Есть вопросы, которые почти никогда не звучат в рекламных презентациях новостроек и апарт-отелей. Причина проста: честные ответы на них нередко портят ту картину, которую девелопер хочет показать покупателю.
Разберём несколько таких «неудобных» вопросов.
1. Какая в проекте высота потолков?
Для бизнес-класса в Москве и крупных городах нормой считается высота потолков от 3 метров. В премиальных проектах она, как правило, ещё больше.
Однако в Крыму встречаются объекты, которые позиционируются как проекты уровня 4* или даже «премиум», при этом высота потолков там не превышает 2,5 метра.
Более того, в одном из громких текущих стартов продаж потолки заявлены до 2,6 метра.
Почему так происходит? Всё дело в том, что при классификации гостиниц высота потолков формально не регулируется. Но на восприятие объекта гостями этот параметр влияет очень сильно. Например, в Сочи есть сертифицированный отель 4* с потолками ниже 2,5 метра — и по ощущениям он воспринимается скорее как «эконом» или даже «советский» формат.
Для девелопера низкие потолки — это способ улучшить экономику проекта. Если, к примеру, есть ограничение по высоте здания в 50 метров, то при потолках 2,5 метра и перекрытиях до 30 см можно разместить до 16 этажей с учётом цоколя. А если высота потолка составляет 3,2 метра, то максимальная этажность будет уже около 12 этажей. Разница — 4 этажа, то есть примерно 25% дополнительного объёма.
Есть и ещё один плюс для управляющей компании: чем ниже потолки, тем проще и быстрее уборка номеров.
Но в долгосрочной перспективе у таких решений есть и обратная сторона. В проектах с низкими потолками со временем может снижаться стоимость размещения, потому что рядом будут появляться более качественные конкуренты, а впечатления гостей от отдыха окажутся совсем разными.
Как проверить?
Нужно запросить проектную декларацию или скачать её на сайте наш.дом.рф.
В разделе 15, где приведена таблица с характеристиками помещений, в последнем столбце указывается высота потолка.
2. Отельный оператор управляет объектом напрямую или только по франшизе?
Мы уже не раз писали об этом. Многие застройщики нашли удобную схему: заключают договор с известным брендом, например с Cosmos, и размещают его название на проекте на основании договора концессии, то есть франшизы.
На практике это не всегда означает полноценное участие оператора в проекте. Часто его роль на этапе строительства минимальна, а после ввода объекта сводится к периодическим проверкам по чек-листу: соответствует ли комплекс требованиям бренда и можно ли продлевать право на его использование.
Важно понимать: бренд могут и отозвать.
Для покупателя разница между прямым управлением и франшизой принципиальна. В одном случае оператор реально вовлечён в создание и дальнейшую работу объекта. В другом — бренд скорее выполняет маркетинговую функцию.
Как проверить?
Нужно запросить договор управления или аренды и посмотреть, кто именно подписывает документ со стороны оператора. После этого стоит проверить, какое отношение этот человек действительно имеет к бренду и к самой управляющей структуре. Если такого договора вы вообще не подписываете во время сделки, то имейте ввиду, все обещания застройщика могут оказаться несоответствующими будущей действительности.
3. Какова плотность антропогенной нагрузки в апарт-отеле?
Проще говоря, насколько «тесным» окажется объект.
Один проект может иметь большую территорию: парки, бассейны, прогулочные зоны, комфортные расстояния между корпусами до 100 метров. А другой — быть фактически встроенным в пятно застройки, где вся инфраструктура сосредоточена внутри здания, а собственная территория почти отсутствует. При этом расстояние между корпусами может составлять всего 20 метров, то есть буквально формат «окна в окна».
Для будущего гостя это огромная разница. И для инвестора — тоже, потому что теснота напрямую влияет на привлекательность объекта, качество отдыха и уровень тарифов.
Как проверить?
Нужно взять площадь участка строительства, указанную в проектной декларации, и разделить её на количество апартаментов или квартир. По практике коэффициенты могут отличаться в 2-4 раза.
Примеры:
Западный берег
- Темпо — площадь участка первого этапа строительства 57 623 кв. м, количество апартаментов 1250. Коэффициент: 46,1
- Тамерун — площадь участка 46 156 кв. м, количество апартаментов 1301. Коэффициент: 32,4
- Прайм Прибрежный - площадь участка 35 450 кв. м, количество апартаментов 1222. Коэффициент: 29,01
- Лазурный берег (Сансет Бич) — площадь участка 8241 кв. м, количество апартаментов 327. Коэффициент: 25,2
- Мойнако Резорт — площадь участка первого этапа 15 764 кв. м, количество апартаментов 751. Коэффициент: 20,99
Южный берег
- Паруса мечты — площадь участка первого этапа 10 000 кв. м, количество апартаментов 234. Коэффициент: 42,74
- Эфириум — площадь участка первого этапа 8 827 кв. м, количество апартаментов 348. Коэффициент: 25,36
- Лайнер — площадь участка первого этапа 4 009 кв. м, количество апартаментов 244. Коэффициент: 16,43
Чем выше коэффициент, тем больше пространства приходится на один лот. И тем комфортнее в перспективе будет восприниматься объект.
Мы сравниваем только цифры, которые можно проверить. Все фразы вроде "а вот у нас рядом парк" или "во 2-й очереди будет ещё..." не учитываем для объективности.
4. Где на плане служебные помещения?
Попросите показать:
- комнаты для горничных,
- служебные лифты,
- помещения для хранения инвентаря,
- поэтажные хозяйственные зоны.
Очень часто застройщики такие помещения либо минимизируют, либо не предусматривают вовсе. Причина очевидна: каждый метр, отданный под сервис, — это минус один продаваемый квадратный метр.
Но для инвестора такая экономия потом оборачивается проблемами:
- увеличиваются расходы на эксплуатацию,
- снижается качество сервиса,
- горничные ездят с инвентарём в тех же лифтах, что и гости,
- объект, заявленный как «премиальный», на практике начинает выглядеть совсем иначе.
Для проектов высокого уровня это критически важный момент.
На что ещё стоит смотреть?
Мы привели только четыре критерия, которые чаще всего остаются за рамками презентаций. Но на самом деле таких вопросов намного больше.
Например:
- Нагрузка на бассейн — не придётся ли гостям ждать своей очереди, чтобы поплавать?
- Вместимость ресторана и обеденного зала — не будет ли очередей на завтрак?
- Система кондиционирования и отопления — не окажутся ли наружные блоки кондиционеров развешаны по фасадам, как бородавки?
- Нагрузка на электросети — выдержит ли система одновременную работу кондиционеров, холодильников и чайников, или сеть начнёт «падать»?
- Проживание персонала — большинство топовых отелей имеют гостиницы-общежития для сотрудников. Говорят, у «Мрии» их целых 3. Почти все застройщики вообще не думают об этом, а уже сейчас огромный дефицит квалифицированных сотрудников.
И это только часть списка.
Вывод
Красивый рендер, громкий бренд и эффектная презентация ещё не говорят о качестве проекта. Настоящая экспертиза начинается там, где покупатель задаёт не рекламные, а технически важные вопросы.
Именно такие детали в итоге определяют:
- насколько комфортным будет объект для гостей,
- как он будет конкурировать на рынке,
- и сможет ли инвестор рассчитывать на стабильный доход в будущем.
--- На этом всё ---
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или в МАХ, а также можете обратиться с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉