С 1 марта 2025 года продать земельный участок без межевания не получится, но даже если межевание сделано это не значит, что оно сделано правильно и до сделки это важно и нужно проверить иначе прийдётся исправлять кадастровую ошибку.
Пример из практики наложения границ земельных участков.
К нам обратился собственник земельного участка, который при регистрации сделки получил приостановку из Росреестра в связи с тем, что регистратор обнаружил наложение границ его участка и соседнего. Неприятное известие на фоне продажи земельного участка и вот-вот полученных денег омрачилось ещё и тем, что для исправления данного наложения границ земельных участков требуется значительное время, а так же согласие соседа.
В этой статье я расскажу, как исправить кадастровую ошибку земельного участка с наложением границ без суда.
Кстати, вы как собственник земельного участка можете не знать о том, что у вас есть подобная проблема, поэтому рекомендую заглянуть на публичную кадастровую карту и проверить всё ли в порядке.
Причины наложения границ земельных участков
Причин на самом деле не много и вот они:
- при внесении данных в ЕГРН Росреестр пропустил технически наложение и пересечение границ тем самым создав ситуацию, когда участки наложились один на другой. Другими словами ПО дало сбой.
- технический сбой в базе ЕГРН, когда изменились координаты и участки "съехали". Данная причина появилась, когда менялась система и база, а так же вносились изменения в системы координат
При любой из этих причин исправить ошибку можно без суда и сейчас расскажу, как это сделать.
Кто должен исправлять такую ошибку
В некоторых случаях сам Росреестр исправляет, но чаще всего собственнику самому нужно заниматься данным вопросом. Тут есть важный момент, а именно, если Росреестр двигает участок, тогда он должен знать куда его двигать, а правильных координат у него нет, поэтому сдвижка осуществляется на основании межевого плана, а вот способ подать заявление и внести туда координаты не поможет.
Порядок исправления кадастровой ошибки при наложении границ
Первое и самое важное, что необходимо сделать это обратиться в кадастровую компанию, чтобы к вам выехал геодезист, который выполнит обмеры границы земельного участка по забору. На основании полученных геодезических обмеров кадастровый инженер сможет сопоставить данные ЕГРН и факт. Здесь важно учитывать то, что обмерять нужно будет не только ваш земельный участок, но и смежные так как важно установить не будет ли пересечений и наложений в результате сдвижки вашего земельного участка с другими смежными участками.
Даже, если ваши соседи отмежёваны важно, чтобы сдвижка была правильной и равной факту иначе могут возникнуть новые проблемы, но уже с соседями или с регистрацией дома, гаража, бани в собственность. Поэтому без выезда геодезиста не соглашайтесь двигать свой участок!
После того, как получены результаты геодезических измерений и кадастровый инженер сопоставил их с ЕГРН можно двигаться дальше.
Следующий шаг это подготовка чертежа и согласование с собственником земельного участка варианта сдвижки, а так же подписание акта согласования. Акт согласования в такой ситуации подписывает собственник тем самым давая согласие на внесение изменений в части геодезических координат границы земельного участка.
В процессе проведения кадастровых работ по исправлению ошибки может потребоваться подписание акта согласования с собственниками смежных земельных участков. Для того, чтобы было проще объяснять соседям для каких целей они должны подписать акт согласования кадастровый инженер подготавливает схему и заключение от своего имени, где подробно описывает сложившуюся ситуацию, а так же прописывает рекомендации по устранению ошибки.
Кто и на основании какого документа исправляется кадастровая ошибка в границах земельного участка
Исправлением кадастровой ошибки земельного участка с наложением границ в досудебном порядке занимается кадастровый инженер.
Чтобы исправить ошибку кадастровый инженер подготавливает межевой план в xml формате и заверяет своей ЭЦП в состав которого обязательно включает своё заключение с обоснованием необходимости исправления наложения земельных участков.
Дополнительно могут подкладываться фрагменты генерального плана, планов участка из БТИ, иные картографические материалы, которые обосновывают юридическое расположение земельного участка.
Если задача по исправлению ошибки решалась в суде, тогда может быть ещё один документ - это Решение суда, которое включается в межевой план и на основании которого Росреестр вносит изменения в ЕГРН.
Когда будут сложности с исправлением ошибки
К сожалению может получиться так, что исправить ошибку и сдвинуть ваш земельный участок в его фактические границы может быть проблематичным.
И вот основные причины:
- при сдвижке вашего земельного участка оказалось так, что соседи отмежёваны неправильно и ваш участок пересекается с их границами. В такой ситуации нужно будет общаться и договариваться с соседями, однако кто-то из них может быть плохо сговорчивым или же может оказаться такая ситуация, что сдвигать прийдётся много участков, а это уже проблема.
- при сдвижке вашего земельного участка может оказаться такая ситуация, что на месте вашего земельного участка находится другой с отмежёванными границами и при сдвижке снова появляется наложение. Это редкая ситуация, но она возможна и в нашей практике такое было, когда пришлось менять местами два участка, а собственник одного из них даже не знал, что его дом находится на чужой земле.
- при сдвижке вашего земельного участка может оказаться так, что в границах вашего земельного участка по забору земли меньше, чем по ЕГРН и хорошо, если граница по кадастру не заденет смежных соседей.
- при сдвижке вашего земельного участка сосед или соседи не идут на контакт и отказываются участвовать в исправлении ошибки, а вариант решения задачи остаётся только судебный.
Если всё таки пришлось обращаться в суд, тогда обсудите с юристом, который будет представлять ваши интересы в суде, чтобы в Решение суда в результативную часть были включены новые геодезические координаты границы земельного участка в которые осуществляется сдвижка. Если этих данных там не будет Росреестр вправе отказать вам и тогда вы снова пойдёте в суд.
Выводы
Если у вас сложилась подобная ситуация, тогда не отчаивайтесь и не расстраивайтесь раньше времени. Обратитесь в кадастровую компанию и они помогут вам исправить ошибку в данных ЕГРН.
💡Совет: если у вас есть земельный участок обязательно убедитесь в том, что граница по факту совпадает с кадастром!
Понравилась статья ставьте лайк и оставляйте свои комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал.
📝 Скачать пример чертежа "Факт и ЕГРН"
📝 Скачать инструкцию "Как исправить кадастровую ошибку земельного участка с наложением границ"
📝 Заказать исправление кадастровой ошибки земельного участка с наложением границ (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: