Работая с покупателями и инвесторами в Петербурге, я всё чаще замечаю одну и ту же картину: люди готовы переплачивать за громкое имя района, но при этом игнорируют места с реальным потенциалом роста. Сегодня поделюсь своим личным мнением как риэлтор:
1. Невский район: территория, которую до сих пор воспринимают неправильно
Почему недооценён:
- У многих стойкая ассоциация с промзонами и «спальником»
- Но при этом:
- метро в пешей доступности (Ломоносовская, Пролетарская)
- близость к центру (10–15 минут на метро)
- активная реновация, новые ЖК, набережные Невы
- цены ниже, чем в аналогичных по логистике районах.
У Невского района в Петербурге сложилась странная репутация. Про него редко говорят с энтузиазмом, его почти никогда не называют «районом мечты», а в разговорах покупателей он часто звучит как запасной вариант:
«Ну, если не хватит на что-то получше…»
И именно в этом – главное заблуждение.
В массовом сознании Невский район до сих пор ассоциируется с промзонами, советским прошлым и типичным «спальником». Люди представляют себе серые кварталы, заводские трубы и однотипные панельные дома. Но реальный Невский район 2026 года – это уже совсем другая история, о которой рынок говорит удивительно тихо.
Начнём с главного – локации.
Станции метро Пролетарская и даже Рыбацкое – это не окраина в привычном понимании. Отсюда до центра города – 20 минут на метро без пересадок. Для сравнения: из многих «модных» районов путь до Невского проспекта занимает столько же, а иногда и больше, особенно в часы пик.
При этом цены здесь по-прежнему ощутимо ниже.
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в новых домах Невского района колеблется в диапазоне 170–210 тысяч рублей. В районах с сопоставимой транспортной доступностью – например, в Московском или Приморском – эта цифра легко уходит за 280-300 тысяч. Разница в бюджете на двухкомнатной квартире может достигать 2-3 и более миллионов рублей, и это при схожем времени в пути до центра.
Но главное, что часто упускают из виду, – район активно меняется.
За последние годы Невский переживает тихую, но системную трансформацию. Промышленные территории постепенно уходят в прошлое, на их месте появляются современные жилые комплексы, благоустроенные дворы, общественные пространства. Особого внимания заслуживают набережные Невы – те самые, которые ещё недавно считались «непрестижными», а сегодня становятся точками притяжения для прогулок и новых проектов.
Это не показная, рекламная реновация, а медленный, но устойчивый процесс. И именно такие процессы чаще всего дают лучший рост стоимости в перспективе 3–5 лет.
Из практики: квартиры в Невском районе всё чаще покупают не только для жизни, но и как первую инвестицию. Причина проста – более низкий порог входа. Здесь ещё можно купить полноценную квартиру в новом доме по цене, за которую в более раскрученных районах предложат студию или объект с компромиссами.
Арендный спрос при этом стабилен. Близость к метро, прямая ветка до центра, развитая инфраструктура делают район удобным для арендаторов — от молодых специалистов до семей. Это не «вау-локация», но именно такие районы чаще всего дают спокойную, прогнозируемую доходность без простоев.
Невский район – не про статус и не про демонстративный престиж. Он про рациональный выбор. Про покупку без переплаты за имя. Про ситуацию, когда вы платите за квадратные метры, транспорт и реальный комфорт, а не за маркетинг.
И, пожалуй, самое важное:
Невский район уже перестал быть тем, чем его привыкли считать, но рынок ещё не успел это полностью осознать.
А значит, для тех, кто выбирает не эмоциями, а головой, – это один из самых недооценённых районов Петербурга сегодня.
📌 Отличный вариант для инвестиций и первой покупки.
2. Кировский район: место, где Петербург давно живёт комфортно – просто без лишнего шума
Почему недооценён:
- Старый имидж «рабочего района»
- Но:
- развитая инфраструктура
- зелёные зоны (Александрино, Екатерингоф)
- хорошие сталинки и кирпичные дома
- метро в пешей доступности
У Кировского района есть одна проблема – он слишком давно существует.
В городе, где внимание покупателей всё чаще приковано к новым названиям, свежим кварталам и громким маркетинговым обещаниям, Кировский район кажется чем-то «из прошлого». Его по привычке называют рабочим, вспоминают заводы, цеха и индустриальную историю – и на этом разговор обычно заканчивается.
А зря.
Потому что если убрать эмоции и посмотреть на район глазами покупателя, который ищет комфорт, зелень и адекватную цену, Кировский вдруг оказывается одним из самых рациональных вариантов в Петербурге.
Исторически район действительно формировался как рабочий. Здесь строили дома для инженеров, специалистов, управленцев – не временное жильё, а качественный, продуманный фонд. Именно поэтому сегодня в Кировском так много сталинок и кирпичных домов с высокими потолками, толстыми стенами и дворами, где есть воздух. Этот жилой фонд трудно воспроизвести в современных проектах – он просто другой по философии.
При этом Кировский район – вовсе не «спальник на отшибе».
Станции метро Автово, Ленинский проспект, Проспект Ветеранов, Кировский завод находятся в пешей доступности от крупных жилых массивов. До центра – 15–20 минут на метро без сложных пересадок. Для Петербурга это очень сильный показатель, особенно если сравнивать с южными районами, где расстояния до метро часто измеряются не минутами, а километрами.
Что касается зелёных зон, то огромных парков и лесопарковых зон тут нет, но есть исторический лесопарк Александрино, много небольших скверов и бульваров, которые буквально встроены в городскую среду, которая складывалась десятилетиями. Здесь не нужно ехать за зеленью – она уже есть в жилых кварталах в некотором количестве. Для семей с детьми, людей старшего возраста и тех, кто устал от плотной застройки, это становится решающим аргументом.
Инфраструктура в Кировском районе – зрелая.
Школы, поликлиники, магазины, транспорт, спортивные секции – всё это не обещают «построить в ближайшие годы», а уже давно работает. И именно этот момент многие недооценивают. В новых районах комфорт часто отложен на будущее, а здесь он существует здесь и сейчас.
С точки зрения цифр Кировский район выглядит особенно интересно.
Средняя цена квадратного метра здесь заметно ниже, чем в южных районах Петербурга, которые принято считать более «современными». При этом качество среды, транспортная доступность и количество зелёных зон зачастую оказываются выше. По сути, покупатель получает лучшее соотношение цены и качества, просто без яркой упаковки.
Более половины квартир на вторичном рынке Кировского района продаются дешевле 200 тыс. рублей за кв. м.
В практике сделок это хорошо заметно. Покупатели, которые изначально рассматривали юг города, после реальных просмотров всё чаще остаются в Кировском. Причина проста: за те же деньги здесь можно позволить себе либо большую площадь, либо дом более качественного класса, либо удачную локацию у метро.
Кировский район не пытается понравиться. Он не кричит о себе рекламными слоганами и не стремится выглядеть модным. Он просто выполняет свою функцию – быть удобным, зелёным и понятным местом для жизни.
И, возможно, именно поэтому рынок до сих пор оценивает его осторожно.
Но для тех, кто выбирает жильё не по трендам, а по реальному качеству жизни, Кировский район остаётся одной из самых недооценённых территорий Петербурга – спокойной, устойчивой и удивительно рациональной.
📌 Часто даёт лучшее соотношение цены и качества, чем юг города.
3. Красногвардейский район: ставка на будущее, которую пока делают немногие
Почему недооценён:
- Не считается престижным
- Зато:
- близость к центру
- Охта активно развивается
- новые ЖК бизнес-класса
- перспективы роста после развития транспортных развязок
У Красногвардейского района есть репутация места «не для всех». Его редко называют престижным, его почти не упоминают в списках желанных локаций, а для многих покупателей он до сих пор остаётся белым пятном на карте города – где-то рядом с центром, но как будто вне привычного маршрута.
И именно поэтому Красногвардейский сегодня – один из самых показательных примеров того, как рынок может не успевать за реальностью.
Если посмотреть на карту, становится очевидно: район расположен ближе к историческому центру, чем многие территории, которые считаются куда более статусными. До Невского проспекта отсюда – считаные километры. Фактически только пересечь один из двух мостов. Но в сознании покупателей это близкое расстояние почему-то не конвертируется в ощущение ценности.
Ключевое слово для понимания района сегодня – Охта.
Ещё несколько лет назад эта территория воспринималась как промзона с разрозненной застройкой и слабой идентичностью. Сейчас ситуация меняется буквально на глазах. Охта становится точкой притяжения для девелоперов, и причём не массового сегмента, а комфорт+ и бизнес-класса. Появляются современные жилые комплексы с архитектурой, общественными пространствами, благоустроенными набережными и акцентом на среду, а не просто на квадратные метры.
Важно, что эти проекты не выглядят инородно – район постепенно «перешивается», а не перестраивается одномоментно. Это всегда хороший признак: резкие скачки чаще создают перекосы, а плавное развитие формирует устойчивый спрос.
С точки зрения цен Красногвардейский район пока остаётся в категории «разумных». Средняя стоимость квадратного метра здесь заметно ниже, чем в районах с сопоставимой близостью к центру. И этот разрыв трудно объяснить объективными факторами – скорее, он держится на инерции восприятия. Район всё ещё не считается престижным, а значит, не попал в список «обязательных» для большинства покупателей.
Но именно такие территории чаще всего и дают рост.
Отдельного внимания заслуживают перспективы транспортного развития. Проекты новых развязок, улучшение дорожной инфраструктуры, обсуждение расширения транспортных связей с центром – всё это пока не полностью заложено в цену. Рынок любит реагировать постфактум, когда изменения уже стали очевидны и безопасны. Те, кто заходит раньше, традиционно выигрывают.
В практике сделок Красногвардейский район всё чаще выбирают покупатели, которые смотрят на недвижимость как на актив. Это люди, готовые подождать несколько лет ради более высокой отдачи. Они понимают, что район не «выстрелит» за год, но почти наверняка прибавит в цене по мере того, как изменится его образ в глазах массового покупателя.
📌 Район «на вырост», который многие ещё не распробовали.
В следующей публикации расскажу вам про самые перегретые, переоцененные районы Санкт-Петербурга - с точки зрения рынка жилья.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 – 2025 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Пройдет 10 лет: какое жилье в СПб выживет?
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!