В 2026 году для большинства россиян вопрос жилья все чаще сводится не к выбору района или метража, а к базовому решению - снимать или покупать. Цены растут и там, и там, ипотека остается дорогой, а деньги вновь становятся главным ограничителем. На этом фоне эксперты сходятся в одном: даже с ростом арендных ставок аренда в следующем году в среднем будет заметно выгоднее покупки жилья в кредит.
Что происходит с ценами на жилье
И первичный, и вторичный рынки в 2026 году, по оценкам аналитиков, продолжат дорожать как минимум на уровне инфляции. В ряде регионов рост может оказаться выше из-за локального дефицита предложения и оживления спроса.
Причин несколько. Во-первых, рынок закладывает ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки, а значит - постепенного оживления ипотечного спроса. Во-вторых, часть средств с банковских вкладов начинает перетекать в недвижимость. В-третьих, застройщики сталкиваются с ростом себестоимости проектов, в том числе после повышения НДС, и будут перекладывать эти издержки в цену квадратного метра.
В результате снижение ставок не приводит к удешевлению жилья. Напротив, оно поддерживает цены.
Что будет с арендой в 2026 году
Арендные ставки тоже вырастут, но более умеренными темпами, чем в 2024–2025 годах. Эксперты называют диапазон от 7 до 17% в зависимости от региона и сегмента.
Наибольший рост традиционно придется на высокий сезон - июль–сентябрь, когда ставки могут временно прибавить до 15–17%. В годовом выражении рост, скорее всего, уложится в инфляцию.
Причины замедления роста очевидны. Предложение съемного жилья увеличивается, часть арендаторов наконец-то переходит в категорию покупателей, а рост доходов населения замедляется. Кроме того, государство постепенно усиливает контроль за арендным рынком и выводит его из тени, что добавляет собственникам издержек, но не позволяет бесконечно повышать ставки.
Почему аренда все равно дешевле покупки
Ключевой фактор - стоимость ипотеки. Даже если в 2026 году рыночные ставки снизятся до 14–15%, покупка жилья в кредит останется существенно дороже аренды.
Средние расчеты выглядят так. При текущих ценах однокомнатная квартира в новостройке обходится почти в 7 млн рублей, на вторичном рынке - около 6,2 млн. При рыночной ипотеке под 20% ежемесячный платеж составляет порядка 83–93 тыс. рублей. Аренда сопоставимого жилья - около 33 тыс. рублей в месяц.
Даже при снижении ставок до 14% разрыв сохранится. Платежи по ипотеке будут превышать арендные в 1,8–2,1 раза. Это означает, что в «среднем» сценарии аренда в 2026 году объективно выгоднее покупки.
Доходность аренды против стоимости кредита
Арендная доходность жилья в России уже много лет остается относительно стабильной - порядка 5–6% годовых от стоимости квартиры. Это означает, что квартира за 6 млн рублей логично сдается за 25–30 тыс. рублей в месяц. Даже с учетом инфляции этот показатель в 2026 году вырастет до 27–33 тыс. рублей.
Ипотечные же ставки даже после возможного снижения будут оставаться на уровне 14–20% годовых. Этот разрыв и формирует ситуацию, при которой покупка жилья в кредит становится вдвое дороже аренды по текущим денежным потокам.
Где аренда будет чувствовать себя устойчиво
Спрос на аренду в 2026 году сохранится прежде всего в высоком и среднем сегментах. Это IT-специалисты, молодые сотрудники компаний, временно переехавшие команды, специалисты с гибким графиком и высокой мобильностью.
Массовый сегмент будет напрямую зависеть от ипотечной ставки. Чем дороже кредит, тем больше людей остаются в аренде, продлевают договоры и откладывают покупку.
Новостройки, вторичка и «замерший» рынок
Эксперты отмечают, что в начале 2026 года вторичный рынок может войти в фазу стагнации. Покупатели будут осторожны, ожидая более комфортных условий по кредитам, а часть спроса сместится в новостройки, которые воспринимаются как более «безопасный» актив.
Это приведет к тому, что первичный рынок будет лучше удерживать цены, а вторичный - зависнет в ожидании. В таких условиях аренда становится естественным промежуточным решением.
Главный вопрос 2026 года - цена денег
В 2026 году выбор между арендой и покупкой - это уже не вопрос стоимости квадратного метра. Это вопрос цены денег.
Если есть доступ к льготной ипотеке под 2–6%, покупка становится экономически оправданной: платежи сопоставимы с арендой, а жилье постепенно становится собственным активом.
Если доступна только рыночная ставка, ипотека превращается в тяжелую долговую нагрузку, особенно при неопределенном горизонте планирования. В этом случае аренда выигрывает - она дешевле, гибче и безопаснее.
Итог
В 2026 году аренда квартиры в среднем останется как минимум вдвое дешевле покупки жилья в кредит. Пока рыночные ипотечные ставки остаются высокими, аренда объективно выигрывает по ежемесячным расходам и финансовой гибкости.
Покупка имеет смысл только при наличии льготных ставок или значительного первоначального капитала. Во всех остальных случаях стратегия «снимать и накапливать» выглядит рациональнее.
Главная переменная следующего года - не цена недвижимости, а цена денег. И именно она будет определять, какое решение окажется разумным.