Друзья, добрый день, с Вашего разрешения, сегодня статья про наши услуги, потому что часто в личке задают одинаковые вопросы, думаю, проще написать ещё раз статью.
В настоящий момент, мы предлагаем 4 основные услуги - 2 для покупателей (подбор) и 2 для собственников (продажа).
Думаю, через какое-то время сможем предложить ещё одну услугу - "актив в Москве", когда мы будем подбирать квартиры по выбранным параметрам с минимальным бюджетом, делать в них ремонт и передавать клиентам для дальнейшей сдачи в аренду. Но это в планах.
Работаем с Тамарой (юристом) как 2 самозанятых. У меня лимит уже почти выбран, дальше будем оформлять договоры на Тамару. Как только ёмкость по самозанятым закончится, откроем ИП или ООО.
Если нужен офис для встреч, приглашаем клиентов в один из офисов "Горобмен". Офис на Тверской закрыли на пару месяцев на ремонт, поэтому последние 2 недели встречаемся с клиентами здесь - симпатичная переговорка с видом на Сити.
Исходим из того, что услуги должны:
1. предоставляться по минимальной возможной стоимости;
2. у клиента должен быть выбор между "полной" и "урезанной" услугой;
3. ценообразование должно быть прозрачным и понятным.
Иногда возникают вопросы за рамками наших компетенций, для таких случаев есть:
Полина - все вопросы, связанные с перепланировками, техническим состоянием, ремонтами и т.д.;
Василий - всё, что связано с ипотекой;
Евгений - психиатрическое освидетельствование на сделке.
Ну и описание самих услуг:
Услуги подбора
2 формата:
1 - Совместный подбор, торг и юридическое сопровождение;
2 - Торг и юридическое сопровождение;
Что входит и в чём разница?
Первая услуга включает:
1. Выработку технического задания;
2. Подбор квартир;
3. Обзвон выбранных вариантов, уточнение условий продажи и прямых телефонов собственников;
4. Торг;
5. Подготовка авансового соглашения/договора задатка;
6. Юридические проверки объекта недвижимости и собственника и подготовка юридического заключения;
7. Подготовка сделки и присутствие на ней;
8. Подписание акта приёма-передачи и получение ключей.
Вторая услуга - всё то же самое, за исключением пункта 2 и 3.
Как выглядит на практике?
Мы с Вами встречаемся (в офисе или онлайн), всё тщательно обсуждаем, намечаем план действий.
Дальше, если Вы не сильно знаете Москву/не любите или не хотите звонить - выбираете первый вариант. Вместе смотрим объявления в ЦИАН, обсуждаем, анализируем, я обзваниваю варианты из "шорт-листа".
Очень часто это всё не имеет никакой ценности, потому что:
Вы уже давно ищете и знаете предложения в своём районе лучше меня;
В ЦИАНе нет подходящих вариантов, вне зависимости от того, кто этот ЦИАН просматривает;
Всё, что я присылаю Вам категорически не подходит.
В этих случаях выбираете второй вариант взаимодействия. Просматриваете предложения в ЦИАН, обзваниваете собственников, ездите на просмотры и как только нашли что-то стоящее - подключаюсь я для торга и Тамара для проверки юридической чистоты и подготовки сделки.
Можно начать с формата 1 и потом перейти на формат 2 или наоборот. Оба договора - бессрочные (подписываем до 31 декабря 2026, но, если до этого времени ничего не находим, значит продлеваем ещё на год) и предполагают неограниченное количество "подходов к снаряду".
Как выглядит на практике?
Нашли квартиру - вроде всем хороша, позвонил я и либо не смог договориться о "правильной" цене, либо что-то ужасное с историей квартиры - ищем дальше. Нашли второй вариант - всё хорошо, внесли аванс, Тамара накопала что-то страшное, вернули аванс, ищем дальше.
И так, пока не найдём и не совершим сделку.
На данный момент самый долгий подбор был 11 месяцев. Наибольшее количество итераций по одному клиенту - 4 авансовых, три из которых вернули, по 4-му вышли на сделку.
Обычная сделка - 3-4 месяца подбора и 1-2 авансовых.
По цене.
Первый формат - 150 000 рублей.
Второй - 100 000 рублей.
Аванс - 30 000, остальное - после получения ключей. Естественно, всё по договорам, по каждой оплате - получаете чек.
Бывает, что клиенты ищут квартиры только по уступкам к ДДУ - работы больше - там расценки 150 и 200 т.р. соответственно.
Естественный вопрос, а нужно ли это вообще или можно справиться самостоятельно?
Зависит от объекта и собственника.
Условная квартира, приобретенная 5 лет назад по ДДУ от застройщика человеком средних лет без заметных "аномалий" и с чистой кредитной историей - выглядит всё хорошо и здорово. Вряд ли Вам для такой сделки нужен юрист или риэлтор, сами оцените, сами проверите и сами проведёте.
Квартира "с историей", от "дедушек" и "бабушек", свежее наследство, дарение, доли, залоги, собственник с признаками банкротства - возможно, и справитесь самостоятельно, но скорее, нужен юрист.
Абы какой юрист не подойдёт. Нужен опытный юрист-"сделочник", который в курсе всех актуальных изменений законодательства и существующих практик. Обычно такие юристы сидят в крупных агентствах недвижимости и их услуги вшиты в договоры подбора, которые стоят 2-3% от стоимости объекта. У нас всё то же самое, но в 2-3 раза дешевле.
Второй важный момент, думаю, комфорт и отсутствие стресса.
Ничего сложного в сделках с недвижимостью нет. Но так как покупка квартиры, как правило, предполагает сумму в несколько годовых доходов семьи, а то и больше, для покупателей это огромный стресс.
Плюс большое количество неизвестных:
Вернут ли мне аванс, если я его внесу?
Что делать, если откажутся возвращать?
Все ли бумажки у собственника я попросил?
Все ли риски учёл?
Не будет ли приостановки регистрации, а, если будет, что делать?
Точно ли мне передадут в конце квартиру, а, если нет, что делать?
Ну и ещё десятки похожих мелких назойливых мыслей, которые сильно портят жизнь.
Обладаете достаточной стрессоустойчивостью - Вам никто не нужен, нет - возможно, проще разделить с кем-то этот груз.
Услуги по продаже
Тут всё проще. Исходим из того, что если с квартирой всё нормально и цена определена правильно, то сделка должна быть проведена в течение 2-х месяцев после подписания договора.
Продажа квартиры с ценой до 30 млн рублей - 200 000 рублей. Цена фиксированная.
Включает 2 месяца оплаченной рекламы на ЦИАН, если нужно, статью на Дзен, показы, подготовку сделки.
Бывает, у клиентов нет задачи продать, а есть задача либо "потестировать" цену, либо получить бюджетную услугу, осуществляя самостоятельные показы и подготовку к сделке.
Не вопрос. Тогда логичнее воспользоваться 2-ой услугой.
Она включает: рекламу в ЦИАН (оплаченная на месяц, второй месяц - оплачивает клиент), если нужно - статья в Дзен и приём звонков в течение 2х месяцев.
С нашей фотосессией - 35 000 рублей
То же самое с Вашими фотографиями - 30 000 рублей.
Если получилось сумбурно или непонятно - пишите в комментариях, по всем моментам более детально расскажу.
Ну и наверное, правильно в конце привести пару отзывов - все клиенты - читатели канала.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov