В апарт-отель приходят за пассивным доходом. На презентациях показывают красивые рендеры ресторана, СПА, фитнеса, лобби. Но уже в операционной фазе выясняется: номерной фонд кое-как окупается, а вся остальная инфраструктура тянет объект в минус.
Причина почти всегда одна:
экономику не посчитали до проектирования здания, а начали «додумывать» по ходу.
Разберём, как это работает на практике.
Но прежде важно отметить: почти все строящиеся апарт‑отели Крыма были спроектированы без участия будущей управляющей компании‑оператора. Экономику инфраструктуры никто всерьёз не просчитывал, её просто «рисовали» под продажи. В результате у таких проектов, по сути, остаётся всего три сценария:
- Застройщик берёт убытки на себя — дотирует рестораны, СПА и прочие зоны, чтобы не обрушить сервис и продолжать продавать метры.
- Убытки перекладываются на инвесторов — через повышенные платежи, скрытые расходы, доп. взносы «на содержание инфраструктуры».
- Инфраструктура просто не работает — помещения годами стоят пустыми, периодически меняя арендаторов, а реальные доходы собственников ограничиваются только летним сезоном.
Этот вариант, скорее всего, будет самым распространённым, особенно там, где застройщик будет брать франшизу гостиничных операторов. Таких примеров уже немало и в Алуште, и в Евпатории: красивые рендеры, дорогие лобби, но по факту — апарт‑отель, который живёт три месяца в году.
А теперь дадим наши мысли на основе выступления Константина Сторожева на ЮФИД. Видео - здесь.
1. Номерной фонд vs остальной бизнес: кто за что платит
Опытный управляющий, который до апарт-отеля:
- строил и запускал классическую гостиницу,
- управлял жилым фондом,
рассказывает, что в полноценной отельной модели бюджет собирается целиком:
- есть выручка от номеров,
- есть F&B (рестораны, бары, банкеты),
- есть СПА, фитнес, конференции и т.д.
В идеале все звенья цепочки должны приносить положительный вклад.
На практике часто получается иначе:
- номерной фонд ещё способен давать приемлемую маржу;
- а ресторан, СПА, фитнес работают в лучшем случае «в ноль», а чаще — в минус.
Если заранее не продуманы механизмы, как всё связать в единую экономику, то:
- либо девелопер/УК субсидирует убыточную инфраструктуру,
- либо её просто закрывают, оставляя собственников и гостей с «пустыми» красивыми помещениями.
2. Операторы не приходят в абстрактные коробки
Частая ошибка апарт-проектов:
- Делают маленькое помещение под важную инфраструктуру
(ресторан, СПА, детский клуб, фитнес),
– по факту площадь не позволяет построить устойчивый бизнес;
– привезти оператора невыгодно, а держать штат на балансе УК — дорого. - Делают, наоборот, огромные площади,
– но никто из операторов не готов заходить на предложенных условиях;
– экономика не сходится, арендатор не видит маржи.
Результат в обоих случаях один:
- пустующие или полузакрытые помещения,
- попытки УК «что-то запустить своими силами»,
- постоянные убытки на содержании.
Ключевая мысль:
модель нужно считать до того, как вы нарисовали планировки, а не после.
3. Почему универсальной модели нет
На вопрос: «Есть ли готовый шаблон финмодели для апарт-отеля?» ответ управленцев однозначен: нет.
У каждого объекта своя:
- локация,
- сезонность,
- платёжеспособный спрос,
- структура гостей (семьи / бизнес / санаторный поток / «цифровые кочевники»),
- конкуренция вокруг.
Поэтому:
- экономику каждой функциональной зоны (ресторан, СПА, фитнес, конференции, детский центр) нужно считать отдельно,
- затем увязывать их между собой и с номерным фондом.
Если этого не сделать до начала стройки, получаем классическую ситуацию:
«Хороший управляющий из чувства ответственности держит убыточный ресторан/СПА, потому что пообещал собственникам сервис,
а выгоду от этого получают только владельцы номеров через более высокие ставки аренды».
4. Кейс: ресторан как «подарок» собственникам за счёт УК
Типичный пример (АК "Атлас" в Судаке, застройщик которого СДК строит "Мойнако Резорт" в Евпатории):
- В апарт-комплексе открывают хороший ресторан.
- Благодаря этому: повышается уровень сервиса,
можно сдавать номера дороже,
собственники получают дополнительную доходность.
Но:
- сам ресторан работает в минус;
- УК, чтобы не обрушить сервис, вынуждена: гарантировать минимум завтраков кейтерингу/арендатору,
или вообще брать ресторан на свой баланс.
УК и девелопер несут убытки,
собственники номеров довольны повышенной ставкой,
ресторан — «социальный проект» за чужой счёт.
Рано или поздно застройщик перестанет хотеть нести убытки и что тогда?
5. «Мы договаривались с крупным оператором, но…»
Ещё одна распространённая история:
- под известного ресторанного бренда проектируют два этажа;
- на этапе запуска оператор отказывается заходить (условия, риски, локация — причин много);
- адекватной замены найти не получается.
Итог:
- в огромном комплексе работает один кейтеринг‑ресторан,
- УК вынуждена гарантировать ему объём завтраков, чтобы тот хотя бы не сбежал;
- это убыточно для управляющей компании, но иначе: не будет круглосуточного питания,
не будут соблюдены требования к уровню сервиса,
нельзя удержать заявленные «5 звёзд».
Все эти потери — прямое следствие того, что оператор не был интегрирован в проект на стадии концепции.
6. Что нужно было сделать «в самом начале»
Профессиональная схема выглядит так:
- До РНС (разрешения на строительство) и финального проекта:
пригласить гостиничного консультанта / будущего оператора;
проработать концепцию и позиционирование отеля под конкретную локацию;
для каждой зоны (F&B, СПА, фитнес, конгресс, детский центр)
посчитать отдельную юнит-экономику. - На стадии проектирования:
заложить правильные площади и конфигурацию под выбранную модель;
предусмотреть, как оператор будет зарабатывать, а не только «красиво выглядеть». - На стадии продажи апартаментов:
честно показывать инвесторам,
что инфраструктура не «подарок от девелопера»,
а часть продуманной операционной модели,
и кто в итоге платит за её содержание.
7. Кто платит за ошибки: девелопер, УК или инвесторы
Когда проект уже построен, а экономику «не считали», вариантов немного:
- либо девелопер дотирует инфраструктуру, воспринимая это как инвестицию
в продажи квадратных метров и бренд проекта; - либо управляющая компания берёт убытки на себя (что почти исключено),
стараясь сохранить уровень сервиса и рейтинг; - либо инфраструктура начинает закрываться,
а собственники и гости сталкиваются с реальностью:
«обещали СПА и ресторан, а внизу — тёмное помещение и кофемашина», в итоге доход только летом.
В любом случае:
«Если мы заходим в действующий проект и видим убыточную экономику,
это значит, что кто‑то платит за ошибки на этапе концепции:
либо девелопер, либо управляющая компания, либо — в конечном итоге — сами собственники».
Вывод
Апарт-отель — это не «дом у моря с ресепшеном».
Это сложный набор разных бизнесов внутри одного здания:
- размещение,
- питание,
- СПА и фитнес,
- доп. услуги и сервисы.
Если их не считать по отдельности до проектирования,
а просто «рисовать красиво» под продажи,
проблемы с доходностью будут неизбежны:
- часть инфраструктуры станет убыточным балластом,
- девелопер и УК начнут нести скрытые расходы,
- инвесторы не получат обещанной доходности.
Поэтому главный вопрос к любому апарт-проекту должен звучать не так:
«Есть ли у вас ресторан/СПА/фитнес?»
а так:
«Кто и на каких условиях будет этим управлять,
и как это заложено в экономику всего объекта ещё до стройки?»
На это всё, а если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм, МАХ или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉