Раздел земли и продажа: налог платить?

Разделили земельный участок и хотите продать один из образованных — а какой будет налог? Давайте разбираться так как вопрос довольно интересный.

В результате раздела исходного земельного участка образуются новые кадастровые номера и права собственности, а исходные прекращают своё существование. Кадастр и право: https://vita-house.ru

Как раздел участка влияет на срок владения для целей налогообложения?

При разделе земельного участка на два образуются два новых кадастровых номера, а так же возникает два права собственности, а исходный кадастровый номер и право собственности прекращают своё существование. Чтобы не платить налог необходимо владеть недвижимостью от 5 лет и более. В нашей ситуации срок владения образованными земельными участками начинает исчисляться даты внесения регистрационной записи в ЕГРН. Если собственник владел исходным земельным участком больше 5 лет, а потом разделил его, то получается, что срок владения начинается заново. Но ведь физически объект недвижимость - земельный участок остался тот же. Так требуется ли платить подоходный налог в размере 13% в такой ситуации? Давайте разбираться.

Что говорит закон - считается ли раздел основанием для обновления срока владения?

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые исключат возможность «обнуления» срока владения при разделе, перераспределении или объединении земельных участков. Были внесены поправки в Федеральный Закон N 449 от 12.12.2024 г. следующего содержания:

"При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух".

Увидели важное? Как вам фраза "Не превышает двух"? Получается, если вы разделили или разделите земельный участок на два и один из них будете продавать, тогда налога не будет, а вот если вы разделите на большее количество, тогда уже налог появится.

Прежде чем делить земельный участок убедитесь в том, что граница отмежёвана правильно и фактическая совпадает с кадастровой. Кадастр и право: https://vita-house.ru

ТОП-5, если вы ещё не разделили земельный участок

Я рекомендую пройтись по ТОП-5 того, что важно учесть перед тем, как вы займётесь процессом раздела земельного участка.

1. Граница земельного участка. Прежде, чем заниматься разделом земельного участка вы должны наверняка знать совпадает ли граница фактическая с кадастровой. Представьте ситуацию, когда вы разделили земельный участок ориентируясь по забору, а когда геодезист начал выносить новую границу вы с удивлением наблюдаете, как точки нового земельного участка "улетают" в сторону. Поэтому, если у вас нет чертежа на котором отражены границы по факту и по кадастру плюс строения делить земельный участок сходу не рекомендую, а рекомендую обратиться в кадастровую компанию и заказать геодезические обмеры.
2. Минимальный размер. При разделе земельного участка необходимо учитывать требования Федерального Закона, а именно требования к минимальному размеру земельного участка. Приведу пример, если у вас участок 10 соток и вы хотите его разделить на два по 5 соток, а по ПЗЗ (правила землепользования и застройки) минимальная площадь участка 6 соток, тогда регистратор Росреестра вам откажет. Да и кадастровый инженер тоже откажет в подготовке межевого плана. Поэтому, узнаём какой минимальный размер земельного участка утверждён для вашей территории. Если у вас есть ГПЗУ, тогда мы можете узнать о мин и мах площади земельного участка из него.
3. Доступ. При образовании земельных участков путём раздела исходного ОБЯЗАТЕЛЬНО должен быть обеспечен доступ к этим образуемым земельным участкам. Если вы решите выделить участок без доступа к нему через земли общего пользования, тогда регистратор Росреестра напишет приостановку и потребуется обязательно получать согласие того собственника через чей участок будет осуществляться доступ. Поэтому, смотрите и проверяете как и через чей участок будет обеспечен доступ.
4. Учитываем ЗОУИТ. ЗОУИТ - это зоны с особыми условиями использования территории. Прежде, чем делить земельный участок посмотрите какие есть охранные зоны и подзоны. Дело в том, что может получиться так, что часть земельного участка обременена охранной зоной, где строить запрещено или же потребуется получать согласование. Поэтому, заказываем или смотрим в ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в ту часть, где содержаться данные об обременениях и об ограничениях.
5. Адрес. Если раньше адрес земельному участку присваивали после раздела, то теперь это сделать нужно до подготовки межевого плана и подачи его в Росреестр. Поэтому, сначала получаем адрес, а уже после делаем раздел. Кстати, при присвоении адреса может потребоваться межевой план и это зависит от региона и требований местных органов власти.

Из ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) вы узнаете много интересного в том числе и о минимальных и максимальных размерах земельного участка. Кадастр и право: https://vita-house.ru

Сколько стоит и сколько времени занимает раздел земельного участка?

Стоимость проведения кадастровых работ по разделу земельного участка на два будут зависеть от наличия или отсутствия черезполосицы, наложений/пересечений границы со смежными земельными участками, необходимости делать межевание, если участок ранее не межевался, а так же срока согласования варианта раздела и необходимости получать согласие сособственников, если земельный участок в долевой собственности. Если ваш земельный участок находится в Москве или Московской области, тогда воспользуйтесь калькулятором расчёта стоимости раздела земельного участка.

💡Совет: планируете разделить земельный участок, тогда обязательно предварительно проверьте возможность раздела или же обратитесь в кадастровую компанию, чтобы вас проконсультировали.

📘 Гайды, советы, кейсы и новости от экспертов по оформлению недвижимости в моём МАХ, Телеграм, VK. Подписывайтесь!

@ Марьян Будич основатель и руководитель кадастровой компании полного цикла "ВИТА-ХАУЗ".

Прочитать ещё:

Смотрите мои подкасты: