Друзья, хочу поделиться с вами наблюдением: в условиях растущей конкуренции на рынке курортной недвижимости Крыма всё большее значение приобретает не только статус, но и глубокий опыт управляющих компаний именно в сегменте апарт-отелей.
Важное отличие: отельный оператор и управляющая компания
Прежде чем говорить об опыте, важно понимать ключевое отличие между отельным оператором и управляющей компанией. Если внимательно послушать интервью ведущих гостиничных операторов — таких как Космос, Азимут, Алеан — становится ясно, что они отвечают за управление потоком гостей и формирование доходной части. При этом они участвуют только в операционной деятельности гостиницы, но не несут ответственности за постоянные расходы.
И это ещё не всё. Самое главное, чего отказываются делать традиционные гостиничные операторы — это управление сообществом частных собственников. У большинства из них просто нет такого функционала, потому что их опыт построен на управлении обычными отелями с одним юридическим лицом-собственником. Там бизнесмен понимает рыночные колебания и не считает убытки чем-то аномальным.
Почему апарт-отели — это совсем другая история
В апарт-отелях ситуация сложнее: множество частных инвесторов, мнения которых часто расходятся. Если количество собственников превышает хотя бы 20 человек, управлять этим сообществом становится настоящим вызовом.
Чем больше номерной фонд и количество собственников, тем сложнее координировать их интересы и вести диалог. Именно эта компетенция по управлению мнениями и ожиданиями сообщества становится ключевой после завершения строительства и запуска объекта.
Пример из практики: опыт Кирилла Кудинова
Кирилл Кудинов, представитель управляющей компании, которая только начинает работу в Крыму, но имеет опыт управления камерными клубными апарт-отелями в Санкт-Петербурге, делится реальным кейсом.
В одном из их небольших, но очень доходных проектов в историческом центре города, где номера хорошо загружаются даже вне сезона, собралась группа собственников, чтобы обсудить оптимизацию расходов и контроль над управляющей компанией. Среди предложений были сокращения маркетингового бюджета и расходов на уборку.
Однако, как объяснил Кирилл, такие меры могут дать краткосрочный эффект, но в долгосрочной перспективе приведут к снижению узнаваемости бренда, ухудшению качества сервиса и, как следствие, к уменьшению возвращаемости гостей и негативным отзывам.
Подробнее об этом в статье Почему даже самый доходный апарт‑отель превращается в поле боя с инвесторами
Кто должен управлять сообществом собственников?
У традиционных отельеров этих компетенций нет. Вариантов решения три:
- Отельер самостоятельно формирует эту компетенцию, что чаще возможно для небольших компаний. Например, крымско-питерская компания «UPRO», управляющая Riviera Sunrise Resort & SPA 5* в Алуште и проектом Альба-Дель-Мар в Евпатории, наращивает такой опыт.
- Управляющая компания, взявшая на себя франшизу крупного бренда, например Cosmos, либо застройщик должен создавать отдельное юридическое лицо для управления территорией, коммунальными службами и инженерией, тогда как гостиничный оператор (Cosmos, Alean и пр.) занимается доходной частью.
- Пригласить к управлению Управляющего Оператора с опытом - таких много в Санкт-Петербурге (см. выводы ниже).
Проблема убытков вне сезона и вопросы ресторанов
При этом застройщик должен быть готов нести прямые убытки, особенно вне сезона. Например, компания СДК, строящая проекты «Майнако» и «Проспект 82» в Евпатории и запустившая в 2024-м году «Атлас» в Судаке, фиксирует порядка 5 миллионов рублей в месяц убытков только от ресторана и зоны SPA в межсезонье.
Не каждый застройщик сможет долго поддерживать такие расходы без выхода на окупаемость.
Отдельно стоит отметить, что рестораны в отелях имеют часто очень сложную финансовую модель. Они ориентированы в основном на обслуживание постояльцев, а поток посетителей с улицы невелик или вообще отсутствует.
Обещания застройщиков о привлечении «звёздных рестораторов» чаще всего оказываются маркетинговыми ходами. Крупные сети редко берутся за организацию завтраков и мелких ресторанов в отелях, и управление ими обычно ложится на небольшие сезонные компании.
Итог
Если вы рассматриваете инвестиции в крымские апарт-отели, важно не только оценивать бренд и локацию, но и внимательно изучать, кто и как будет управлять сообществом собственников, как строится система управления постоянными расходами и кто готов нести убытки в межсезонье.
Опытная управляющая компания, умеющая балансировать интересы инвесторов и поддерживать качество сервиса, — ключевой фактор успеха современного апарт-отеля. И именно этот фактор всё чаще становится решающим на рынке курортной недвижимости Крыма.
Пока, управляющим оператором с компетенциями:
- организации взаимодействия с сообществом собственников,
- проектирования управления апарт-отелями разной звездности с номерным фондом более 1000 апартаментов,
является только команда Константина Сторожева, которая будет управлять апарт-отелем «Темпо» в Сакско-Евпаторийской агломерации.
На сегодня Сторожев и Ко управляет:
- В Петербурге (в скобочках – классифицированный номерной фонд):
- VALO Network (337),
- Mercure Hotel and Residences Saint Petersburg (287),
- VALO Business (227),
- Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg (352),
- VALO SOUL (147),
- VALO Hotel city (385),
- UNO (105),
- VIDI (40)
- Строится проект в Новосибирске - Гагарин-Сити
- Строятся апарт-отели в Калининграде, на Байкале и в Новороссийске.
Статья с преимуществами этого проекта есть на канале - Почему именно Темпо: разбор причин лидерства на рынке апартаментов Крыма
---
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или в МАХ, а также можете обратиться с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉