Ушаков Богдан | Земельный юрист| Юрист по недвижимости

Иногда ко мне приходят клиенты уже после неудачной покупки земли. А иногда - успевают вовремя. Этот случай как раз из второй категории. Недавно ко мне обратился предприниматель, который планировал купить земельный участок в Краснодаре под строительство магазина. И в последующем сдать его в аренду федеральной продуктовой сети. Локация удачная, цена адекватная, коммерчески всё выглядело привлекательно. По выписке из ЕГРН тоже всё было нормально: вид разрешённого использования - «для магазинов». На этом этапе многие бы сказали: «берём»...

Ко мне регулярно приходят клиенты со словами: «мы нашли хороший участок, всё уже проверили - в ЕГРН чисто. Посмотрите на всякий случай». И именно в таких ситуациях чаще всего скрываются самые серьёзные риски. Недавно мы проверяли земельный участок с административным зданием в Горячеключевском районе Краснодарского края. Клиент планировал покупку, сделка на первый взгляд выглядела абсолютно стандартной. Но в итоге выяснилось: в случае покупки участок можно было потерять полностью, даже действуя добросовестно...

Если нужный вид использования земли относится к условно разрешённым, без согласия администрации вы никуда не продвинетесь. Это не «хотелка местных чиновников», а прямая статья Градостроительного кодекса. Формально процедура выглядит довольно простой. На практике же ко мне буквально два месяца назад пришел человек с вопросом: «почему мне отказали, если я всё сделал правильно?» Давайте разберёмся последовательно - без лишней теории, но с учётом реальной практики. Первое, что важно понять: разрешение на условно разрешённый вид использования - это муниципальная услуга...

Из практики юриста по земельным и градостроительным вопросам Вопрос смены вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ) регулярно всплывает у собственников земли. Кто-то хочет построить дом вместо «пустого» участка, кто-то - открыть магазин или склад, а кто-то просто "привести документы в порядок". По своему опыту могу сказать: сама процедура не сложная. Сложности начинаются тогда, когда люди либо не понимают базовых правил, либо пытаются согласовывать то, что согласовывать вообще не нужно...

Подписан закон об уточнении порядка перераспределения земель (прирезки). Вступит в силу уже 10 февраля 2026 г. Разберемся подробнее. Что такое перераспределение? Проще говоря, это про объединение смежных земельных участков, чтобы исправить неровные границы или "странную" форму земли. Теперь собственники получат новые возможности, но есть нюансы. Все изменения коснутся и частных, и публичных участков, и вот что стоит знать. Закон разрешает перераспределение для приведения участка в соответствие со статьёй 11...

Покупка недвижимости на торгах давно перестала быть чем-то редким или экзотическим. Кто-то идет туда за объектом дешевле рынка особенно в делах о банкротстве. Кто-то просто не имеет альтернативы, если речь идет о государственном или муниципальном имуществе. Я нередко сталкиваюсь с последствиями таких сделок в своей практике по земельным и имущественным спорам. И могу сказать: проблемы почти никогда не возникают «вдруг». Как правило, они закладываются еще на этапе выбора лота - просто покупатель этого не замечает или не хочет замечать...

Споры по границам земельных участков - это, пожалуй, один из самых распространенных «сюрпризов», с которым к земельным юристам приходят после покупки земли. Участок уже оформлен, деньги заплачены, планы построены… и вдруг появляется сосед с претензиями на часть территории. В своей практике по земельным делам я регулярно вижу одно и то же: конфликт по смежной границе возникает не потому, что кто-то хотел обмануть, а потому что границы на бумаге и на земле "живут" разной жизнью. Именно поэтому межевые...

За реформой зон с особыми условиями использования территорий я слежу с давно. И каждый раз складывается одно и то же ощущение: правила вроде бы переписывают, но ясности для собственников меньше не становится. Формально ЗОУИТ появились в Земельном кодексе ещё в 2019 году. Закон сразу предусмотрел 25 видов таких зон и пообещал единый и понятный порядок регулирования. Прошло несколько лет, но на практике этот механизм так и не заработал. В конце 2025 года тему снова «оживили». Был принят Федеральный закон № 496-ФЗ, который вступил в силу 31 декабря...

Люди покупали земельные участки у моря. Сделки официальные, права зарегистрированы в ЕГРН, налоги оплачиваются, никаких запретов в документах нет. Проходит несколько лет – и вдруг суд решает: "земля больше не ваша". Именно так произошло в Туапсинском районе Краснодарского края. Туапсинский районный суд, Краснодарский краевой суд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции "признали недействительным право собственности" сразу на 42 земельных участка общей площадью 5,56 га. Все участки раньше принадлежали...

Этот вопрос я слышу от клиентов регулярно, особенно на Кубани, где садовые массивы за пределами населённых пунктов застраивались особенно активно. Формально закон давно дал ответ. Но на практике споры вокруг строительства жилых домов на сельхозземлях в Краснодарском крае никуда не делись. Если коротко: закон допускает строительство жилого дома на садовом участке, в том числе на землях сельхозназначения, при соблюдении установленных условий. Тем не менее собственникам продолжают отказывать – чаще всего под формальным предлогом «это земли сельхозназначения»...

Я - юрист по недвижимости и уже много лет работаю с земельными спорами в Краснодаре. И если есть одна тема, которая стабильно «взрывается» в судах, - это согласование границ при межевании. На первый взгляд всё выглядит формально и даже безобидно: участок отмежевали, координаты уточнили, сведения внесли в ЕГРН. Но через год, а иногда и через месяц, появляется сосед - и вся конструкция начинает рушиться. Акт согласования границ - документ, к которому многие относятся как к технической формальности...

Покупка недвижимости почти всегда кажется шагом к стабильности. Свой дом, свои стены, спокойствие. Но именно в этот момент многие попадают в ловушку. Мошенничество в сделках с жильём давно перестало быть редкостью. Это уже не истории из криминальных хроник, а обычная практика, с которой сталкиваются вполне разумные люди. Цифры говорят сами за себя. Только за первые шесть месяцев 2025 года возбуждено около 5 400 уголовных дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости. И это больше, чем в 2024 году...