На форуме ТПП в Крыму для девелоперов и брокеров начальник управления реализации документов территориального планирования МинЖилПолитики и стройнадзора РК Александр Игумнов ответил на серию «неудобных» вопросов из зала.
Разговор получился намного честнее, чем официальные релизы.
Разбираю по пунктам: где уже идут проекты комплексного развития территорий (КРТ), что ждёт собственников участков, есть ли шансы у малоэтажки и почему Симферополю и Керчи пока рано ждать «московской реновации».
1. Где уже реализуются КРТ в Крыму
На вопрос: «Конкретно где эти 18 площадок КРТ?» прозвучал ответ:
- Черноморский район
- Сакский район
- Евпатория
- несколько проектов в Симферополе и Симферопольском районе
- Ялта
- Алушта
- Феодосия (и примыкающие территории)
То есть география КРТ сегодня — это в первую очередь запад Крыма и южный берег, плюс столица и её агломерация.
Восток полуострова, включая Керченский полуостров и Ленинский район, в списке пока не звучит — об этом ниже.
2. Есть ли будущее у малоэтажки в рамках КРТ
Игумнов подтвердил очевидное: сейчас почти все КРТ в Крыму — это МКД, апартаменты и гостиницы. То есть классический многоэтажный формат.
Но важный момент:
«Механизм КРТ не запрещает строить малоэтажные комплексы, вплоть до объектов ИЖС. Важно другое — как вы заходите в проект».
Ключевые ограничения:
- Нельзя «под КРТ» просто взять огромный массив сельхозземель, особенно сельхозугодий,
нарезать его на участки по 6 соток и распродать домики по одному.
- Договор КРТ заключается на реализацию всего объекта, а не на раздачу участков.
Инвестор:
- несёт ответственность за всю территорию до полной реализации массива;
- обязан за свой счёт обеспечить:
- инженерную инфраструктуру (вода, канализация, электричество, газ),
- транспортную инфраструктуру,
- социальные объекты.
Отдельный «инсайт» от Игумнова:
на Западном побережье уже прорабатывается первый проект КРТ под малоэтажное строительство. Подробности он раскрывать отказался, но горизонт появления конкретики — «через год-полтора, если инвестор не передумает».
Вывод: малоэтажка в формате КРТ в Крыму возможна, но только как комплексный девелоперский проект, а не как «коттеджный посёлок из порезанной сельхозки».
3. Разъяснения по двум самым перспективным КРТ
- в закрытом Телеграм-канале и на Бусти.
Там же будет и видеозапись.
4. Реновация старого фонда Симферополя и Ялты: когда ждать изменений
Вопрос из зала: «Будет ли программа реновации старого фонда Симферополя, как в Москве?»
Короткий ответ Игумнова:
отдельной «московской» программы реновации в Крыму нет и не будет.
Подробности:
- Слово «реновация» как термин действительно пришло из Москвы.
Там на его основе разработали механизм КРТ.
В регионах, по сути, используется тот же КРТ‑инструмент, а не отдельная программа.
- В Крыму сейчас нет достаточных бюджетных средств, чтобы:
- самостоятельно выкупать старый фонд,
- массово переселять людей за счёт бюджета.
- Ведётся подготовительная работа:
- выявление территорий с высокой концентрацией аварийных домов,
- обсуждение вариантов вывода их на торги для инвесторов,
- проработка механизма через КРТ.
Проблемы:
- Разбросанность старого фонда
Аварийные дома раскиданы по городу, сложно собрать единый массив из 70–80 смежных участков.
- Права жителей
Жильцы даже аварийных домов имеют право голосованием исключить свой дом из проекта.
Если из пяти домов три «выпадают» — экономическая модель КРТ для инвестора может рухнуть.
- Интерес инвесторов
Прозвучало честно:
«Инвесторы пока не очень заинтересованы расселять аварийное жильё».
При этом:
- Идут переговоры с блоком ЖКХ,
- Рассматриваются варианты использования их субсидий и программ переселения,
- Параллельно обсуждается вовлечение незавершённого строительства через механизмы КРТ.
Вывод: ожидать быстрой и массовой реновации центра Симферополя и Ялты в формате «Москва‑2» в ближайшие годы не стоит.
Скорее это будут точечные проекты там, где удастся собрать массив и выстроить экономику.
5. Восток Крыма и Керчь: вопросов больше, чем ответов
Отдельно прозвучал эмоциональный вопрос от брокера из Керчи:
«Второй год приезжаю и не слышу никакого инсайда по нашему городу, Ленинскому району, Керченскому полуострову. Никаких крупных инвестпроектов, только точечные стройки. Почему?»
Ответ Игумнова в части КРТ был прямым:
- Проектов КРТ по Керчи и Ленинскому району пока нет.
- Есть объекты по инвестсоглашениям, но это точечные истории, не КРТ‑масштаб.
Модератор резюмировал фразой из классики:
«Спасение утопающих — дело рук самих утопающих».
Переводя с дипломатического на практический:
- инициативу по КРТ должны проявлять инвесторы и местные сообщества;
- региональные власти не будут «в одиночку» проталкивать КРТ в локацию, пока оттуда нет консолидированного запроса и концепций.
Вывод:
Восток Крыма, включая Керчь, объективно недооценён и недоразвит с точки зрения крупных комплексных проектов.
Но пока инициатива здесь — скорее за местными игроками, чем за Минстроем.
Что всё это значит для инвесторов и брокеров
Если смотреть на ответы Игумнова не как на «бюрократический протокол», а как на ориентир, выводы получаются такими:
- Западный берег и крупные курорты — в приоритете КРТ
Черноморский район, Сакский район, Евпатория, Ялта, Алушта, Феодосия — именно там сейчас сосредоточен основной фокус комплексного развития.
- Малоэтажка возможна, но не «домики по шесть соток»
Механизм КРТ допускает малоэтажное строительство и ИЖС,
но только как единый комплекс с полной ответственностью инвестора за инфраструктуру.
- Николаевка и Приветное — долгие, но живые истории
Решения приняты, проекты не закрыты,
но всё упирается в:
- инженерку (вода, сети),
- согласования на федеральном уровне.
- Собственникам в потенциальных зонах КРТ нужно заранее стратегировать
- попали в КРТ «по факту» — готовьтесь к изъятию с компенсацией и возможным сложным переговором с оператором;
- хотите сохранить контроль — объединяйтесь с соседями и **инициируйте КРТ сами**, пока не пришёл крупный игрок.
- Реновацию старого фонда Симферополя и Ялты ждать стоит, но не скоро и не массовую
Это будут точечные проекты, а не московский формат «волнами город за год».
- Восток Крыма пока в тени, но это не приговор
При грамотной упаковке потенциал Керчи и Ленинского района может стать новым полем для КРТ, но этот процесс придётся запускать «снизу» — через объединения местных инвесторов и профессиональное лоббирование.
Если вы работаете с крымской недвижимостью — как девелопер, инвестор или брокер — разговор с Игумновым показывает главное:
эпоха точечной застройки «где нашли свободный участок — там и построили» уходит.
Будущее — за теми, кто умеет работать в логике КРТ:
комплексно, с инфраструктурой, долгими горизонтами и пониманием правовых последствий для всех сторон.
---
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.