Друзья, добрый день, мы с Вами позавчера обсуждали новую услугу, которую мы планируем предложить, но идея пока сырая.
Если позволите, сегодня обсудим более подробно, а потом, если это будет иметь смысл, начну регулярно публиковать статьи с объектами, которые кажутся мне инвестиционно привлекательными и будем обсуждать.
Дальше, если "зайдёт", можно будет со временем добавить и лоты по коммерческой недвижимости и готовый бизнес и земельные участки в Москве/Подмосковье. Главный критерий - возможность заработать на активе.
Теперь, вопрос, а за счёт чего складывается заработок? Любой объект недвижимости растёт за счёт 2-х вещей: арендный доход и увеличение стоимости актива.
Давайте этот момент разберём подробнее. Клиенты часто мне говорят: "Саша, не заморачивайся, я покупаю для жизни, для себя, мне не важно, за сколько можно эту квартиру сдавать и тем более всё равно на инвестиционную привлекательность".
А я всегда горячо спорю с таким подходом :-)
Потому что сегодня живём сами, завтра решили немного посдавать в аренду, а послезавтра надумали продавать. И желательно, чтобы второе и третье решение приносило прибыль, а не убыток.
Для простоты, избегаем сложных рассуждений об "эквивалентной стоимости", "динамике цен в долларах и золоте", "уменьшении дохода за счёт накопленного уровня инфляции" и прочее.
Было 10 млн стало 12 млн, соответственно фиксируем 20% рост. Такой подход, конечно, нам картину исказит, порой даже сильно, но давайте начнём с этого.
Соответственно, наши с Вами рассуждения о приобретении любого объекта недвижимости должны выглядеть примерно следующим образом:
1. У нас есть сумма Х;
2. Вложения планируем на период Y;
3. Ищем объекты недвижимости в нашем бюджете;
4. Оцениваем 2 метрики: за сколько этот объект можно сдавать в аренду и на сколько цена объекта вырастет через период Y?
Просто, согласитесь?
Дальше понимаем, что, с одной стороны теоретически любой объект недвижимости в любом состоянии (да-да, и "убитый хрущ" на первом этаже в "вонючем подъезде" тоже) можно сдавать, с другой - иногда лучше сделать некие улучшения объекта, чтобы увеличить стоимость арендной платы; соответственно, наш бюджет должен быть рассчитан либо на покупку "эталонного" объекта, который можно сдавать по максимально выгодной цене, либо на покупку "худшего" объекта, который мы потом доведём до "эталонного" состояния.
На этом этапе нам потребуются некие вводные по цене аренды, которые мы возьмём там же в ЦИАНе, но во вкладке "Аренда".
Условно, есть "убитая квартира" стоимостью 9 млн рублей, которую в таком состоянии мы сможем сдавать за 30 000 рублей = 300 МАПов; мы решаем сделать улучшение стоимостью 2 млн и приходим к совокупной стоимости актива 11 млн, но арендная плата при этом увеличивается до 55 000 = 200 МАПов.
Либо мы могли изначально купить "актив" в "эталонном" состоянии за 12 млн и сдавать его так же за 55 000, что дало бы нам 218 МАПов.
Очевидно, что первый вариант при расчете доходным методом наименее интересный. Т.е. квартиру за 9 млн покупать однозначно стоит, но сдавать её в первоначальном состоянии - нет.
Если, условно, мы покупаем для себя и готовы жить без ремонта, ок, наше решение, но, как только, возникла задача сдать в аренду или перепродать - смотрим выше и понимаем, что перед этим нужно довести до "эталонного" состояния.
Важное замечание. Эталонное состояние в данном контексте это не "супердорогой шикарный ремонт", а "ремонт с минимальным бюджетом, который даёт максимальную маржинальность". Т.е., можно в той же "убитой" квартире за 9 млн сделать ремонт не за 2 млн, а за целых 5 и получить общие затраты в размере не 11, а 14 млн. Если, при этом, мы сможем сдавать этот вариант за 70 000 рублей или дороже, ок, возможно, оно того и стоит; но, если, на нашу беду, "убитая" квартира находилась ещё и в не самом престижном районе и 55 000 рублей - максимум, который готовы здесь платить, наши 3 млн допвложений оказались неэффективными, потому что мы пришли в итоге к неинтересной окупаемости 255 МАПа, при том, что могли вложить всего 2 млн и получить приятные 200 МАПов.
Здесь всё понятно, верно?
Дальше, думаем о "горизонте инвестиционного планирования", принимаем решение, что мы занимаемся не флиппингом/быстрыми спекуляциями, а арендным бизнесом с дальнейшей перепродажей через 5 лет (чтобы не попадать на НДФЛ).
Т.е., нам нужно предположить, сколько наша квартира, купленная в 2024 году за 10 миллионов будет стоить в 2029?
И тут нас ждут удивительные открытия :-) Недавно читал интересную статью своей коллеги Марии, она в 2024 начала эксперимент..., впрочем, проще скопипастить её текст:
"2 года назад я решила фиксировать цены на самые ходовые квартиры в Москве – однокомнатные в старом (1990-2010 гг. постройки), но «не убитом» фонде в спальных районах Москвы по 4 сторонам света – восток, запад, север, юг. Первый год (2024) следила более пристально, теперь пишу для вас отчет и соответственно динамику цен раз в год."
В итоге, Мария выбрала некие "стандартизированные" квартиры в Дегунино, Чертаново, Измайлово и Кунцево, а пару недель назад сравнила с тем, сколько аналоги стоят сейчас.
Попробуйте предположить, каким оказался рост?
Наша "ужасная" "никому не нужная" "старая" московская вторичка показала чуть ли не 50% рост за 2 года. Интересно, да?
Понятно, что ситуация в Западном Дегунино всё-таки не показательная, и рост средневзвешенной цены скромнее, но он, безусловно есть.
Тг Канал "Gold", например, приводит такие данные:
В Москве рост вторички на 1 мая год к году составил 30%.
Мы с Вами в прошлом году детально изучали все локации Москвы, и я указывал актуальные цены одно- и двухкомнатных квартир.
Я в отличии от Марии брал не "эталонные" квартиры, а в основном, по низу рынка, тем не менее, и здесь цифры красноречивы:
Полтора года-год назад у нас была куча сделок внутри МКАД в однушках в брежневках в 5-10 минутах от метро 80-х годов в Печатниках, Отрадном, Выхино и т.п + сделки даже не с панельками, а в лужковском монолите в Новой Москве в бюджете 10 или 10 с небольшим плюсом. Ещё этой осенью покупали 1-шки в Кузьминках, Орехово-Борисово и т.д. в бюджете 9-9,4 млн, а в Зеленограде за 8 млн.
Но, с января 2026 цены как с цепи сорвались. Сейчас любая квартира в Чертаново в любом состоянии с ценой 8,3 млн кажется фантастикой, хотя такие цены были всего 9 месяцев назад :-(
В общем, ладно, это всё лирика, будем надеяться, что весь возможный рост в этом году уже отыгрался за первые 4 месяца и дальше будет плато или, возможно, даже коррекция. Нам сейчас важнее другое. Мы понимаем, что помимо арендного дохода необходимо оценить также и "увеличение стоимости актива" за расчетный период.
Т.е., условно, по итогам периода 2024-2026 год, например, приходим к выводу, что московская вторичка в сегменте масс-маркета растёт со скоростью 10% годовых, принимаем, что эта тенденция устойчивая и экстраполируем ещё на 3 года вперёд. Приходим к выводу, что вероятнее всего, за период с 2024 по 2029 купленный актив вырастет на 50%. И, условно, наша квартира, приобретенная в 2024 за 10 млн в 2029 должна при необходимости "уйти" за 15 миллионов.
За это же время, эта квартира "заработала" Вам, пусть, усреднённо 50 000 рублей арендной платы * 60 месяцев = 3 000 000 рублей.
Но половину времени я же её не сдавал, а жил там сам :-) Помню-помню, и это важно, но считать правильно именно так. Мы же сейчас с Вами рассуждаем как инвесторы.
Т.е., в итоге, Вы заработали 8 миллионов неналогооблаемого дохода с вложения 10 миллионов за 5 лет. Или 16% годовых. Понятно, что не заработали, а предположительно заработаете к 2029 году. Насколько наши умозаключения верны и насколько это всё гарантированно, не знаю.
Вот. И теперь, к главному. Если нам с Вами такое кажется интересным, давайте, пожалуйста, вместе определим:
Какой бюджет интересен?
До 10 млн
До 15 млн
До 20 млн
До 30 млн
От 30 до 50
Больше 50 млн
Где?
Только Москва внутри МКАД
Можно и ближнее Замкадье
Любая Москва, включая Троицк, Зеленоград + города-спутники (Красногорск, Химки, Одинцово, Долгопрудныйй, Мытищи, Реутов, Люберцы, Котельники)
Любая Москва вообще, включая и деревню Рогово +можно и среднее Подмосковье (Балашиха, Пушкино, Щелково, Солнечногорск, Подольск и т.д.).
Что?
Только квартиры
Можно и апартаменты гостиничного типа
Можно любую жилую/псевдожилую, включая лофты и комнаты, лишь бы было интересно по деньгам
Можно всё это + коммерческая недвижимость
Автор, жги, можешь иногда писать даже про миндальные сады в Крыму, разберёмся по ходу пьесы :-)
В общем, друзья, коллективный разум рулит, буду ждать Ваших комментариев.
Кстати, вопросы и варианты ответов выше, возможно, не те. Предложите своё видение, пожалуйста, дальше запилю в виде опросов и проголосуем.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov