Многие по-прежнему думают, что купить студию у застройщика – значит заработать денег в будущем. На самом деле, покупая у застройщика, вы переплачиваете за квартиру как за новое авто: только выехал из салона, уже денег потерял
На рынке недвижимости уже давно работает принцип: как только объект выходит с первичного рынка на вторичный, он почти автоматически теряет в цене. Разберёмся, почему так происходит в Санкт-Петербурге.
Я знаю огромное количество людей, которые купили квартиру в новостройках в последние годы и, выходя на вторичный рынок, удивлялись, почему не получается выручить даже столько, сколько заплатили.
Одна такая клиентка звонила из Москвы: на последних вдохах льготной ипотеки (накануне отмены) приобрела студию у застройщика в крупном проекте комплексного освоения за КАДом, и потом решила вытащить деньги из этого объекта.
В рекламу поставили по цене как у застройщика – нет звонков, понемногу съезжали вниз, на 800 тыс. упали, но звонков так и не было.
Дело в том, что, когда вы выходите с такой квартирой на вторичку, вы сразу оказываетесь в весьма невыгодном положении.
1. Вы конкурируете с застройщиком
Даже когда вы ставите цену на вторичке ниже, чем на аналогичный объект у застройщика (а на 99% так оно и будет), то вы все-равно в проигрыше.
Пока квартира находится у застройщика, она:
- продаётся как «новая»
- сопровождается акциями и ипотечными программами
- имеет маркетинговую поддержку
Как только вы стали собственником и выставили студию на продажу – вы попадаете в другую категорию.
Теперь ваш конкурент – не только вторичный рынок, но и те же самые новостройки, где:
- ниже ставка по ипотеке (субсидированные ставки, а главный козырь – семейная ипотека)
- есть рассрочки
- иногда цена «на бумаге» выглядит выгоднее
Застройщик найдёт правильные слова и каналы коммуникации, чтобы продать, а вы будете пассивно сидеть на Авито и ЦИАН и ждать звонков.
2. «Новая» ≠ «первичная»
Вам кажется, что квартира от первого собственника после застройщика – это круто. На самом деле даже такая короткая история владения уже не подходит многим покупателям.
Особенно тем, кто боится вторички и много читает статей про эффект Долиной.
С точки зрения покупателя есть принципиальная разница:
- первичка – никто не владел, «чистый» объект, без подводных камней
- вторичка – уже была в собственности, даже если никто не жил
Это влияет на восприятие:
- появляется вопрос «почему продают?»
- снижается ощущение уникальности
- появляются опасения по поводу истории квартиры
- а уж если имела место переуступка права требования, то для многих это звучит как приговор.
3. Вторичку трудно смотреть
Казалось бы, квартиры на вторичном рынке смотреть удобнее, чем варианты на первичке, ведь уже готовенькие, часто с отделкой.
Но попробуйте организовать просмотры пяти вариантов за один-два дня, и вы поймете, что этот процесс растянется на неделю, и то посмотрите не все, что хотели. Где-то собственник показывает только по вечерам, где-то только по утрам. Некоторые назначают показ и в последний момент куда-то пропадают.
Покупатель, однажды набегавшийся по вторичке, часто предпочитает выбирать все в одном месте. Приходишь к застройщику, и менеджер сразу предложит выбор из десятков вариантов, пусть на картинке, но экономия времени очевидна. А если дом построен, и есть возможность зайти в квартиры, тогда вообще счастье выбора в одно время и в одном месте.
4. Переизбыток студий в СПб
Санкт-Петербург и пригороды – лидеры по количеству студий на рынке. Предложения, действительно, много, хотя за последние полгода многие хорошие варианты раскупили – рынок достаточно активный.
Но в любом случае на рынке студий имеет место:
- высокая конкуренция
- одинаковые планировки
- давление на цену со стороны многочисленных конкурентов
Если рядом в том же ЖК продаётся несколько аналогичных студий, покупатель выбирает самую дешёвую – и это создаёт «ценовую гонку вниз».
А если без торга – то забирают самые хорошие: поближе к метро (если таковое имеется), комфортный этаж, удачная планировка, хороший вид, наличие просторного балкона (лоджии) или хотя бы просто балкона.
4. Ремонт не всегда окупается
С отделкой получается такая ситуация.
Ремонт от застройщика часто на вторичке рассматривается покупателями как недостаток, возможность поторговаться: акцентируют внимание на том, что использованы дешевые материалы, грубо выполнена отделка и т.п.
А если купить у застройщика голый бетон и сделать ремонт самому, то получаются большие затраты, которые не окупятся:
- покупателю может не понравиться стиль
- бюджет ремонта редко возвращается полностью
- новостройки без отделки часто выглядят привлекательнее для тех, кто хочет сделать все «под себя»
Итак, как только студия переходит из категории «от застройщика» во «вторичное жильё», она:
- теряет часть конкурентных преимуществ
- попадает под давление ипотечных условий
- сталкивается с избытком аналогичных предложений
Именно поэтому в большинстве случаев продать её без дисконта не получается.
Когда всё-таки можно продать без потерь (или почти)
Есть ситуации, когда это возможно:
- у застройщика больше нет аналогичных лотов, объём предложения в данной локации большой, но не гигантский
- у вас вариант с очевидными выгодами по сравнению с другими схожими объектами (вид, этаж, планировка и т. д. )
Что важно учитывать собственнику
Если вы планируете перепродажу студии:
1. Внимательно изучайте конкурентов (нынешних и будущих) в вашем ЖК и по соседству.
Именно конкуренты формируют реальную стоимость.
2. Продавайте вовремя
Больше всего студий выходит на вторичный рынок по истечении 3/5 лет минимального срока владения (срок считается с момента полной оплаты по ДДУ – поэтому у каждого продавца тут будет свой срок).
Но, может быть, имеет смысл продавать с налогом – пока все ждут наступления безналогового периода. Ведь налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы – между тем, сколько вы потратили на покупку студии и сколько получили денег при продаже в итоге.
3. Считайте экономику заранее
Перепродажа студии – это не всегда инвестиция, особенно в текущих условиях. Может быть, и не стоит вкладываться в такой вариант.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉4000 квартир просто пропали: вторичка, ты что творишь?
👉Новостроек будет много, но вас это не обрадует
👉Почему вторичка сегодня выгоднее новостройки
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.