оспорить сам факт изъятия на практике - задача почти невозможная. Суды крайне редко ставят под сомнение решение о размещении объекта инфраструктуры. Потому что вопрос необходимости школы, поликлиники или трамвайных путей превалирует надо частной собственностью. Поэтому борьба идёт не за сохранение собственности, а за размер компенсации за её изъятие...

Земельное законодательство в России действует уже не первое десятилетие. Реестр недвижимости давно работает в штатном режиме. Казалось бы, все объекты должны быть оформлены. Но в реальности всё иначе. Особенно это заметно в Краснодарском крае. Дом стоит, семья живёт в нём двадцать или тридцать лет, платит коммуналку, ухаживает за участком. А в Едином государственном реестре недвижимости - пусто. Обычно проблема всплывает в самый неподходящий момент. Когда нужно продать, подарить или оформить наследство...

Я очень часто вижу одну и ту же историю. Человек покупает землю. Место красивое, документы вроде в порядке, в ЕГРН написано: «для индивидуального жилищного строительства». Кажется, всё отлично. А потом приходит отказ в строительстве. Разбирательства, нервы, деньги. И полное непонимание, как так вышло. Причина почти всегда одна: землю проверили поверхностно. Посмотрели выписку из ЕГРН или максимум ГПЗУ. Но на Кубани это может быть лишь малая часть «картины». В Краснодарском крае земельные вопросы особенно сложные...

На прошлой неделе ко мне обратились люди с не сильно распространенной проблемой: по генплану и ПЗЗ строить можно, а разрешение на строительство - не дают. Причина - проект планировки территории. И каждый раз в таких ситуациях я вспоминаю один показательный кейс из практики. Когда я работал юристом в «Магните», на практике возник очень наглядный пример того, как на самом деле соотносятся генплан, ПЗЗ и ППТ. У «Магнита» есть Индустриальный парк «Краснодар» - почти 2 млн кв. м земли в посёлке Дорожном...

В практике по земле я регулярно сталкиваюсь с одной и той же ситуацией. Участок есть, а места не хватает. Кому-то нужно поставить хозблок или парковку, кому-то расширить коммерческую площадку, а иногда вопрос упирается просто в комфорт – участок слишком тесный для нормального использования. Хорошая новость в том, что увеличить площадь земли можно. Не очень хорошая – не любым способом и не всегда. Закон предлагает несколько рабочих механизмов, и каждый из них подходит только под определённые условия...