Без межевания вы не сможете продать земельный участок или зарегистрировать на нём жилой дом. Да и вообще, если нет межевания, тогда ваша недвижимость не оформлена должным образом и в соответствии с Федеральным Законом.
Казалось бы межевание земельного участка это просто - сделали геодезические обмеры, подписали акт согласования, собрали межевой план и подались в Росреестр и оп выписка ЕГРН с границами готова. Однако это не совсем так и сейчас я поясню по каждому пункту дорожной карты отдельно как выполняет на самом деле межевание и какие могут быть подводные карты и сложности.
Что такое межевание земельного участка
Если простыми словами, то это комплекс геодезических и кадастровых работ в которых задействуются собственник, соседи, геодезист, кадастровый инженер, росреестр, архивные отделы, нотариус и в результате которых данные о границе и площади вашего земельного участка вносятся в базу ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) и ваш земельный участок после этого начинает отображаться на публичной кадастровой карте, а вы сможете получить расширенную выписку на ваш объект недвижимости.
Как проверить отмежёван земельный участок или нет
Проверить отмежёван земельный участок или нет легко для этого вам достаточно зайти на публичный сервис НСПД (национальная система пространственных данных) в раздел "Публичная кадастровая карта" и ввести кадастровый номер земельного участка. Если увидите надпись "Без координат границы" значит участок не межевался, а если же он будет подсвечен на карте, тогда межевание было сделано.
Земельный участок может подсвечиваться, однако необходимо посмотреть в выписке ЕГРН, какая точность определения координат его границы. Точность должна соответствовать той категории к которой относиться земельный участок, если её нет или она иная, тогда межевание выполнялось картометрическим способом без выезда геодезиста на местность и в этом случае может потребоваться перемежевание (например, по требованию банка, покупателя или тп).
Кстати, вы так же можете проверить правильно ли сделано межевание земельного участка! С точностью конечно +-пару метров, но в целом, если участок отмежёван неправильно, тогда вы это увидите так как он будет выходить за границы забора по аэро-фото снимкам, которые используются в качестве подложки. Ещё вы можете увидеть наложения или пересечения с соседними земельными участками.
С чего начинается межевание земельного участка
Межевание земельного участка начинается с проверки тех документов, которые у вас есть на земельный участок. У вас на руках могут быть:
- Выписка ЕГРН, что будет означать то, что земельному участку присвоен кадастровый номер. Если номера нет, то и выписки не будет, но в настоящее время без кадастрового номера в основном те земельный участки, которые или ранее учтённые, но данные о них в Росреестр не поступали или же те, которые не сформированы.
- Правоустанавливающие документы, а точнее это могут быть: свидетельство о праве на наследство, Решение суда, Постановление или Решение о передаче в собственность земельного участка, Акты, договор купли-продажи и тп.
- Членская книжка и/или Протокол общего собрания на основании которого вам был передан земельный участок.
- Иные документы, которые устанавливают факт передачи земельного участка в вашу собственность, постоянное бессрочное пользование или же владение.
- Картографические материалы: схемы БТИ, планы из договора купли-продажи или дарения, фрагмент генерального плана, схема из Акта о выделе земли и тп. Это важный документ так как он подтверждает конфигурацию и площадь земельного участка и данный документ может быть затребован регистратором при проверке межевого плана.
Если у вас нет ни каких документов, тогда и земля вам не передавалась. Исключение может составлять ситуация, когда у вас есть документы на собственность дома или других построек, которые расположены на земельном участке, но это уже процедура приватизации земли. Тоже самое касается ситуацации, если ваш земельный участок расположен в СНТ и из документов у вас только членская книжка или же договор купли-продажи, который не был зарегистрирован в БТИ или Росреестре.
Что делать, если на руках старые документы
Если у вас на руках старые документы, тогда необходимо их переоформить на новые, а именно сделать межевание земельного участка, исправить возможные ошибки в данных собственника и самого объекта недвижимости, а так же внести актуальные данные в ЕГРН. Может случиться так, что вы решите продать свой земельный участок, но не сможете этого сделать так как с 2025 года сделки со старыми документами приостанавливают.
Как исправить кадастровую ошибку - наложение границ
Какие при межевании земельного участка проводятся геодезические работы
При межевании земельного участка проводятся геодезические обмеры границы земельного участка. Граница земельного участка обмеряется по контуру забор или иного искусственного ограждения. Если же забор отсутствует, тогда обмеры осуществляются по внешним признакам или ориентируются на соседей, а далее в камеральных условиях конфигурация формируется кадастровым инженером на основании геодезических обмеров, данных ЕГРН и согласовывается с Заказчиком или собственником земельного участка.
При обмерах границы земельного участка самое важно не намерять себе чужой земли. Дело всё в том, что часто возникает соблазн оформить земли больше или в той конфигурации, которая по мнению Заказчика правильная для него. В подобной ситуации может получиться так, что будут затронуты интересы и собственность соседа или соседей и тогда ситуация может перейти в русло судебных разбирательств.
Ещё важный момент это то, что в результате обмеров Заказчик может попросить замерить территорию рядом расположенного участка или участков и проверить правильность их границ, а так же можно обмерить контура построек и выяснить не нарушают ли они нормы и правила застройки. После обмеров кадастровый инженер может дополнительно вас проконсультировать по данным вопросам.
В результате геодезических обмеров будет получен чертёж на котором будут отображаться данные фактически расположенного забора и строений, а так же данные ЕГРН, что позволит выявить несоответствия, пересечения, наложения и лишние сотки земли. Может получится так, что земли будет меньше, чем по документам и тогда уже нужно будет разбираться отдельно в причинах.
С какой точностью выполняются геодезические обмеры границы земельного участка
С миллиметровой!
Дело в том, что геодезические работы выполняются специализированным высокоточным оборудованием, которое даёт точность до 1 мм. Однако, если исходная базовая станция определена с ошибкой или же специалист обработал данные не правильно или же допустил ошибку при вводе исходных данных, тогда граница вашего земельного участка может "поплыть". В настоящее время геодезисты более подготовленны и вероятность допущения подобных ошибок сведена к минимуму.
И ещё вы должны знать, что для каждой категории устанавливается своя погрешность. Например, для ИЖС это 0,1 метра или же 10 см. Другими словами, если вы устанавливаете забор, то он может устанавливаться с погрешностью в 10 см относительно указанной геодезистом точки.
Данные о погрешности вносятся в ЕГРН и содержаться в выписке вместе с геодезическими координатами.
Могу ли я отмежевать участок на котором построил жилой дом
Если вы построили жилой дом на земельном участке, который вам не принадлежит и который ни когда ранее вам не передавался в пользование или собственность, тогда отмежевать земельный участок можно будет только в рамках суда, когда вы будите признавать право собственности на этот земельный участок или же когда вы будите выкупать его или брать в аренду у Государства через аукцион. Вообще строительство жилого дома не на своём земельном участке чревато сносом и потерей денег, которые вы вложили в строительство этого дома.
А если земли больше, чем по документам?
В результате обмеров границы земельного участка может получится так, что площадь земельного участка по факту будет больше, чем по документам. В такой ситуации есть выход, а именно оформить прирезку земли. В настоящее время законодательно установлено право собственника земельного участка оформить самозахват земли официально путём выкупа у Государства за % от кадастровой стоимости. Вы как собственник должны знать, что порядок выкупа в ИЖС и СНТ отличается так как в первом случае согласие даёт местная или районная администрация, а во втором Председатель на основании Протокола общего собрания. Оплата выкупа осуществляется в обоих случаях Государству.
Есть технические и законодательные нюансы оформления прирезки земли, поэтому рекомендуем обращаться за консультаций к кадастровому инженеру.
Как оформить прирезку земли к своему земельному участку
А 10% можно бесплатно прирезать?
Они практически не работают и всё завязано на регион в котором расположен ваш земельный участок. В одном регионе регистратор может пропустить при межевании увеличение площади на 10%, а в другом нет.
Однако, имеет место быть судебная практика, когда удаётся узаконить лишние сотки земли путём обращения в суд, но тут вы должны знать самое важное, а именно то, что у вас должны быть существенные доводы, которые помогут убедить судью удовлетворить ваш иск и установить границу земельного участка в соответствии с результатами обмеров и фактической площадью.
Как сделать межевание земельного участка без согласования с соседями
Акт согласования границ — это официальный документ, который подтверждает согласие всех сторон на установление границ земельных участков. Такой акт особенно важен при продаже, обмене, аренде или наследовании земли, так как он помогает избежать споров между соседями.
В акте согласования указывается описания границ, чертёж, а также фиксируются подписи всех заинтересованных сторон. Подписать акт согласования границ может только собственник земельного участка или кто-то по нотариальной доверенности иные подписи будут считаться юридически недействительными и это важно учитывать, если вдруг за собственника будет расписываться родитель, супруг(а), друг и тд.
Границы земельного участка считаются согласованными, если все заинтересованные лица или их представители подписали акт согласования. В документе указываются данные удостоверений личностей и полномочий представителей. Если согласование происходит в электронном виде, то акт должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью каждого участника, включая правообладателя.
Порядок согласования границы земельного участка
Порядок согласования местоположения границ земельных участков прописан в Федеральном законе N-221 от 24.07.2007 г. в статье 39 и 40, поэтому подробнее вы можете ознакомиться с текстом Закона на официальных сайтах Консультанта или же Гаранта. В рамках вашего вопроса следует знать, что:
- согласовывать акт необходимо с теми лицами, которые обладают смежными земельными участками на праве: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (если собственность государственная и договор аренды заключён на срок более 5 лет)
- согласование границ земельных участков проводится по выбору заказчика работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности
- согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. При согласовании границ земельных участков с заинтересованными лицами можно использовать электронный формат, если у всех участников есть квалифицированная электронная подпись. Это касается как правообладателя, так и других заинтересованных лиц, которые участвуют в процессе уточнения границ.
- если нужно согласовать местоположение границ, то заинтересованные лица получают уведомление о собрании. Это можно сделать, передав извещение лично, отправив по электронной почте или почтой. Если в реестре нет данных об адресах, извещение можно опубликовать. Это также возможно, если соседний участок относится к садоводству, сельскохозяйственным землям или общему имуществу многоквартирного дома. Такие меры позволяют вовлечь всех заинтересованных в процесс согласования.
- собрание по согласованию границ должно быть объявлено не менее чем за 30 дней до его проведения. При этом, для заинтересованных лиц срок уведомления не может быть меньше 15 дней с момента получения извещения. Форма извещения устанавливается специальным органом. Если кто-то откажется принять извещение, его всё равно считают уведомленным. Если согласование границ проходит индивидуально, правила уведомления не действуют.
- если заинтересованное лицо или его представитель не согласуют местоположение границ в установленный срок и не подадут свои возражения письменно, то это считается согласованием границ. В акт согласования вносится соответствующая запись. К межевому плану прикладываются документы, подтверждающие, что лицо было уведомлено. Эти документы становятся частью межевого плана.
Важный пункт, который вы должны знать
Если границы земельных участков не согласованы, заинтересованное лицо или его представитель могут подать письменные возражения с обоснованием. Возражения подаются кадастровому инженеру, который проводит кадастровые работы. Если возразить на словах, тогда юридической силы это иметь не будет и граница будет считаться согласованной. Возражения вписываются в акт согласования и прикладываются к межевому плану. Если возражения подаются в электронном виде, они должны быть оформлены с усиленной квалифицированной электронной подписью и также прилагаются к акту. Однако в этом случае в акт не вносятся записи о содержании возражений.
Могу ли я перемежевать земельный участок
Если вы решили изменить конфигурацию или площадь вашего земельного участка, тогда потребуется проводить повторное межевание, однако вы должны понимать, что для этого должны быть веские причины, а так же получены согласия от смежных землепользователей. Дополнительно следует учитывать, что Росреестр не любит такой вид кадастровых работ и с большой долей вероятности регистратор напишет приостановку. Лучше проконсультируйтесь у местного кадастрового инженера так как в разных регионах разная практика.
Что делать, если пересечения или наложения границ участков
Основные причины пересечения или наложения границ следующие:
- при внесении данных в ЕГРН Росреестр пропустил технически наложение и пересечение границ тем самым создав ситуацию, когда участки наложились один на другой. Другими словами ПО дало сбой.
- технический сбой в базе ЕГРН, когда изменились координаты и участки "съехали". Данная причина появилась, когда менялась система и база, а так же вносились изменения в системы координат
- сосед или вы не умышленно установил забор неправильно и тем самым нарушил границу, которую теперь необходимо исправлять
- сосед или вы умышленно установили забор неправильно и возникли споры
- сосед или вы сделали межевание так, что часть земельного участка была "отрезана" у соседа или у вас и через какое-то время это выявилось и возникли споры
- ошибку допустил кадастровый инженер, который проводил ранее межевание земельного участка
Кто должен исправлять подобные ошибки
В некоторых случаях сам Росреестр исправляет, но чаще всего собственнику самому нужно заниматься данным вопросом. Тут есть важный момент, а именно, если Росреестр двигает участок, тогда он должен знать куда его двигать, а правильных координат у него нет, поэтому сдвижка осуществляется на основании межевого плана, а вот способ подать заявление через МФЦ со списком координат не поможет.
Порядок исправления или наложения границ земельных участков
Первое и самое важное, что необходимо сделать это обратиться в кадастровую компанию, чтобы к вам выехал геодезист, который выполнит обмеры границы земельного участка по забору. На основании полученных геодезических обмеров кадастровый инженер сможет сопоставить данные ЕГРН и факт. Здесь важно учитывать то, что обмерять нужно будет не только ваш земельный участок, но и смежные так как важно установить не будет ли пересечений и наложений в результате сдвижки вашего земельного участка с другими смежными участками.
Даже, если ваши соседи отмежёваны важно, чтобы сдвижка была правильной и равной факту иначе могут возникнуть новые проблемы, но уже с соседями или с регистрацией дома, гаража, бани в собственность. Встречаются ситуации, когда собственник строит гараж, а потом выясняется, что он выходит за границу земельного участка и оказывается или на земле соседа или на землях госсударства. Поэтому без выезда геодезиста и обмеров не соглашайтесь сдвигать свой участок или участки соседей!
После того, как получены результаты геодезических измерений и кадастровый инженер сопоставил их с ЕГРН можно двигаться дальше.
Следующий шаг это подготовка чертежа и согласование с собственником земельного участка варианта сдвижки, а так же подписание акта согласования. Акт согласования в такой ситуации подписывает собственник тем самым давая согласие на внесение изменений в части геодезических координат границы земельного участка.
В процессе проведения кадастровых работ по исправлению ошибки может потребоваться подписание акта согласования с собственниками смежных земельных участков. Для того, чтобы было проще объяснять соседям для каких целей они должны подписать акт согласования кадастровый инженер подготавливает схему и заключение от своего имени, где подробно описывает сложившуюся ситуацию, а так же прописывает рекомендации по устранению ошибки.
Возможные сложности при межевании земельного участка
При оформлении межевого плана чаще всего возникают следующие сложности.
Несоответствие границ
Кадастровый инженер в начале проведения робот проверяет соответствие границ земельного участка с теми, что указаны в документах на собственность. Имеющиеся данные сравниваются с теми, какие есть в архиве администрации, так как в документациях о собственности часто встречаются несоответствия. В случае отсутствия первичных документов делается запрос в Росреестр.
Наложение границ
В случае несоответствия границ земельного участка с архивными (или из Росреестра) данными, требуется получить соглашение от соседей, в сторону которых произошло наложение. Если договоренности добиться не получается, то специалист ведущий процесс межевания обращается в суд для решения спора.
Отказ соседей
Если соседи не дают согласие на межевание участка и не подписывают документ, то разрешить ситуацию можно через суд. При этом следует учитывать, что судебные разбирательства — это дополнительные траты, поэтому, если требуется уступить небольшую часть земли, которая не играет большой роли для участка, то лучше согласиться на пожелания соседей.
Основные этапы проведения межевания земельного участка
Первоначально нужно найти компанию, которая занимается данным видом работ. Но прежде чем обратиться за услугой, выясните, есть ли у них лицензия и какой у специалиста стаж по оформлению межевого плана. После положительных результатов заключается договор с компанией.
Процесс проведения работ:
- Сбор документов. Исполнитель предоставляет заказчику список требуемых бумаг и помогает в их сборе.
- Получение согласия от соседей в письменном виде с подписью.
- Определение периметра, площади и местоположения участка.
- Разработка и оформление межевого плана.
- Согласование документа с администрацией. Иначе межевание земельного участка не будет признано законным.
- Подпись документа. Расписаться должны: заказчик, соседи.
- Подача документов в Росреестр. В завершении процесса владелец получает документ на право собственности и о межевании.
При оформлении межевого плана учитывайте, что эта процедура требует времени и знания законов. Поэтому проводить ее должен специалист, чтобы избежать ошибок, которые приводят к задержке оформления документов.
Конечный результат
После проведения межевания земельного участка:
- данные о площади и конфигурации земельного участка будут внесены в ЕГРН
- будут исправлены все ошибки
- вы сможете получить расширенную выписку
- вы сможете продать, подарить, заложить в банк земельный участок
- построить жилой дом на основании согласованного Уведомления о планируемом строительстве
- вы сможете установить или заменить забор на новый
- вероятность споров по границе будет сведена к минимуму
и в целом у вас будут правильно оформленные документы на ваш земельный участок с учётом действующего законодательства.
💡Совет: межевание земельного участка важно при покупке или продаже земли, а также при оформлении наследства. Межевание позволяет избежать недопонимания с соседями и гарантирует юридическую защиту ваших прав. Если у вас есть участок, не забудьте позаботиться о его межевании — это поможет вам чувствовать себя уверенно и спокойно!
Понравилась моя статья ставьте лайк и оставляйте свои вопросы и комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал, чтобы ничего не пропустить.
📝 Вы можете Скачать инструкцию "Как правильно сделать межевание земельного участка" и/или Заказать услугу по оформлению жилого дома в собственность "под ключ", если ваш земельный участок находится в Москве или же в Московской области.
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: