Еще 5–7 лет назад формула была простой и понятной: хочешь заработать – покупай новостройку на этапе котлована. Риски выше, зато цена минимальная. По мере строительства квартира дорожает, и на выходе можно было либо выгодно продать, либо получить хороший актив.
Но рынок изменился. И сегодня эта логика почти не работает.
Почему «котлован» больше не дешёвый
Раньше застройщик строил на деньги дольщиков.
Сейчас схема другая:
- деньги покупателей лежат на эскроу-счетах
- застройщика финансирует банк, а не дольщик
- доступ к деньгам – только после ввода дома в эксплуатацию
Что это значит на практике?
👉 На старте строительства цена больше не обязана быть ниже.
Более того, всё чаще самая интересная цена появляется на финале, когда:
- нужно срочно закрывать эскроу
- распродаются остатки
- застройщик начинает делать реальные скидки, а не «маркетинговые»
Игра с ценой: базовая, «ипотечная» и реальная
Застройщики сегодня очень грамотно работают с ценниками.
Как правило, есть:
- Базовая цена – самая высокая. Именно по ней вы покупаете квартиру в рассрочку от застройщика.
- Цена ниже – при ипотеке или 100% оплате
- Она выглядит как «скидка», но по факту…
👉 Даже эта цена часто выше, чем квартира будет стоить на вторичке, когда вы решите её продать.
Сравнение внутри одного ЖК – самый показательный пример
Берём один жилой комплекс:
- один корпус уже построен → вторичка
- второй ещё продаётся → первичка
Квартиры одинаковые:
- та же планировка
- тот же этаж
- тот же вид
И что мы видим?
👉 Во вторичке такие объекты, как правило, дешевле.
Приведу пару красноречивых примеров:
👉 В ЖК "Тайм Сквер" в Приморском районе СПб студия около 24 кв. м без отделки в сданном доме от застройщика - базовая цена 9,2-9,4 млн, при 100%-ной оплате 7,1-7,3 млн. А на вторичке можно приобрести за 5,5-6 млн, а то и дешевле.
👉 В ЖК "Цветной город" в Красногвардейском районе" (за КАДом) однокомнатная квартира с чистовой отделкой площадью 27 кв. м в корпусе, который будет сдан в 3 квартале 2026 года стоит: базовая цена 6,6 млн рублей, при 100%-ной оплате 5,5 млн. На вторичке в готовом корпусе такая же квартира с отделкой стоит от 5 млн.
☝И такая ситуация будет практически в любом жилом комплексе.
Почему так происходит? Собственники сначала пробуют выставить цену как у застройщика. Спроса нет. Цена начинает «ехать» вниз.
Новая квартира – как новый автомобиль
Очень точная аналогия.
Покупая новое авто:
- вы платите за статус первого владельца
- но как только выехали из салона – машина сразу подешевела
С новостройками сегодня происходит то же самое. Вы переплачиваете за новизну, а не за ликвидность.
И, знаете, я могу понять покупателей. Вот лично я плохо разбираюсь в автомобилях, поэтому не рискну покупать машину на вторичке. Я буду думать, что меня обманут. Возможно, обращусь к специалисту по автоподбору, но, опять же, такого надо искать только по рекомендации.
Так же думаю покупатели квартиру. На вторичном рынке небезопасно. Как проверить все документы, исключить риски, связанные с предыдущим владельцем и т.д.
Я знаю рынок недвижимости хорошо, и знаю, как защититься от этих рисков, либо просто выбрать безопасный объект на вторичке, поэтому сам легко куплю себе вторичку. Но для этого надо быть спецом в этой области, либо знать, к какому спецу обратиться.
Купить квартиру дешевле - на вторичке
В итоге за деньги «коробки» от застройщика можно купить:
- готовую квартиру
- с ремонтом
- сразу под сдачу или заезд
Пожалуй, на первичном рынке сейчас более или менее выгодно покупать квартиры, если вам доступна семейная ипотека.
Тогда будет цена 100%-ной оплаты и процент интересный.
Вторичка с обременением – ещё дешевле
Отдельная категория выгодных объектов – квартиры с ипотекой (с обременением банка)
Многие этого боятся, и совершенно зря.
❗ В обременении нет ничего страшного, если:
- у продавца не было просрочек
- нет признаков банкротства
- сделка проходит через грамотного специалиста
На практике такие квартиры часто продаются:
- быстро
- ниже рынка, с хорошим дисконтом
Реальные цифры из практики
Мы неоднократно покупали клиентам квартиры с обременением (и успешно его снимали в ходе сделки):
- квартиры на миллион дешевле, чем средняя цена по вторичке
- и на 2 миллиона дешевле, чем аналогичный вариант у застройщика
Причём это:
- готовые объекты
- в сданных домах
- без ожиданий, переносов и рисков
Итог
Сегодня рынок работает иначе, чем 5–10 лет назад.
✔ Новостройка – это не всегда про выгоду
✔ «Котлован» – не гарантия роста цены
✔ Вторичка часто:
- дешевле
- ликвиднее
- понятнее по срокам и рискам
Если вы покупаете для жизни или инвестиций, вторичный рынок сейчас даёт больше возможностей, чем принято думать.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 – 2025 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉За какое время семья в Петербурге "проест" квартиру
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!