В какой-то момент в конце 2025 года стало ясно: вторичный рынок Петербурга тихо сломался. Без новостей, без паники, без громких заголовков – просто в экспозиции перестало хватать нормальных квартир. Студии, однушки, дешёвая панель уходили так быстро, что покупатели часто видели объект уже «в резерве»
Как практикующий риэлтор, я видел это не в отчётах, а в звонках, очередях на просмотры и задатках, которые вносили после первого же визита.
Общая картина: рынок резко сжался
Если смотреть на сухие цифры, то за 2025 год вторичный рынок СПб потерял около 21% предложения (считаю вторичку, без апартаментов):
- январь 2025 — ~16,1 тыс. объектов;
- январь 2026 — ~12,7 тыс. объектов.
Это не сезонная просадка и не статистический шум. Это полноценное вымывание ликвидного фонда. Причём сокращение шло неравномерно – рынок сам "отфильтровал" то, что реально нужно покупателю.
Какие сегменты распроданы сильнее всего
Массовые серии 1959–1990 гг.: минус до 30%
Как практикующий риэлтор, могу сказать: именно этот сегмент покупали без долгих раздумий. По данным:
- панельные дома массовых серий сократились примерно на 30% (с ~2450 до ~1700 объектов);
- кирпич в этом же периоде снижался медленнее, но тренд тот же.
Парадоксально, но именно «неликвидная» панель оказалась самым устойчивым товаром – из-за минимального бюджета входа. Однако это не означает, что при возможности выбора между старым панельным домом и кирпичным следует хватать панель. Ее покупают, потому что по цене однушки в новом доме в старом панельном можно взять трешку. Однако такое жилье продолжает морально устаревать, и лет через 10 такую квартиру, мне кажется, продать будет крайне сложно.
Дома 1991–2010 гг.: минус 15–20%
Здесь рынок чистился аккуратнее, но стабильно:
- однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры ушли первыми;
- монолит и кирпично-монолит держались дольше, но к началу 2016 года экспозиция тоже заметно поредела.
Этот сегмент часто выбирали покупатели, которые не хотели панель, но были ограничены бюджетом.
Студии – абсолютный лидер по вымыванию
Студии (отдельные квартиры в новых домах, а не доли в старом фонде) – главный дефицит начала 2026 года:
- по городу в целом количество студий сократилось примерно на 32% (с ~1370 до ~940);
- Мурино: минус ~27% за год;
- Кудрово: минус ~31%.
Последнее удивило даже меня, человека, который всегда скептически относится к рынку студий в проектах комплексного освоения. Однако, как видим, и тут предложение редеет очень круто.
Студии покупали все: инвесторы, покупатели первого жилья, родители детям. В итоге предложение просто не успевало обновляться.
Где сформировался реальный дефицит
По состоянию на начало 2026 года дефицит был не абстрактным, а вполне конкретным:
- Самые дешёвые лоты – независимо от года постройки.
- Студии и однокомнатные квартиры до 35 кв. м.
- Панельные дома в районах с метро и сложившейся инфраструктурой.
- Квартиры в прямой продаже (без альтернативы) и с быстрой сделкой.
Для сравнения:
- трёхкомнатные квартиры сократились всего на ~7–8%;
- четырёхкомнатные форматы практически не испытывали дефицита.
Что покупали в первую очередь
Рынок вёл себя максимально прагматично:
- цена важнее качества дома;
- метраж важнее планировки;
- панель проигрывает в имидже, но выигрывает в скорости продажи.
На практике это выглядело так: если квартира была дешёвой, маленькой и без юридических сюрпризов, она уходила первой.
Коротко из практики
В конце 2025 года типичная ситуация выглядела следующим образом. Однокомнатная квартира или студия в прямой продаже и с адекватной незавышенной ценой:
- выходила в рекламу;
- за первые 1–2 дня собирала поток звонков;
- на просмотрах сразу возникала конкуренция;
- задаток вносился в течение недели, иногда – в первые 48 часов.
Личные выводы риэлтора
- Вторичный рынок СПб вошёл в 2026 год в состоянии явного дефицита ликвидных объектов.
- Самый сильный удар по предложению пришёлся на студии и однокомнатные квартиры.
- Панельные дома массовых серий неожиданно стали главным «убежищем» для покупателей.
- Крупные квартиры остались в слабой позиции и не участвовали в дефиците.
До Нового года практически весь мой риэлторский портфель объектов был раскуплен. Остались только большие квартиры в советском фонде или явно переоцененные.
Что это означало для цен и стратегии покупателей
Дефицит не мог не отразиться на поведении рынка. Уже к началу 2026 года:
- покупатели всё чаще отказывались от торга;
- решения принимались быстрее, иногда – после первого просмотра;
- росла доля сделок по верхней границе рыночного коридора.
Фактически рынок перешёл из режима ожидания в режим охоты за ликвидностью. Покупатели меняли стратегию: вместо поиска идеального варианта – стремление успеть купить хоть что-то подходящее по бюджету.
Для продавцов это был редкий момент силы. Для покупателей – время быстрых решений и неизбежных компромиссов.
Статья основана на личной практике автора и анализе открытых данных Домклик и СберИндекс.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +7 905 200-64-02
Telegram @rezenkov / MAX
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉За какое время семья в Петербурге "проест" квартиру
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.