Друзья, добрый день, продолжаем лекции курса. Предыдущие смотрите здесь.
Мы с Вами уже выяснили про вектор "северо-запад - юго-восток", основные улицы и кластеры. На деле, Вам часто будет проще пользоваться не картой кластеров, а картой секторов - Центр и 8 других частей по сторонам света. Получится что-то похожее похожее на официальное административное деление Москвы на округа
Дальше нам придётся вспомнить школьный курс географии и в памяти всплывут названия: границы, барьеры и зоны проницаемости.
Давайте разбираться.
Граница это линия, разделяющая две среды. Идём, вокруг нас лес-лес-лес и вдруг он заканчивается и начинается степь.
На картинке Йоханнесбург.
Слева - дорогие коттеджи, а напротив них, буквально в паре метров - лачуги. В наших условиях, наверное, самый близкий аналог - загородная недвижимость. Вроде, одно и то же место на карте, а цены на 2 визуально похожих дома, расположенных в 50 метрах друг от друга, кардинально отличаются. Потому что первый дом расположен в закрытом коттеджном посёлке премиум-класса, а второй построен в обычной подмосковной деревне поблизости.
Барьер это непроницаемая преграда. В условиях города, это могут быть жд пути, промышленные зоны, крупные автомагистрали и т.п.
Здесь всё понятно - ТТК, МКАД или, например, площадь Трёх вокзалов, отчетливо делят территорию на различные части с совершенно разными ценниками на квартиры. В случае, когда квартиры при этом высвечиваются в рамках одного административного района - можно надолго "зависнуть"
Ну и, наконец, есть что-то ровно противоположное "барьерам" - зоны проницаемости. В природе "зоны проницаемости" обычно представлены реками. Условно, плывёте по Нилу откуда-то из центра Африки к Средиземному Морю, начало пути - вроде как должна быть беспросветная дикость, а конец - практически Европа, но так как вся зона связана воедино рекой, вся она достаточно однородна и различия между крайними участками гораздо меньше, чем могли бы быть. В условиях Москвы, что-то очень схожее - престижная локация "Большой Сити".
Мы понимаем, что новостройки бизнес-класса, расположенные по обеим берегам Москва-реки, похожи между собой и отличаются от более старой соседней застройки. Также зоны проницаемости может быть сформирована автомобильными и железными дорогами. Например, Новорязанское шоссе формирует более менее однородную среду, состоящую из различных районов Москвы за МКАД - Жулебино, Некрасовка и подмосковных городов Люберцы и Котельники.
Почему это важно? Потому что, когда мы выбираем квартиры в одном административном районе, часто сталкиваемся с непонятным разбросом цен. Вроде бы один и тот же административный район (Пресненский), вроде бы похожие дома, вроде бы расположены в 300 метрах друг от друга, а цена различается на 30%. Нелогично же? Да нет, логично, они ж по разные стороны от ТТК.
Соответственно, чтобы каждый раз при подборе не мучаться этими вопросами, риэлторы обычно пользуются не картой административных районов, а картой жилых массивов. Жилые массивы это территории с естественными границами, обладающие высокой внутренней однородностью социального состава и жилого фонда. Жилые массивы это что-то похожее на "communities" в городах Запада. Разные communities могут быть расположены рядом друг с другом, но не иметь ничего общего.
В Москве, конечно, различия между соседними жилыми массивами не настолько разительные, как в Йоханнесбурге, но тем не менее и здесь эти различия есть и нам необходимо их учитывать.
Часто для того, чтобы понять разницу в ценах, нужно начать с исторического контекста. Есть абсолютно визуально идентичные дома, расположенные в 20 метрах друг от друга, на разных сторонах одного и того же переулка. При этом их цена различается на 25%. Когда Вы начнёте изучать более глубоко, выяснится, что первый дом был построен в 1912 году и заселен, условно, семьями профессоров, а второй - достроен в 1924 и соцсостав в нём изначально был немного иной. Прошло 100 лет, а разница, как ни странно, сохранилась. Настоятельно рекомендую ресурс Retromap, особенно, когда рассматриваете покупку в центре Москвы.
Ну и резюме: Москва - огромный, крайне неоднородный мегаполис. Для того, чтобы купить подходящую квартиру, прежде всего Вам нужно начать с изучения и выбора жилых массивов.
В зависимости от задачи, можно воспользоваться либо вышеприведенной картой секторов, где локации сгруппированы по частям света, либо картой зон, где те же самые локации сгруппированы в соответствии с бюджетом покупки и средневзвешенной ценой кв.м. Этот вариант подробно разбирали здесь.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov