Вы купили или собираетесь покупать загородный земельный участок и строить на нём жилой дом, тогда вам важно узнать то чего вам не расскажут прорабы и строители.
Строительство загородного жилого дома на пустом земельном участке начинается с того, что вы должны проверить и выставить правильные границы.
Что значит правильные? А это значит, что вы вызываете геодезиста, который на основании выписки из ЕГРН в которой содержаться данные о геодезических координатах контура границы земельного участка установит колышки. Если забор по границе установлен полностью или частично, тогда геодезист проверит совпадают или нет границы по факту и по кадастру. Может получится так, что граница не совпадает и потребуется это учитывать при разметке пятна застройки земельного участка, чтобы не возникло проблем с регистрацией собственности на построенный жилой дом. Так же может потребоваться исправить ошибку в межевании или даже договариваться с соседом, чтобы границы привести в правильное состояние. Обычно такие ситуации возникают, если перед покупкой земельного участка не была проверена граница или участок был куплен без межевания.
В настоящее время всвязи с внесёнными изменениями в Федеральный Закон купить земельный участок без межевания не получится, однако следует помнить, что наличие геодезических координат в выписке ЕГРН не гарантирует 100% правильность межевания и по хорошему до сделки или до начала строительства нужно проверить совпадает ли факт с кадастром.
Пройдёмся по ТОП-4 списку, того что поможет вам построить свой жилой дом правильно и зарегистрировать на него право собственности без проблем и последствий.
1. Закажите чертёж границы земельного участка или топографическую съёмку М1:500. Данные документы у вас должны быть обязательно в наличии до начала строительства дома и без них лучше не начинать стройку. Дело всё в том, что при посадке жилого дома на земельном участке обычно ориентируются на забор, а при регистрации права собственности учитывается граница не по забору, а по кадастру. Поэтому на чертеже или топографической съёмке обязательно должны быть нанесены границы по данным ЕГРН вашего земельного участка и смежных.
Так же желательно, чтобы были отображены контура соседних строений: жилой дом, гараж, баня и тп. Может получится так, что ваш сосед начнёт стройку раньше вас и тогда соблюдать отступы от строений нужно будет вам. Минимальные отступы от жилых домов это 6 метров, однако, если площадь и размер земельного участка позволяют, тогда лучше это расстояние увеличить.
Как подготовить и согласовать Уведомление о планируемом строительстве
Важно, чтобы вы учитывали то, что Росреестр не обращает внимание на противопожарные нормы и правила при регистрации права собственности на жилой дом, баню или гараж, а вот ваш сосед на это своё внимание обратить может. Как показывает практика соседи часто ругаются из-за того, что бани или гаражи, а так же жилые дома построены близко и без соблюдения противопожарных норм.
Не забывайте про инженерные сети, которые так же необходимо учесть перед постройкой жилого дома. Дело в том, что через ваш земельный участок или рядом может проходить коммуникация о которой вы ни чего не знаете и если построить дом рядом или в охранной зоне, тогда могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на него.
Закажите проверку границы земельного участка или топографическую съёмку в геодезической или кадастровой компании, чтобы убедиться в том, что межевание вашего земельного участка сделано правильно и ваш дом не окажется частично или полностью за границей.
2. Закажите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Данный документ у вас должен быть в обязательном порядке! Вы или его запрашиваете у продавца до покупки земельного участка или же заказываете самостоятельно до постройки жилого дома на своём земельном участке.
В чём его важность, а важность состоит в том, что вы будете знать:
- какая допустимая максимальная площадь застройки участка. То есть вы будете знать, какую максимальную площадь построек вы сможете возвести на своём земельном участке
- какие отступы от границы земельного участка. Где-то это может быть 0 метров где-то 3 метра, а где-то все 5 или более метров.
- какое пятно застройки, а это очень важно ведь может получится так, что вы расположите дом в той части земельного участка, где это делать запрещено.
- какие обременения или ограничения есть и с кем их необходимо согласовать. Тут может получится так, что часть вашего земельного участка будет обременена ЗОУИТ, где запрещено любое строительство и если построить там жилой дом, тогда возникнут проблемы с регистрацией дома в собственность.
Градостроительный план земельного участка поможет вам избежать проблем с регистрацией жилого дома после его постройки, поэтому обязательно закажите его, если у вас его нет.
Заказать ГПЗУ может собственник земельного участка или же его представитель на основании нотариальной доверенности. Срок действия ГПЗУ составляет 2 года. Однако, даже если у вас есть ГПЗУ следующий документ будет являться ещё более важным.
Есть нюанс - если на территорию, где расположен ваш земельный участок не разработаны градостроительные нормы и правила, тогда ГПЗУ вам могут не выдать.
3. Правильно спланируйте расположение дома и других строений на своём земельном участке. Учитывая данные и параметры застройки из ГПЗУ, а так же результаты топографической съёмки и соседние постройки с коммуникациями разместите свой жилой дом, баню и гараж таким образом, чтобы они ни только правильно были сориентированы по сторонам света, но и были соблюдены отступы и противопожарные нормы и правила.
Не смотря на то, что Росреестр не обращает внимание на противопожарные нормы при регистрации права собственности недвижимость ваша и вы за неё отвечаете, поэтому лучше разместить все постройки правильно.
4. Согласуйте Уведомление о планируемом строительстве вашего жилого дома. Сначала строим, а потом регистрируем право собственности на жилой дом по Дачной амнистии. И это категорически не правильная последовательность! Вообще я противник оформления жилого дома по дачной амнистии и об этом я пишу часто статьи с негативными примерами из нашей практики.
А как правильно?
А правильно вот как. После того, как вы проверили границу своего земельного участка и у вас на руках есть ГПЗУ необходимо подготовить и согласовать Уведомление о планируемом строительстве жилого дома. В процессе согласования Уведомления могут выявится охранные зоны или обременения, которые потребуется дополнительно согласовывать и вот тут важно не начинать строительство пока не будет точно понятно, что за охранные зоны и возможно ли их согласовать, а лучше даже сначала согласовать и уже после начинать стройку.
Рекомендую в Уведомлении указывать максимальную разрешённую площадь дома, чтобы не потребовалось пере согласовывать Уведомление, если вы вдруг построите дом большей площадью, чем заявили.
У вас ипотека, тогда без согласованного Уведомления не начинайте стройку ни в коем случае. Если вы планируете покупать земельный участок, тогда обязательно запросите у продавца ГПЗУ или согласованное Уведомление о планируемом строительстве. Взять ипотеку и не зарегистрировать построенный дом в собственность плачевная перспектива.
Подготовить и согласовать Уведомление о планируемом строительстве вы можете самостоятельно или же обратиться к профессионалам, которые правильно подготовят данный документ и помогут согласовать его, а так же помогут согласовать охранные зоны при их наличии.
Уведомление о планируемом строительстве действует 10 лет и в отношении конкретного земельного участка, поэтому если вы покупаете земельный участок и продавец согласовал Уведомление, тогда пере согласовывать его вам не потребуется.
Помните, что Дачная амнистия не разрешает вам строительство жилого дома на земельном участке, который у вас в собственности, а вот согласованное Уведомление о планируемом строительстве разрешает и имеет юридическую силу, если вдруг ваш дом захотят сносить по причине наличия ЗОУИТ или же строительства автомобильной дороги ну или если ваш сосед вдруг подаст на вас в суд за то, что ваш дом построен с нарушениями, как он думает.
И ещё не нужно забывать про ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Про них почему-то узнают уже после того, как дом построен и его необходимо регистрировать в собственность. Вам обязательно и до начала строительства необходимо убедиться в том, что ваш земельный участок не обременён или обременён той или иной ЗОУИТ. А ещё есть зона Ф, КРТ (комплексное развитие территории) и другие "неожиданности", которые могут помешать вам зарегистрировать построенный вами дом в собственность.
💡Совет: не начинайте стройку жилого дома без правильной юридической подготовки, а так же консультируйтесь и работайте с профессионалами!
Понравилась статья ставьте лайк и оставляйте свои комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал.
📝 Скачать инструкцию "С чего начать строительство жилого дома на земельном участке"
📝 Заказать проверку границы участка, консультацию или согласование Уведомления о планируемом строительстве (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты:
