2025 год для рынка новостроек формально закончился неплохо. В деньгах - рост, по объему - стабильность, девелоперы не увидели обвала, которого многие боялись еще в конце 2024-го. По итогам года в России было продано 25,6 млн кв. м первичного жилья на сумму 5,2 трлн рублей. В денежном выражении рынок вырос на 11%, по площади - всего на 1%.
Но именно этот разрыв и стал главным сигналом. Рынок держался не за счет расширения спроса, а за счет роста цен и увеличения среднего чека. В реальности платежеспособный спрос начал сжиматься, и к началу 2026 года это стало очевидно уже без статистических ухищрений.
Февраль 2026-го рынок встречает в состоянии адаптации. Без паники, но и без иллюзий. Ставки высокие, госпрограммы урезаны, покупатель осторожен, а застройщики вынуждены менять поведение.
Почему цифры 2025 года вводят в заблуждение
На первый взгляд может показаться, что рынок выдержал. Продажи почти не упали, обороты выросли, ввод жилья не остановился. Но если разложить цифры, картина становится менее оптимистичной.
Рост на 11% в рублях при росте на 1% в метрах означает простую вещь - квартиры стали дороже, а не покупателей стало больше. Причем рост цен в ряде регионов и сегментов был обеспечен не реальным спросом, а:
- сокращением предложения новых проектов
- рассрочками от застройщиков
- остаточным действием льготной ипотеки
- инфляцией себестоимости
Это не фундамент для роста. Это временные подпорки.
Что происходит со спросом в начале 2026 года
По оценкам аналитиков и участников рынка, уже в первом квартале 2026 года спрос на новостройки начал замедляться. Причин несколько, и они накладываются друг на друга.
Во-первых, эффект ужесточения господдержки. Новые параметры льготных программ, которые вступают в силу с февраля, резко сузили круг потенциальных заемщиков. Лимиты, требования к доходу, первоначальному взносу и объекту покупки стали жестче. Банки начали закручивать гайки еще до официального старта обновленных правил.
Во-вторых, дорогая ипотека. Даже при ожиданиях снижения ключевой ставки во второй половине года, в начале 2026-го рыночные ипотечные ставки остаются на уровнях, которые большинство семей просто не тянут.
В-третьих, переоценка ожиданий. Покупатель больше не верит в быстрый рост цен и не боится «не успеть». Эффект срочности исчез.
Новая конфигурация господдержки. Почему рынок не верит в нее
Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская прямо говорит: ключевой фактор 2026 года - это не объемы господдержки, а то, кто реально сможет ею воспользоваться.
К середине года рынок, вероятно, адаптируется к новым правилам, но это будет адаптация к меньшему масштабу. Семейная ипотека и IT-ипотека перестают быть массовым инструментом. Они становятся нишевыми программами для строго определенных категорий.
Фактически рынок возвращается к ситуации, когда:
- льготная ипотека больше не формирует основной объем сделок
- большинство покупателей вынуждены ориентироваться на рыночные ставки
- застройщики теряют главный драйвер продаж последних лет
Надежды на расширение госпрограмм к весне 2026 года рынок уже не питает. Бюджетные ограничения и приоритеты макроэкономической стабильности делают такой сценарий маловероятным.
Реальные доходы населения. Второй удар по спросу
Второй ключевой фактор - реальные доходы населения. Формальный рост зарплат в 2025 году не перекрыл инфляцию полностью, особенно с учетом роста стоимости услуг, ЖКХ и кредитов.
Для рынка жилья важно не то, растет ли зарплата на бумаге, а какой платеж человек может себе позволить без риска. И здесь ситуация ухудшилась.
Если рост доходов не начнет опережать инфляцию и удорожание кредитов, платежеспособный спрос продолжит сокращаться. Причем именно в массовом сегменте, который еще недавно считался самым устойчивым.
Базовый сценарий 2026 года. Стабилизация, но ниже прежних уровней
Основной сценарий, который сейчас закладывают большинство девелоперов и аналитиков, - стабилизация на более низком уровне.
Речь не идет о резком падении или обвале. Но и о возвращении к пиковым показателям 2024–начала 2025 года говорить рано.
Скорее всего, 2026 год пройдет в таком режиме:
- первый квартал — шок и просадка спроса
- второй и третий — поиск нового равновесия
- четвертый — осторожная стабилизация
Спрос сжимается из-за дорогих кредитов и жестких условий, а застройщики вынуждены подстраиваться, а не диктовать условия.
Ипотека остается главным фактором. Но она больше не спасает рынок
По словам директора по продукту «ОМ Девелопмент» Дианы Насировой, ипотека исторически формирует 60–70% продаж на первичном рынке. И в этом смысле рынок по-прежнему полностью зависит от политики Банка России.
По состоянию на февраль 2026 года базовый прогноз выглядит так:
- к середине года ключевая ставка может снизиться до 13–14%
- к концу года возможен диапазон 10–11%, если не возникнет новых шоков
Это означает, что ипотека станет чуть доступнее, но не дешевой. Для большинства покупателей это по-прежнему высокий уровень нагрузки.
Почему снижение ставки не вернет ажиотаж
Важно понимать: даже если ставка пойдет вниз, рынок не вернется к модели 2020–2022 годов.
Причины простые:
- покупатели стали осторожнее
- ожидания роста цен снизились
- альтернативы в виде вкладов и вторички остаются
- эффект «пока не подорожало» исчез
На этапе снижения ставок многие занимают выжидательную позицию. Люди предпочитают подождать стабильности, а не заходить в сделку на первом движении вниз.
Госпрограммы уходят на второй план
Семейная ипотека и IT-ипотека формально сохраняются, но их влияние на рынок сокращается.
Уже в начале 2026 года видно:
- снижение количества одобрений
- рост отказов
- приостановку выдач в ряде банков
- ужесточение внутренних скорингов
По сути, эти программы перестают быть массовым драйвером и становятся дополнительным бонусом, а не основой спроса.
Ограниченное предложение. Почему это не спасает рынок
Один из аргументов застройщиков — ограниченное предложение. Новых проектов действительно выходит меньше. Причины известны:
- рост себестоимости строительства
- дорогие кредиты для девелоперов
- изменение градостроительных требований
- осторожность самих застройщиков
Но ограниченное предложение работает только тогда, когда есть устойчивый спрос. В 2026 году покупателю нужно время, чтобы принять новые цены как норму.
Жилые комплексы прошлых лет распродаются медленно. Новые проекты выходят уже в других ценовых реалиях. Это создает разрыв ожиданий между продавцом и покупателем.
Вторичный рынок возвращается в игру
Дополнительный фактор давления на первичный рынок - конкуренция со вторичкой.
По мере отмены льготных ипотек на новостройки и снижения ипотечных ставок разница в цене между новостройками и качественным вторичным жильем становится более заметной. Особенно в крупных городах.
Для покупателя это означает выбор:
- новостройка с ожиданием сдачи и рисками
- готовая квартира без строительной неопределенности
Во многих случаях вторичный рынок выигрывает по соотношению цена-качество.
Поведение покупателей меняется
Ключевое изменение 2026 года — рационализация спроса.
Покупки все чаще совершаются:
- для улучшения условий
- для расширения площади
- для конкретной жизненной задачи
Инвестиционный и спекулятивный спрос практически ушел. Люди больше не покупают «потому что надо вложиться».
Что это значит для рынка в целом
Рынок жилья не падает, но он перестает быть рынком продавца. Баланс медленно, но уверенно смещается в сторону покупателя.
Это означает:
- больше индивидуальных условий
- больше скидок и нестандартных схем
- меньше пафоса в презентациях
- больше внимания к реальной платежеспособности
2026 год — это год трезвого расчета.