Если верить рекламе, апартаменты – это почти идеальная инвестиция: вход дешевле, чем в квартиру, доход выше банковского вклада, а управлением занимаются профессионалы. Но на практике всё не так однозначно.
В Петербурге уже сформировался огромный рынок апарт-комплексов, и вместе с ростом предложения вскрылись нюансы, о которых редко говорят в презентациях застройщиков. Одни инвесторы действительно зарабатывают, другие – сталкиваются с доходностью ниже ожиданий и сложностями при продаже.
Разбираемся, как устроены апартаменты в 2026 году и стоит ли в них заходить сейчас.
Что такое апартаменты простыми словами и чем они отличаются от квартиры
Апартаменты – это недвижимость, которая часто внешне выглядит как квартира, но юридически ей не является.
Главное отличие – статус. Апартаменты относятся к коммерческому фонду, а не к жилому. Это автоматически тянет за собой целый набор последствий: от невозможности постоянной регистрации до особенностей налогообложения.
При этом для покупателя разница на старте часто выглядит привлекательно: цена ниже, вход проще, а иногда и локации интереснее.
Именно поэтому многие воспринимают апартаменты как «квартиру подешевле». Но это скорее инвестиционный продукт, чем альтернатива классическому жилью.
Какие бывают апартаменты в Санкт-Петербурге: виды и форматы
Рынок апартаментов в Петербурге давно перестал быть однородным. Сегодня под этим словом скрываются разные сценарии использования.
Самый распространённый формат – сервисные апартаменты или апарт-отели. Здесь покупатель приобретает себе объект и передаёт его управляющей компании. Та занимается сдачей, обслуживанием и загрузкой, а собственник получает доход.
Есть и несервисные апартаменты (псевдо-жилье). Они ближе к классическим квартирам: можно жить самому, сдавать в аренду или использовать под коммерческие задачи. Тут каждый сам по себе. Управляющая компания занимается обслуживанием здания, а не генерацией вашего дохода.
Кроме того, на рынке появляются гибридные проекты – от коливингов до многофункциональных комплексов с офисами и инфраструктурой. Но практика показывает: чем сложнее концепция, тем выше риск, что экономика не сойдётся.
Что говорит закон об апартаментах
Важно понимать, что рынок апартаментов все жестче регулируется государством. Проще говоря, в этой сфере наводят порядок.
В 2024 году внесены ряд поправок в законодательство, апартаменты теперь это фактически разновидность гостиниц. Соответственно, они должны проходить обязательную классификацию – получать звезды от одной до пяти.
Рекламировать проживание в апарт-отелях, которые не входят в единый реестр классифицированных средств размещения, запрещено. И рекламным площадкам грозят штрафы за нарушение.
С другой стороны, есть решение Конституционного суда о том, что в апартаментах без классификации нельзя оказывать именно гостиничные услуги, а сдавать их внаем можно. Пока идут споры.
Точка в этой истории еще не поставлена. Но всё же есть вероятность, что полноценно рекламировать свой объект при посуточной сдачи вы не сможете, если апарт не классифицированный.
Вопрос к владельцам апартов, которые сдают в посуточную аренду, сами или через управляющую компанию. Пожалуйста, напишите в комментариях, возникли ли уже проблемы с рекламой объекта? Прошел ли объект классификацию?
Жить в апартаментах – легко или не очень
По опыту могу сказать, что апартаменты для жизни люди выбирают с опаской. Все их охотно смотрят, сравнивают с жилыми объектами, но до сделки часто не доходит.
Почему так? Основные причины такие:
- Есть риск, что сосед за стенкой сдает свой апарт в краткосрочную аренду – и не только он, а и многие соседи по этажу. Соответственно. возникает эффект проходного двора,
- В апартаментах выше коммунальные платежи за счет более высоких расценок на энергоресурсы, расходов на содержание ресепшн, охраны, а также различных других фишек (спа, фитнес и др.),
- Учитывайте, что в апартах не будет детской площадки во дворе и детского садика, школы по соседству, как в случае с жилыми объектами,
- В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную.
Как вы помните, недавно было нашумевшее постановление Конституционного суда о прописке в апартаментах.
Но постоянную регистрацию в них так и не разрешили. И не разрешат. Что закономерно, потому что тогда властям пришлось бы обеспечивать апарт-комплексы социальной инфраструктурой, как жилые кварталы.
По сути, была разрешена временная регистрацию в апартах, которые мы называем псевдо-жильем, где нет гостиничного оператора. Но прописаться в них могут только сам собственник, члены его семьи и родственники. Делается это через МВД, пакет документов лучше уточнить на месте.
Людям, использующим апартаменты для жизни, временная регистрация позволяет получить доступ к определенным благам цивилизации, в том числе устроить ребенка в школу, садик. Проблема, однако, в том, что этих объектов рядом с комплексом апартаментов может попросту не быть.
- Добавим, что в апартах выше налог на имущество. Имущественный налог на апартаменты рассчитывается по ставке с широком диапазоном 0,3–2% от кадастровой стоимости. В каждом муниципалитете свои правила.
Максимальная ставка обычно используется в тех случаях, когда апартаменты расположены в административно-деловом, либо торговом центре. Также если в помещении размещаются офисы, объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания.
Доходность апартаментов в 2026 году: сколько реально можно заработать
Рекламные обещания и реальность часто расходятся.
Да, на рынке есть проекты с доходностью 10–15% годовых. Но это, как правило, топовые локации, сильное управление и удачное позиционирование.
В более слабых концепциях доход может опускаться до 5–6% и даже ниже. И это ключевой риск для инвестора: экономика проекта зависит не только от покупки, но и от реального спроса со стороны арендаторов.
Впрочем, теперь, когда есть требования к обязательной классификации, можно будет более точно прогнозировать доходность, исходя из звездности апартамента. А управляющие компании будут, вероятно, заинтересованы улучшать качество сервиса.
Для инвестора же главный вывод простой: теперь важно не просто купить апартаменты, а понимать, в каком сегменте они будут работать. И от этого выбора напрямую зависит будущий доход.
Налоги при продаже апартаментов: сколько платить и как оптимизировать
При продаже апартаментов налог с дохода будет в том случае, если не закончился минимальный срок владения – 5 лет.
Ставка налога при этом 13% с дохода до 2.4 млн рублей, и 15% с остальной части дохода.
При этом можно уменьшить налоговую базу на величину фактически понесенных расходов: стоимость продажи минус стоимость покупки – налог платят с разницы.
Налоговых вычетов, как в случае с жилыми объектами, для апартов нет.
При этом учтите, что если апартаменты засветились в коммерческой деятельности, то налог доначислят со всей суммы. Поэтому в случае со сдачей апарта под склад, офис, или если вы сдаете несколько апартаментов, то лучше не играть с огнем и платить налоги как ИП, а не как физлицо. Тем более, что можно выбрать удобную систему налогообложения.
Как продать апартаменты: особенности вторичного рынка
В отличие от квартир, апартаменты продаются сложнее.
Покупатель оценивает не только сам объект, но и его доходность, управляющую компанию и перспективы рынка. Фактически речь идёт о продаже готового бизнеса, а не просто квадратных метров.
Согласитесь, если вы продаете объект в апарт-отеле, покупатель вправе предположить, что с доходностью там что-то не то. Иначе бы не продавали.
Дополнительная сложность – не до конца сформированный вторичный рынок. Пока нет прозрачной статистики, как такие объекты ведут себя на длинной дистанции.
Еще сложнее бывает продать апарты, которые являются псевдо-жильем. Особенно если рядом есть классические жилые комплексы. Тогда единственным вашим конкурентным преимуществом может быть низкая цена.
Вся фишка апартов для жизни– в их «запретности»: возможность жить там, где формально не предусмотрено жильё. Это не только про прибрежные зоны Курортного района, а в целом про необычные локации.
Есть особый шарм в апартаментах, расположенных в бывших заводах, кинотеатрах или общественных зданиях, где сохраняется оригинальная атмосфера. В этом и есть ощущение уникальности – чего-то «запретного».
Но в чём смысл апартаментов, которые выглядят как обычный жилой комплекс, если буквально в 100 метрах есть такие же дома, но уже со статусом жилья и возможностью прописки?
Пару лет назад мы продавали очень красивую студию-апартамент в новом клубном комплексе бизнес-класса NEXT на Васильевском острове: 55,6 м², с ремонтом и мебелью.
За полгода цена снизилась с 15 млн до 13,5 млн. Объект размещался и в разделе жилья, и в коммерческой недвижимости. За всё это время – ни одного просмотра и всего один звонок.
В итоге собственник снял объект с продажи и решил сдавать его в аренду.
Логичный вопрос: зачем покупать такие апартаменты, если рядом есть множество аналогичных жилых комплексов того же уровня? Уникальности ведь нет.
Что происходит с рынком апартаментов в 2026 году
Сейчас рынок входит в более сложную фазу.
С одной стороны, сохраняется высокий туристический поток и спрос на аренду. С другой – усиливается регулирование, растёт себестоимость проектов и снижается доступность финансирования.
Инвесторы становятся осторожнее, а девелоперы – избирательнее. Всё чаще выигрывают не массовые проекты, а те, где продумана концепция и экономика.
Стоит ли покупать апартаменты в Санкт-Петербурге в 2026 году
Универсального ответа нет.
Апартаменты могут быть хорошей инвестицией, если:
– правильно выбрана локация
– понятна модель дохода
– есть доверие к управляющей компании
Но покупка апартамента для проживания вместо квартиры явно имеет ряд существенных недостатков.
Именно поэтому в 2026 году выигрывают те, кто реально разобрался в продукте.
💬 А теперь интересно ваше мнение:
Вы бы купили апартаменты для сдачи – или всё-таки выбрали классическую квартиру?
Напишите в комментариях, какой вариант кажется вам надёжнее.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉4000 квартир просто пропали: вторичка, ты что творишь?
👉Почему все бегут из Мурино? Вот вам правда
👉Цены на квартиры снижаются, но есть нюанс
— — —
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.