Логично после предыдущей статьи, где мы с вами обсудили, что в целом сейчас происходит на рынке вторичного жилья в Москве, посмотреть на конкретных примерах – какие сейчас цены на вторичку. И мой эксперимент, который я начала 2 года назад, здесь нам в помощь.
Кратко для тех, кто не в курсе, что это за эксперимент?
2 года назад я решила фиксировать цены на самые ходовые квартиры в Москве – однокомнатные в старом (1990-2010 гг. постройки), но «не убитом» фонде в спальных районах Москвы по 4 сторонам света – восток, запад, север, юг. Первый год (2024) следила более пристально, теперь пишу для вас отчет и соответственно динамику цен раз в год.
Кому интересно почитать весь материал эксперимента – он с самого начала хранится в подборке «Следим за ценами вместе». Вообще, на мой взгляд, классная штука выходит – убеждаться лично и наглядно в динамике процесса изменения цен на московском рынке. Тем ценнее выводы по каждому году получаются – не просто «сухая» статистика.
Сегодня зафиксируем с вами просто цифры, выводы напишу в отдельной статье – «мухи отдельно, котлеты отдельно», так сказать.
Итак, поехали!
САО, р-н Западное Дегунино.
Моя оценка квартиры из эксперимента в 2024 году – 10,450 т.р.
Идентичную квартиру в этом же доме продали летом 2024 года за 10,400 т.р.
Цены на такие квартиры в 2025 году были «в вилке» - 11,300-12,500 т.р.
Изменение цены «в вилке» 2024/2025 - плюс 8-17 %.
Цены на такие квартиры сегодня «в вилке» - 14,400-15,500 т.р. (тот же разброс на миллион +/-, как и год назад, и годом ранее)
Изменение цены за год 2025/2026 – 21,5-24%
Изменение цены за 2 года 2024/2026 – 38,5-49%
Промежуточный вывод – для меня лично остается загадкой, чем обоснован самый большой (убедитесь дальше) рост цен именно в этом «спальнике» Москвы. Комфортным для жизни я его точно не назову. Но! Это мой субъективный взгляд.
ЮАО, р-н Южное Чертаново.
Моя оценка квартиры из эксперимента в 2024 году – 10,400 т.р.
Квартиру из эксперимента продали в 2024 году за 10,200
Цены на такие квартиры в 2025 году были «в вилке» - 9,600-15,600 т.р.
Изменение цены «в вилке» 2024/2025 - минус 6 % - плюс 35 %.
Цены на такие квартиры сегодня «в вилке» - 12,700-15,500 т.р. (разброс почти 3,000 т.р.)
Изменение цены за год 2025/2026 – плюс 32% - минус 1%
Изменение цены за 2 года 2024/2026 – 24,5-52%
Промежуточный вывод – предложение по неадекватной цене было уже год назад, что по итогу даже дало этот самый минус 1% к сегодняшней максимальной цене.
ВАО, р-н Восточное Измайлово.
Моя оценка квартиры из эксперимента в 2024 году – 11,300 т.р.
Цены на такие квартиры в 2025 году были «в вилке» - 14,000-14,500 т.р.
Изменение цены «в вилке» 2024/2025 - плюс 20-22 %.
Цены на такие квартиры сегодня «в вилке» - 15,100-15,800 т.р. («вилкой» это сложно назвать по причине предложения в одном и том же доме, но за не имением других берем в расчет то, что есть)
Изменение цены за год 2025/2026 – 8-9%
Изменение цены за 2 года 2024/2026 – 33,5-40%
Промежуточный вывод – здесь за год изменение цены не существенно, конечно, если сравнивать с другими районами. За 2 года вроде бы выглядит внушительней, но мы не знаем за сколько точно продавались идентичные квартиры в 2024 году.
ЗАО, р-н Кунцево.
Моя оценка квартиры из эксперимента в 2024 году – 12,350 т.р.
Цены на такие квартиры в 2025 году были «в вилке» - 12,400-14,600 т.р.
Изменение цены «в вилке» 2024/2025 - плюс 0,5-16,5 %.
Цены на такие квартиры сегодня «в вилке» - 15,500-19,000 т.р. (разброс существеннее – 3,500 т.р.)
Изменение цены за год 2025/2026 – 25-30%
Изменение цены за 2 года 2024/2026 – 25,5-54%
Промежуточный вывод – если детально взглянуть на изменение цен и предложение по районам, всегда престижный и столь любимый многими запад Москвы уступает все 2 года и северу, и югу, и даже востоку. Парадокс, да и только.
Результат эксперимента.
Ну, что ж – вот такие вышли «сухие» и очень условные цифры, если за основу брать предложение из открытых источников. Увы, у меня нет возможности «следить» и фиксировать изменение цены, а главное финальную цену продажи множества конкретных квартир. Для интереса и информации часто «зависаю» на Домклике с этой целью – там можно найти цены сделок на конкретные квартиры и дома.
В целом, если воспринимать полученные проценты роста буквально – паника обеспечена. За 2 года от 25 до 54% роста! Где же тот «мертвый» рынок вторички и вот оно доказательство, что «цены только растут», но паниковать мне по профессии вредно, поэтому свои выводы и взгляд на все происходящее, напишу в следующей статье.
p.s. по личным обстоятельствам опять «забросила» канал в телеграме. Все думаю, что там размещать, дабы быть вам полезной. Пришла мысль – помимо «свободного» контента постить парадоксальные ситуации сегодняшнего рынка недвижимости. Напишите, пожалуйста, в комментариях было бы вам это интересно?
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас. Если вам нужна личная консультация для решения вашей проблемы, то записаться на нее, вы можете здесь.