Помните, все кричали про сдувание ценового пузыря, что вот-вот цены пойдут вниз. При этом ожидалось, что первыми прогнется рынок старого жилья как наименее качественного. Как бы не так: статистика показывает: больше шансов рухнуть у вчерашних новостроек. Рассказываю о ситуации на рынке Санкт-Петербурга.
Новая вторичка стала массовой
Если смотреть сухую статистику (открытые данные Домклик), сначала кажется, что рынок в начале 2026 года даже «сжался». После привычных 16–17 тысяч объектов в 2025 году (например, 16 688 в марте), в январе–феврале 2026 мы видели всего лишь 12,6 тысяч квартир.
Но к концу марта происходит важный разворот, предложение выросло – до 13,2 тыс. объектов. И это не просто сезонность. Тогда бы пополнилось предложение и старого фонда, и сталинок, и домов первых массовых серий...
Рост даёт вполне конкретный сегмент – дома, построенные после 2010 года.
В феврале их было 5,4 тыс., а в марте уже 6 тыс. Заметный прирост.
Откуда взялись все эти квартиры
Здесь нет никакой загадки – просто вторичка активно пополняется объектами, купленными в последние годы у застройщиков.
Причём это не панические продажи. Это спокойный, запланированный выход на рынок: продавцы рассчитывают на весеннее оживление рынка, и хотят закрыть вопрос до лета, когда снова произойдет спад в связи с массовым отъездом в отпуска.
Они начали конкурировать между собой
Раньше новая квартира на вторичке почти всегда выигрывала у старого фонда.
Свежий дом, современные планировки, понятный спрос.
Сейчас ситуация изменилась.
Например, только за один месяц:
– студии: 1 010 → 1 204
– однушки: 1 838 → 2 045
– двушки: 1 502 → 1 638
И это уже не про «есть выбор». Это про избыток похожих вариантов.
Покупатель смотрит не «новый дом или старый», а выбирает из десятков почти одинаковых квартир. И в такой ситуации начинает работать только один аргумент – цена.
Обилие однотипных вариантов – настоящий ад для продавцов: покупатели приходят, смотрят, а потом покупают что-нибудь в соседнем доме или подъезде, просто потому что там чуть лучше кухня, или лоджия на один метр больше.
Для покупателей это, честно говоря, тоже испытание. Когда квартиры похожи одна на другую, можно запутаться уже на этапе планирования просмотров. Да и после осмотра квартир, если не вести записи, все сливается в бесконечную череду одинаковых впечатлений. Скучно.
Помню, как один продавец рассказывал, как у него купили студию на окраине. Семейство покупателя, уставшее, ввалилось дружно в квартиру и разместилось на диванах. Они пожаловались, что дальше ходить по этим домам просто нет сил. Поэтому готовы остановится прямо на этом-вот варианте, хоть он и не сильно лучше остальных. Это как рулетка: нужно дождаться, пока докрутиться, и шарик точно куда-то упадет.
А старый фонд – как будто в стороне
На этом фоне старые районы ведут себя удивительно спокойно. Посмотрим прирост за месяц с февраля по конец марта:
Дореволюционные дома: 1 721 → 1 745
Сталинки: 454 → 468
Массовые серии вообще немного сокращаются: 3 040 → 2 993
Никакого всплеска предложения. И это ключевой момент.
Там нет избытка предложения. Нет массовых инвесторов, которые одновременно решили выйти. Нет десятков одинаковых квартир в одном доме. Больше уникальности, пусть даже и качество самого жилья ниже – просто за счет износа.
Почему цены ведут себя по-разному
Если упростить, рынок сейчас работает очень прямолинейно:
где много одинаковых квартир – там начинается торг и давление на цену.
где предложения немного и оно разное – там цены держатся.
Знаете, какой тип жилья в Санкт-Петербурге подорожал за последние годы сильнее всего? Студии (доли) в историческом центре. Хотя там все полулегально, перепланировки, как правило, не узаконены, приходится мириться с соседями, терпеть грязь и недостатки старого фонда, но уникальность каждого варианта и огромный спрос на красивые локации делает свое дело.
И поэтому возникает ситуация, которая ещё пару лет назад звучала бы странно.
Главный парадокс
Сегодня квартира в обычной панельке в обжитом спальном районе может оказаться стабильнее по цене, чем квартира в новом ЖК у КАД.
Потому что в первом случае – ограниченное предложение.
Во втором – десятки альтернатив прямо рядом
Продавцам «свежей вторички» сейчас уже нельзя просто выйти по верху рынка и ждать. Конкуренция слишком высокая – покупатель уйдёт к соседу.
А вот в старом фонде ситуация спокойнее: там по-прежнему работает стратегия «ждать своего покупателя».
Для покупателей же всё наоборот: именно в новых районах сейчас появляется пространство для торга, которого не было осенью, зимой. Пользуйтесь моментом!
Рынок не падает целиком и не растёт целиком.
Он просто стал сложнее, живет слоями.
И теперь важно не «вторичка это или нет», а какая именно вторичка перед вами.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉4000 квартир просто пропали: вторичка, ты что творишь?
👉Почему все бегут из Мурино? Вот вам правда
👉Цены на квартиры снижаются, но есть нюанс
— — —
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.