Что говорит закон, когда межевание обязательно, а когда нет, альтернативные варианты оформления дома в собственность, пошаговая инструкция, если межевание не проведено.
Почему возник такой вопрос?
Есть желание сэкономить: Не хотите тратить время и деньги на межевание? Срочно необходимо выйти на сделку, чтобы сэкономить время?
Присутствует страх перед сложностями: Дом построен с нарушениями или выходит за границу вашего земельного участка? Возник конфликт с соседями из-за границы, забора?
Недостаток информации: Вы интересуетесь требованиями Росреестра и столкнулись с противоречивой информацией?
Хотите воспользоваться упрощённой схемой оформления недвижимости: Дом планируете оформить в собственность по Дачной амнистии? Вступаете в наследство и требуется оформить сначала дом?
Что говорит закон
Федеральный закон № 487-ФЗ, который вступил в силу с 1 марта 2025 года создал препятствие для тех кто решил продать свой земельный участок, дом или же зарегистрировать на него право собственности. Теперь юридически оформить дом без межевания стало невозможно на федеральном уровне. Если у участка нет границ в ЕГРН, Росреестр обязан отказать в регистрации дома.
Какое-то время регистраторы придирались даже к тому, что если точность границы земельного участка ниже нормативной, тогда они отказывали в регистрации сделки или регистрации права собственности на дом и требовали перемежевать границу. Но вышли разъяснения и теперь подобные замечания не пишут. Актуальный вопрос, а на долго ли это?
Разъясню ситуацию
Дело в том, что раньше при подготовке технического плана кадастровый инженер указывал в описании только кадастровый номер земельного участка на котором расположен дом и фактически можно было зарегистрировать его в любом месте, если граница земельного участка не была внесена в ЕГРН. Так же отсутствовала жёсткая юридическая связь земли и дома ведь земельный участок без границ, а дом так же может быть оформлен в собственность, но не закоординирован. С принятием данного федерального закона оба объекта стали связаны друг с другом.
Кстати, если ваш дом оформлен в собственность, но не закоординирован, тогда тоже возникнут сложности с отчуждением земельного участка. По новым требованиям геодезические координаты обоих объектов должны быть внесены в ЕГРН.
А что же Дачная амнистия
А дачную амнистию вообще могут отменить. Дело в том, что в Московской области стартовал трёхлетний эксперимент для тех земельных участков, которые приобретены в собственность после 1 января 2026 года. Теперь стали обязательными ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), технический план должен быть подготовлен в соответствии с ГПЗУ, а если кадастровый инженер обнаружит отклонения от разрешённых параметров застройки, тогда он вправе отказаться от дальнейшей работы. Однако, лазейка зарегистрировать по Дачной амнистии построенный дом ещё сохраняется, но на основании технического плана, который подготавливает кадастровый инженер. Но для подготовки технического плана потребуются данные о координатах границы земельного участка из ЕГРН и если их нет регистрация права собственности на дом не возможна.
Альтернативный вариант
По какой бы причине у вас не возник вопрос "Как оформить дом в собственность без межевания?" стало понятно, что если границы земельного участка нет в ЕГРН, тогда и дом оформить не получится. Остаётся вариант - делать межевание участка. Вы можете одновременно заниматься межеванием и подготовкой технического плана, но без подачи в Росреестр. А вот когда межевание будет закончено можно доделывать и собственность на дом. Учитывая то, что сроки проверки документов в Росреестре сейчас довольно короткие много времени оформление межевания и дома не займёт.
Сложный случай, если вы не можете сделать межевание из-за споров по границам с соседями или же земельные участки сдвинуты и соседский участок находится на вашем участке, а исправлением кадастра ни кто заниматься не хочет. Тогда действительно возникают сложности и скорее всего их прийдётся решать через суд. В такой ситуации необходимо разбираться более подробно и получать консультацию у земельного юриста.
Пошаговая инструкция: что делать, если межевание не проведено
Шаг 1. Необходимо обратиться в кадастровую компанию. С вами заключат договор и назначат выезд геодезиста на ваш земельный участок для проведения геодезических измерений границы участка и контура дома.
Шаг 2. Получить от кадастрового инженера Акт согласования, который должны подписать вы и ваши соседи, если это требуется по закону.
Шаг 3. Получить от кадастрового инженера межевой план в xml формате с его ЭЦП (электронная цифровая подпись).
Шаг 4. Подать межевой план в МФЦ и после проверки Росреестром получить выписку ЕГРН. Как вариант вы можете заказать кадастровые работы по межеванию земельного участка под ключ и тогда всю работу кадастровый инженер сделает за вас, а вам передаст готовый результат: межевой план и выписку ЕГРН.
После межевания можно оформлять дом в собственность.
Сколько стоит межевание земельного участка
Стоимость межевания земельного участка зависит от необходимости переоформлять старые документы на новые, наличия ошибок в документах или границах (наложения, пересечения, захваты), споров с соседями, которые отказываются подписывать акт согласования, а так же региона в котором расположен земельный участок и уровня профессионализма кадастрового инженера, который будет заниматься вашим земельным участком.
Если ваш земельный участок находится в Москве или Московской области, тогда воспользуйтесь калькулятором расчёта стоимости межевания земельного участка.
💡Совет: если вы построили дом и вам его нужно зарегистрировать в собственность, тогда делайте это не по Дачной амнистии, а путём согласования Уведомлений о планируемом строительстве, чтобы у вас на руках был полный пакет документов на вашу недвижимость.
📘 Гайды, советы, кейсы и новости от экспертов по оформлению недвижимости в моём МАХ и Телеграм-канале. Подписывайтесь!
@ Марьян Будич основатель и руководитель кадастровой компании "ВИТА-ХАУЗ"
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: