Почему экономика апарт-отеля рушится на земле: проблемы управления собственниками и роль государства
По материалам дискуссии апарт-отельеров на ЮФИД. Видеозапись на смартфон - в закрытом Телеграм-канале.
В начале этого года был озвучен важный законопроект, который может существенно изменить рынок гостиничной недвижимости. Согласно ему, в разрешении на строительство будет указываться профессиональная управляющая компания, которая при приёмке объекта сразу получает все права на управление. Цель — сделать апарт-отели действительно гостиницами, а не коллективами собственников, которые самостоятельно пытаются вести бизнес.
Опыт и проблемы свободного управления
Константин Сторожев рассказал о своем объекте на 2600 номеров, где два корпуса из восьми были со свободой управления — то есть собственники могли сами распоряжаться своими единицами. Эти корпуса стали «самыми тревожными» с точки зрения проблем.
Приводится пример: один из собственников решил «побороться» с управляющей компанией и поставил в номерах двухъярусные кровати, а также заселил туда гастарбайтеров. Это вызвало тревогу у соседей и привело к появлению "нежелательных гостей" (тараканов и пр.) Получать доход в таких условиях оказалось сложно.
Свобода — не всегда благо
Другой участник дискуссии заметил, что, несмотря на любовь к свободе и самостоятельности, необходимо понимать, что инвесторы — покупатели коммерческой недвижимости в отелях — должны оставаться в рамках системы управления, а не превращать объект в место коллективного проживания с самостоятельным бизнесом.
Вопрос: почему собственники выходят из-под управления? Ответ связан с тем, что при покупке объекта часто обещают завышенные доходы, а желание «сдать самому» — распространённое явление.
Девелоперам проще продавать без управления, а управляющим компаниям — продавать договор на управление со возможностью для собственников входить и выходить по своему усмотрению.
И это по факту губит будущий проект, разрушает концепцию и снижает доходность.
Проблема отсутствия правил и контроля
В обычных жилых домах есть правила поведения, но в коммерческой недвижимости, особенно в апарт-отелях, Жилищный кодекс не работает. Поэтому без четких правил и контроля возникают ситуации, когда собственники начинают соревноваться друг с другом, портя общую картину.
Изначально идея привлечения частных инвесторов в гостиничную недвижимость возникла из-за нехватки государственных средств. Но бизнес-модель не должна меняться в зависимости от формы собственности.
Что делать, если управляющая компания не устраивает?
Если управляющая компания не даёт нужной доходности, инвесторы должны иметь возможность выбрать другую. Но в реальности часто возникают ситуации, когда сменить управляющую компанию сложно, а объект становится неликвидным.
Есть примеры, когда управляющие компании были «снесены» с объектов, но это не решает проблему системно — вопрос в модели управления.
Разные модели — разные подходы
Участники согласились, что существует несколько моделей управления апарт-отелями, и каждая живёт своей жизнью. Одни предпочитают «по любви», другие — «по правилам». Дискуссия остаётся открытой, и каждый выбирает свой путь.
Вывод: Закон, который обяжет указывать управляющую компанию при выдаче разрешения и предоставит ей права сразу после приёмки, может стать важным шагом к упорядочению отрасли.
Опыт показывает, что свобода собственников без ограничений ведёт к конфликтам и снижению качества объекта. Чёткая и профессиональная система управления — залог успешного функционирования апарт-отеля и защиты интересов инвесторов.
Без неё объект рискует превратиться в «колхоз» с хаотичными решениями и падающей доходностью.
Если вам интересна тема управления апарт-отелями и курортной недвижимости, следите за нашими материалами. Будем разбираться, как строить бизнес, который работает долго и стабильно.
Недавняя статья на эту же тему «Почему даже самый доходный апарт‑отель превращается в поле боя с инвесторами»
---
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или в МАХ, а также можете обратиться с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉