На нашем канале в Телеграм и МАХ вышла аналитика за 1-й квартал 2026-го года. Это значит, что в открытом доступе мы можем опубликовать статью, которую делали по итогам февраля. Итак, читаем 1-ю часть.
---
Рынок новостроек в Крыму по‑прежнему живёт по своим, не всегда здоровым законам. Он остаётся несбалансированным, а продажи во многом зависят не от качества продукта, а от маркетинга и умения красиво «упаковать» проект.
Февраль 2026 года это только подтвердил. Но одновременно показал и новые тенденции.
Ниже — разбор на понятном языке: куда двигаются апартаменты, что происходит с квартирами, какие комплексы выстрелили, а какие начали «сдуваться», и что это всё значит для покупателей и застройщиков.
Часть 1: Апартаменты - динамика: юг или запад
Сначала — про апартаменты (апарты). Напомню: формально это не жильё, а коммерческая недвижимость, которая часто покупается под сдачу, а не для постоянного проживания.
Доля апартаментов снова растёт
По итогам февраля:
- общие продажи апартаментов по Крыму вернулись примерно на уровень ноября (как мы и предсказывали в предыдущем отчёте) и даже немного его превысили (182 сделки против 166 в ноябре);
- при этом доля апартаментов в структуре всех сделок в феврале стала рекордной за последние четыре месяца — около 19%.
Для сравнения:
- в декабре доля апартов сократилась — в них нельзя было использовать семейную ипотеку;
- в январе она упала до минимума — около 11%, что типично для начала года, когда инвестиционная активность ослабевает;
- а вот в течение первых 10 месяцев 2025 года доля апартаментов колебалась в диапазоне 21–37%;
- ровно год назад, в феврале, она составляла около 25%.
То есть апартаменты в феврале после долгого “проигрыша” квартирам уверенно пошли в рост, и логично ожидать усиления этого тренда в марте–апреле, но вряд ли мы увидим скоро долю в 30%.
Темп будет зависеть в первую очередь от новых стартов продаж - будут они “жилыми” или “коммерческими”.
Апартаменты - ЮБК перехватывает инициативу
Если посмотреть на распределение сделок по направлениям, в апартаментах картина в феврале такая:
- Южный берег Крыма (ЮБК) — около 65% всех сделок;
- западное побережье — около 29%;
- остальные направления (Севастополь, Восток, Центр, Юго-Восток) — в сумме около 6%.
Это резкий разворот:
- по итогам всего 2025 года доля ЮБК в апартаментах была лишь около 37%;
- летом ЮБК немного доминировал (42–52% в разные месяцы);
- но, например, в апреле 2025 года почти 60% всех сделок в “коммерческом жилье” пришлись на западный берег, а у ЮБК было всего 28%;
- ровно год назад, в феврале, распределение было зеркальным: около 29% сделок — на юге, 61% — на западе.
Сегодня южный берег снова уверенно впереди — и это следствие успехов нескольких конкретных проектов.
Главный сюрприз: «Крымский квартал» в Кацивели
Главный герой февраля по апартаментам — комплекс «Крымский квартал» в Кацивели (Большая Ялта).
- В феврале здесь прошло 42 сделки.
- Для сравнения: в последние месяцы темп продаж был на уровне 1–6 сделок в месяц.
- Год назад — всего 3 сделки за февраль.
- Цена — около 250 000 ₽ за квадратный метр, что заметно ниже многих топовых апарт-комплексов на ЮБК и, особенно, в Ялте.
То есть проект вдруг буквально выстрелил.
Почему — однозначного ответа пока нет. Возможно, сработало сочетание:
- более «адекватной» цены,
- усилий отдела продаж,
- переключения внимания инвесторов с перегретых проектов.
Но, возможно, была акция или какая-то “специальная” (не рыночная) сделка. Но факт остаётся фактом: именно «Крымский квартал» во многом обеспечил февральский рывок ЮБК в сегменте апартаментов.
Запад Крыма: эффект громких стартов
Теперь посмотрим на западное побережье — Сакско‑Евпаторийскую агломерацию.
В феврале здесь было продано 53 апартамента, давайте разбирать.
На фоне полугодового затишья неожиданно выстрелил один проект.
«Птица»: новый старт — новый всплеск
Комплекс «Птица» показал в феврале 24 сделки по апартаментам.
- За предыдущие шесть месяцев там было продано всего 17 апартов суммарно за период.
- Причина всплеска проста: стартовала вторая очередь с ценой ближе к текущему рынку — около 400 000 ₽ за метр, а не 650–700 тыс., как уже стоит в первой.
- Маркетинг, разумеется, отрабатывал схему:
«Смотрите, в первой очереди выросло с 350 до 650–700, значит, и здесь будет так же».
В итоге два десятка покупателей поверили в повторение «чуда роста» — спрос резко оживился, хотя фундаментально рынок уже не тот.
Это наглядный пример того, как маркетинговая подача и иллюзия лёгкого заработка способны в краткосрочной перспективе «поддуть» спрос, даже если первая очередь уже показала перегрев.
На фоне активности «Птицы»:
- у соседних проектов продажи выглядели скромнее:
«Темпо» — 7 сделок, «Тамерун» — 1 сделка;
- «Прайм» после нулевого января в феврале показал 6 сделок.
«Ривьера Евпатория», «Берий» и другие
- Хит конца 2025 года — «Ривьера Евпатория» — наконец-то вышла на снижение:
после периода с примерно 30 сделками в месяц в феврале — всего 6.
- Комплекс «Берий», связанный с бывшим гендиректором «Финчейза», который когда-то активно раскручивал «Птицу» и «Одиссей»,
после громкой переупаковки и около 30 сделок на старте сейчас второй месяц подряд держится на уровне 4–5 сделок.
- В «Мойнако резорт» и ещё в семи проектах в феврале — нулевые продажи.
- По «Одиссею» и первой очереди «Альбы» статистики по договорам долевого участия (ДДУ) нет — там сделки идут уже как купля‑продажа готового жилья (ДКП).
Общая картина: эффект ярких стартов даёт разовые всплески, но потом многие проекты быстро уходят в затишье.
Алушта и Ялта: южное побережье, две разные истории
Алушта: ограниченный выбор и «невидимые» сделки
В Алуште в феврале по апартаментам активно продавались только три проекта:
- «ПаркПлаза» — 16 сделок (на финише стройки),
- «Лайнер» — 15 сделок,
- «Эфириум» — 5 сделок.
Часть других комплексов формально присутствуют на рынке, но по ним есть нюансы:
- у «Крымской резиденции» вторая очередь уже готова и с начала года продаётся по договорам купли‑продажи (ДКП), а не по ДДУ — такие сделки не попадают в нашу статистику;
- то же самое касается давно сданной «Ауры», хотя там от застройщика почти ничего не осталось;
- «Море Плаза» фактически не продается уже полгода по решению застройщика после бурного старта — рынок ждёт запуска второй очереди, хотя если посмотреть на строительный участок, то там работа идёт очень медленно;
- проект «Чайка» не двигается из‑за проблем с участком.
То есть по факту выбор для нового входа инвестора по апартаментам в Алуште сейчас ограничен.
Ялта: апартаменты вновь обгоняют Алушту
По апартаментам Ялта в феврале почти в 2,3 раза обогнала Алушту:
примерно 82 сделки против 36.
При этом по итогам всего 2025 года Ялта Алуште проигрывала:
567 сделок против 597.
Сейчас лидером на южном берегу стал уже упомянутый «Крымский квартал» (Кацивели), давший 42 сделки за месяц.
За ним идут:
- «Кедровый» — уже четвёртый месяц подряд держит планку примерно 20 сделок в месяц - снимаем шляпу перед командой Алексея Рачкова, который руководит этой реализацией;
- «Резиденция Дарсан» и «Форос» — по 7 сделок, что вдвое больше январских значений и подтверждает оживление рынка;
- «Майта» и «Хидден» — по 2 сделки.
Остальные апарт‑проекты в Ялте — по нулям в феврале.
Отметим «Море.Юва» из Гурзуфа: во вторую половину 2025 года он продавался активно, в декабре дал 25 сделок, а за первые два месяца 2026 года — ни одной. Если здесь нет каких-то спец.решений от застройщика, то это очень показательная пауза.
Во второй части мы расскажем об итогах февраля в разрезе жилой недвижимости (квартир) и сделаем несколько выводов - подписывайтесь и следите за анонсами.
---
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм, МАХ или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉