На одной из последних встреч с крупным застройщиком прозвучала фраза, которая отлично отражает новую реальность крымского рынка: «Наконец-то инвесторы понимают, что 8–10% доходности в апарт-отеле — это норма, и 10% — уже отличный результат».
Почему это осознание пришло только сейчас? Причина проста — маркетинговый перегрев и завышенные обещания продавцов. С 2024 года (а то и раньше) рекламные кампании пестрели цифрами вроде «40% годовых», которые легко попадали в головы доверчивых инвесторов. «У нас будет как в Сочи — миллион за квадрат!» — звучало почти как мантра, подкрепляемая мифом о дефиците предложения.
Для тех, кто успел купить по 150–250 тыс. за квадрат на Западе или Востоке Крыма у моря, эта стратегия сработала: спустя два года цена подросла до 300–400 тыс. Но рынок не стоит на месте — конкуренция сделала своё дело.
Те, кто заходил уже по 300–350 тыс. или по 250 тыс., но в километре от моря (Ялта здесь отдельная история — коэффициенты нужно корректировать и внимательно смотреть на локацию), получили нормальный рост — выше инфляции, порядка 10–15% в год. И это — в лучшем случае. Причём такой реальный рост (цена, по которой можно реально продать, а не просто прайс застройщика) сейчас заметно выше, чем в других регионах России.
По состоянию на сегодня, экспертная оценка цен в разных курортных локациях выглядит так (см. таблицу ниже). Оценки очень приблизительные и с множеством оговорок, но для ориентира они подходят.
И речь не только о апарт-отелях, но и о жилых комплексах: квартиры в курортных городах часто покупают именно для сдачи в аренду.
Как использовать эти данные:
Если вам предлагают квартиру или апартамент в каком-то городе (не пригороде, не посёлке-агломерации), проверьте реальное расстояние пешком до моря. Для Большой Ялты и Керчи — ещё и до центра города. Найдите в таблице соответствующую запись и получите ориентир приемлемой цены за квадратный метр.
Важные оговорки:
- Здесь мы не рассматриваем малые курорты с неразвитой инфраструктурой, где вне сезона (октябрь–апрель) города буквально вымирают, а ценообразование подчиняется маркетинговым технологиям удалённых продаж. К малым курортам относим Судак, Коктебель, Николаевку, Орловку, Щёлкино, Новофёдоровку, Новый Свет–Весёлое и т.д.
- По той же причине не учитываем удалённые районы Керчи: Аршинцево (ЖК Белый город), Героевка, Войково, Феодосии (пос. Приморский — ЖК Просторы Крыма), Сакского района (кроме локации Крымской Ривьеры).
- Для Ялты и Керчи важна не только близость к морю (см. таблицу), но и к центру, из-за протяжённости локаций и падения качества инфраструктуры вне сезона.
- Не рассматриваем Севастополь и Симферополь — это не курортные города и имеют особую динамику. У Севастополя на сегодня есть и «иной» фактор.
- В Керчи и Феодосии пока нет фундамента для появления недвижимости высокого класса — города только начинают развиваться, поэтому в таблице нет «Премиум»
Что может существенно влиять на цену?
- Наличие ремонта или оснащения: даже вайт-бокс (“предчистовая”) — +10–15 тыс. за квадрат; эконом-ремонт — 30–40 тыс.; бизнес — 60–70 тыс.; оснащение апарт-отеля «под тапочки» (3–4 звезды) — 60–80 тыс.
- Сроки сдачи: цены ориентированы на объекты с вводом через 1,5–2 года; если сроки короче, цена может быть на 5–10% выше за каждый год и наоборот.
- Вид на море: прямой панорамный вид может добавить до 20% к цене, но только если комплекс реально близко к морю; если до пляжа больше 2 км, переплачивать за красивый вид покупатели, которые ищут подешевле, не станут.
- Большая территория комплекса (от 5 гектар - 5 футбольных полей) с современной инфраструктурой: кафе-рестораны (более 3-х), магазины, аптеки, детские и медицинские центры. Важно уточнять сроки ввода инфраструктуры — обещание без сроков не обещание. Влияние на цену — 5–10%.
- Окружение: на рендерах часто показывают лесопарк или крыши красивых домиков, но на деле вокруг может быть «шанхай» или бюджетный жилой кластер, что способно снизить привлекательность проекта, особенно при перепродаже.
Здесь уместно привести цитату Алексея Попова - руководителя "Циан.Аналитики", с которым мы не раз беседовали на камеру:
"Если сравнивать адреса с некрасивым видом со схожими по типу застройки домами в том же районе, то средняя скидка за плохой вид - 7%. Близость к градирням ТЭЦ влияет сильнее, чем соседство с автомагистралями или с СИЗО"
Здесь речь, конечно, про крупные города, но и на курортах надо делать подобные поправки, только сами объекты имеют иной смысл. Алексей же научил меня обращать внимание на объекты, которые могут либо улучшать, либо ухудшать качество городской среды, итак:
- Соседство с позитивными или негативными факторами:
- санаторий, аквапарк — плюс;
- военная база, ТЭЦ, крупная автодорога, вокзалы, рынки, очистные сооружения — минус.
Влияние на цену — до 10% в обе стороны.
- Высота потолка: важный параметр для комфорта гостей, влияет на доходность и возвращаемость, но в классификации отелей не учитывается.
Что может повлиять, но нужно быть внимательным?
- Отельный оператор: нужно отличать известный бренд от реальной управляющей компании, которая может работать по франшизе и не гарантировать высокую загрузку. К тому же франшизу всегда могут отозвать.
- Классность комплекса: в России нет строгой градации классов недвижимости, а в Крыму этот параметр вообще размыт. Формальная классификация на Дом.рф может не отражать реальность. Легко встретить объект под грифом "элитный", но он не будет дотягивать до бизнес-класса и наоборот - бизнес вполне может быть наполнен на "премиум".
- Приватность: хороша летом, но зимой может обернуться неудобствами и необходимостью машины (покупка или постоянный прокат); также возникают риски при возникновении ЧП (вызов скорой помощи и т.п.) - этот аспект тоже важен.
Застройщики, вообще часто обещают массу преимуществ, влияющих на доходность. Но все эти факторы нужно перепроверять и сверяться с альтернативными экспертными оценками. На рынке до сих пор встречается немало искажений, как в известном меме про «тихих соседей на кладбище».
--- На этом всё ---
В нашем канале мы пишем про крымскую недвижимость и не только.
Если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или в МАХ, а также можете обратиться с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉