Январь 2026 года стал одним из самых слабых месяцев для московского рынка вторичного жилья за последние несколько лет. По официальным данным столичного управления Росреестра, в первый месяц года было зарегистрировано 7 439 переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи и мены жилья.
Цифра выглядит сухой. Но если перевести её в динамику - картина становится тревожной.
По сравнению с декабрем 2025 года объем сделок снизился более чем на 55%. В годовом выражении - минус 21,7% к январю 2025 года.
При этом январь традиционно слабый месяц. Длинные новогодние выходные, перенос сделок на февраль–март, сезонная пауза - все это привычная история. Но в 2026 году падение оказалось глубже обычного. И дело не только в календаре.
Почему спрос просел сильнее, чем обычно
Есть несколько факторов, которые совпали в одной точке.
1. Ипотека по-прежнему дорогая
На февраль 2026 года ипотечные ставки остаются на повышенных уровнях по сравнению с периодом 2020–2022 годов. Да, ключевая ставка постепенно снижается, но рыночная ипотека все еще находится в диапазоне, который делает ежемесячный платеж чувствительным для большинства заемщиков.
Вторичный рынок сильнее зависит от стандартной рыночной ипотеки, чем новостройки, где есть субсидированные программы от застройщиков. Поэтому именно "вторичка" реагирует первой и резче.
Если в 2021 году ипотека могла быть доступна под исторически низкие ставки, то в текущих условиях ежемесячный платеж вырос на десятки процентов при сопоставимой стоимости квартиры.
Это автоматически сужает круг покупателей.
2. Снижение платежеспособности населения
Реальные доходы населения в 2025 году росли умеренно, но инфляционная нагрузка оставалась ощутимой. Рост цен на товары и услуги повлиял на структуру расходов домохозяйств.
Покупка квартиры — это всегда крупное решение. Когда неопределенность сохраняется, а накопления частично "съедены" инфляцией, семьи откладывают сделки.
Именно это произошло во второй половине 2025 года и продолжилось в январе 2026-го.
3. Альтернатива в виде депозитов
В условиях высокой ставки банковские депозиты стали конкурентом недвижимости.
Когда вклад дает сопоставимую доходность без риска и без необходимости замораживать капитал на годы, часть инвесторов выбирает более ликвидный инструмент.
Это особенно заметно в сегменте инвестиционных покупок — квартир, которые приобретались не для проживания, а для сохранения капитала.
4. Психология ожидания
Рынок находится в режиме выжидания. Покупатели ждут дальнейшего снижения ставки. Продавцы ждут возврата прежнего спроса.
В итоге сделки откладываются.
Насколько критично падение?
Важно понимать: нынешнее снижение — не рекордное.
В истории московского рынка уже фиксировались более резкие январские провалы:
- 2017 год — минус 72% к декабрю
- 2012 год — минус 66%
- 2015 год — минус 65%
- 2021 год — минус 62%
Текущие -55% выглядят драматично, но укладываются в модель сезонного сжатия, усиленного макроэкономическими факторами.
По сравнению с январем 2024 года снижение составило всего 0,4%. Это говорит о том, что рынок не рухнул, а вернулся к более сдержанному уровню активности.
Что происходит с ценами на вторичном рынке
Интересно, что падение числа сделок не привело к масштабному снижению цен.
В Москве в начале 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке демонстрирует умеренную динамику. В отдельных районах наблюдается стагнация, где-то - небольшой рост в пределах инфляции.
Почему нет резкого падения?
Потому что предложение не избыточно. Многие собственники не готовы продавать с большим дисконтом и предпочитают снимать объекты с экспозиции.
Это ограничивает давление на цену.
Однако внутри рынка происходит важное изменение:
Лучше всего продаются квартиры с дисконтом и адекватным соотношением “цена-качество”.
Объекты с завышенной стоимостью могут стоять на рынке месяцами.
Вторичка против новостроек
Сегмент вторичного жилья в Москве сейчас находится под двойным давлением:
- Дорогая ипотека
- Конкуренция с новостройками, где действуют льготные программы и рассрочки
Застройщики предлагают гибкие условия. На вторичке таких инструментов почти нет.
Но у вторичного рынка есть свои преимущества:
- готовность к заселению
- развитая инфраструктура
- отсутствие строительных рисков
- понятная юридическая история (при качественной проверке)
Для части покупателей это решающий фактор.
Стабилизация возможна?
Большинство аналитиков сходятся в том, что январское падение — это нижняя точка краткосрочного цикла.
Если смягчение денежно-кредитной политики продолжится или хотя бы сохранится текущий уровень ставки без новых повышений, рынок постепенно оживет.
Почему?
- ипотека станет чуть доступнее
- доходность депозитов начнет снижаться
- отложенный спрос вернется
Вторичный рынок восстанавливается быстрее первичного, потому что сделки проще и быстрее по циклу.
Кто сейчас покупает
В 2026 году портрет покупателя изменился. Это не инвестор-спекулянт и не импульсивный участник рынка.
Сегодня покупатель:
- тщательно считает бюджет
- активно торгуется
- проводит юридическую проверку
- выбирает ликвидные объекты
Рынок стал медленнее. Но более рациональным.
Есть ли риск дальнейшего падения?
Сценарий резкого обвала маловероятен при сохранении текущей макроэкономической траектории.
Для обвала нужны:
- массовые дефолты
- резкий рост безработицы
- скачок ставки вверх
На февраль 2026 года таких факторов не наблюдается. Скорее мы увидим постепенное выравнивание объемов сделок к весне–лету.
Что это значит для продавцов
Если квартира выставлена по рыночной цене - сделка возможна.
Если цена завышена на 10–15% - объект может стоять долго.
Время “продать все и быстро” прошло. Наступило время конкурентной борьбы за покупателя.
Что это значит для покупателей
2026 год — это рынок переговоров.
Есть возможность:
- обсуждать скидку
- выбирать из нескольких вариантов
- не торопиться
Но ждать падения цены на 30% - стратегия сомнительная.
Итог
Продажи вторичного жилья в Москве в январе 2026 года действительно просели почти в полтора раза по сравнению с декабрем. Но это не крах, а сочетание сезонности и макроэкономического давления.
Рынок находится в фазе переоценки.
Если ставка продолжит снижаться, а экономическая стабильность сохранится, сегмент "вторички" постепенно восстановится.
2026 год - это год осторожных решений.