ID Real Estate

Пункт выдачи Wildberries или Ozon — самый частый арендатор первых этажей в новых ЖК Москвы. Но это не один арендатор, а два разных: корпоративная точка от центрального офиса и опытный партнёр-ИП с мультибрендовым форматом. У них разная экономика, разные договоры и разные ставки. Разбираемся, что это значит для собственника помещения. В большинстве новых ЖК Москвы и Подмосковья ПВЗ открывается раньше всех остальных арендаторов. Раньше кофейни, раньше аптеки, раньше «Пятёрочки». И это не случайность...

Стандарт большинства ЖК — 200 Вт/м². Это цифра, которую знают все, кто работает с коммерцией в новостройках. Если помещение в неё укладывается — нормально, большинство арендаторов под это заточены: аптека, ПВЗ, салон, цветы. Но если в проекте заложено больше — это сразу расширяет круг форматов: открывается F&B, пекарни, арендаторы, которые умеют платить выше рынка. В нашей практике мы при любой возможности стараемся на раннем этапе докупить мощность до запаса — даже если текущему арендатору это не нужно...

Большинство инвесторов считают цену за метр и ставку аренды. Пропорцию коммерческих метров к жилой площади ЖК не считает почти никто — а именно она определяет, будет ли ваше помещение занято или будет стоять. Покупая помещение в новостройке, инвестор смотрит на три цифры: цена входа, арендная ставка, окупаемость. Пропорция коммерческих метров к жилой площади ЖК редко попадает в модель. А именно она во многом определяет, как быстро появится арендатор и сколько ему придётся платить. Пропорция коммерции...

Статья — практический разбор, не налоговое заключение. Ставки и пороги меняются — перед сделкой проверяйте актуальные цифры у налогового консультанта. Большинство инвесторов покупают коммерческое помещение и только после этого начинают разбираться с налогами. Находят бухгалтера, регистрируют ИП «как-нибудь», договариваются с арендатором про коммуналку «чтобы попроще». И потом удивляются, почему реальная доходность оказалась на 2–4 процентных пункта ниже, чем в таблице. Налоговый режим — это не бухгалтерская мелочь...

Когда инвестор спрашивает «какая доходность у стрит-ритейла», правильный ответ — встречный вопрос. Где? С каким арендатором? На какой системе налогообложения? На стадии стройки или с готовым договором аренды? Купили вы помещение через ДДУ за 250 тыс. руб./кв. м или готовый ГАБ за 500 тыс. руб./кв. м с аптекой Горздрав? Разница в этих ответах — не 1–2 процентных пункта. Это разница между 7% и 12% годовых. На горизонте 10 лет это вдвое больший капитал. Усреднённая цифра «9,5% годовых», которую часто называют по итогам 2025 года, — это медианная температура по больнице...