PDF инструкция, технический план, инструкция и какие необходимы документы для постановка на кадастровый учёт дома в СНТ, ИЖС.
Без постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности вы не собственник, а так... временный пользователь. Такой дом нельзя продать, подарить, заложить банку. Вас могут выселить по суду, а сосед запросто оттяпает кусок вашей земли, и вы ничего не докажете.
Что такое постановка на кадастровый учёт жилого дома
Постановка на кадастровый учёт это процесс выполнения кадастровых работ по сбору исходных данных и предоставлению их в Росреестр в результате которых сведения об объекте недвижимости, в данной ситуации частном жилом или садовом доме вносятся в ЕГРН и объекту присваивается уникальный кадастровый номер. Кадастровый номер не совпадает с номером земельного участка.
Когда возможна постановка на кадастровый учёт жилого дома
В целом можно поставить на кадастровый учёт и недостроенный дом и даже фундамент (только не винтовой), но для того, чтобы оформить технический план требуется закрытый контур. Наличие коммуникаций и отделки пока не является обязательным. Соответственно вы можете оформить свой дом, как объект незавершённого строительства и так с ним сидеть пока не достроите или же как объект завершённого строительства. Налоги нужно будет платить и в том и в том варианте.
На основании какого документа жилой дом ставится на кадастровый учёт
Основным документом на основании которого осуществляется постановка на кадастровый учёт жилого или садового дома является технический план. Технический план подготавливается аттестованным кадастровым инженером, который состоит в СРО. Этот технический план заверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера и передаётся собственнику в электронном виде в xml формате.
Важно помнить, что желательно технический план подавать сразу, а не ждать несколько месяцев или год и более так как требования к его подготовке периодически меняются и может получится так, что версия вашего технического плана при подаче уже будет устаревшей и тогда Росреестр напишет приостановку и потребуется обращаться к кадастровому инженеру, который подготавливал этот технический план, чтобы он его переформировал по новым требованиям ФЗ.
Что входит в состав технического плана для постановки на кадастровый учёт жилого или садового дома
В состав технического плана входят:
- Геодезические данные, а именно геодезические координаты контура жилого дома с целью внесения данных в ЕГРН о его фактическом местоположении.
- Заключение кадастрового инженера, где могут содержаться дополнительные данные, которые необходимо сообщить регистратору.
- Декларация на жилой дом в которой содержаться основные характеристики объекта недвижимости. Декларацию подготавливает кадастровый инженер.
- Планировки/поэтажные планы жилого дома. На основании этих данных высчитывается общая площадь жилого дома, которая вносится в декларацию.
- Уведомление о планируемом строительстве, если кадастровый учёт и регистрация права собственности на жилой дом осуществляются в юридически правильном порядке, а именно путём согласования Уведомления о планируемом строительстве и Уведомления об окончании строительства.
- Согласования охранных зон, если таковые обременяют земельный участок.
- Иные документы, которые служат основанием для признания права собственности на жилой дом.
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Это крайне важный документ на основании которого осуществляется планировка и застройка земельного участка, а так же это гарантия того, что дом будет построен с соблюдением градостроительных норм и правил.
Порядок работ по постановке на кадастровый учёт жилого дома
Следует отметить, что в связи с изменениями в Федеральном Законе перед всеми этими шагами делается самый первый шаг, а именно присваивается адрес дому. Ранее адрес присваивался или после или в процессе постановки на кадастровый учёт и регистрации права.
Для того, чтобы поставить на кадастровый учёт построенный загородный жилой дом необходимо выполнить несколько основных шагов, а именно:
Шаг 1. Обратиться в кадастровую компанию.
Шаг 2. Геодезические измерения контура построенного частного жилого дома и внутренние обмеры или оцифровка проекта.
Шаг 3. Если дом регистрируется на основании Уведомления о планируемом строительстве, но оно до начала стройки не согласовывалось, тогда согласование Уведомления. Если же дом будет регистрироваться по Дачной амнистии, тогда данный шаг пропускаем.
Шаг 4. Подготовка и согласование декларации, а так же подготовка технического плана в xml формате с ЭЦП кадастрового инженера.
Шаг 5. Подача технического плана в Росреестр через МФЦ или портал Росреестра. Проверка его и устранение замечаний при их указании регистратором.
Какие документы должны остаться у вас на руках
Кадастровый инженер передаёт собственнику жилого дома:
- технический план в xml формате и по запросу заказчика на бумажном носителе
- согласованные Уведомления о планируемом и завершённом строительстве
- выписку ЕГРН, если работы выполнялись под ключ
- согласования с охранными зонами, если они проводились
В каких случаях вы не сможете поставить на кадастровый учёт жилой дом.
Основные причины это:
- Нарушение отступов от забора. Руководствуемся ГПЗУ, где чаще всего минимальный отступ 3 метра от границы земельного участка.
- Превышение этажности. На участке ИЖС разрешено строить не более 3х надземных и одного подземного этажа.
- Если вы построили не индивидуальный жилой дом, а дуплекс или гостиницу или тп, что нарушение правила застройки и использования земельного участка.
- Если вы построили дом в охранной зоне, где строительство запрещено.
- Если ваш земельный участок планируется к изъятию.
- Если земельный участок отмежёван неправильно и границы не совпадают с фактом, что приводит к тому, что отступы не соблюдаются или же возникают споры с соседями.
- Если дом частично или полностью оказался за границей земельного участка.
Сколько стоит постановка на кадастровый учёт жилого дома
Стоимость складывается из следующих работ:
- Геодезические работы. В результате данных работ кадастровый инженер проверяет границы земельного участка, а именно: совпадают или нет факт (забор) и данные кадастра; соблюдение отступов от границ земельного участка согласно ГПЗУ; попадает или нет пятно застройки в охранные зоны или другие зоны обременения.
- Внутренние обмеры дома с отрисовкой поэтажных планов. Можно оцифровать проект, если таковой есть на жилой дом, однако лучше обмерить дом фактически и внести в ЕГРН правильные сведения, а не бегать потом и искать способ внести изменения в связи с тем, что выявлены разночтения между документами из кадастра и фактом. Продать или заложить в банк может быть сложно.
- Подготовка СПОЗУ (схема планировки и застройки земельного участка) и Уведомления о планируемом строительстве. Может подготовить и сам собственник или представитель, но с точки зрения правильности лучше чтобы это делал кадастровый инженер.
- Согласование Уведомления о планируемом строительстве. Это может сделать сам собственник или представитель через сайт Госуслуг или МФЦ.
- Подготовка технического плана в xml формате. Это делает аттестованный кадастровый инженер.
- Согласование охранных зон (ЗОУИТ) при их наличии. Может сделать собственник или представитель по доверенности.
- Подача технического плана на проверку в Росреестр и получение выписки ЕГРН. Может сделать собственник или представитель по доверенности.
- Присвоение жилому дому адреса.
Итоговая стоимость работ по постановке на кадастровый учёт дома будет зависеть от того какой вариант сотрудничества вы выберите, а так же от региона в котором расположен жилой дом и земельный участок. Частые случаи, когда геодезические и внутренние обмеры подрядчик не делает, но плату с заказчика берёт. Или не проверяет охранные зоны и ограничения, а когда Росреестр выдаёт приостановку разводит руками и отправляет вас в суд. Результат - дом закоординирован неверно, площадь посчитана неверно и данные в ЕГРН внесены неверные или же на руках у вас приостановка/отказ Росреестра.
Если ваш земельный участок находится в Москве или Московской области, тогда воспользуйтесь калькулятором расчёта стоимости постановки на кадастровый учёт дом и регистрации права собственности на него.
💡Совет: если вы построили дом и вам его нужно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности, тогда делайте это не по Дачной амнистии она уже изживает себя.
📘 Гайды, советы, кейсы и новости от экспертов по оформлению недвижимости в моём МАХ и Телеграм-канале. Подписывайтесь!
@ Марьян Будич основатель и руководитель кадастровой компании полного цикла "ВИТА-ХАУЗ"
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: