Если коротко - 2025 год рынок жилья проиграл. Проиграл не потому, что «люди стали беднее» или «застройщики зажрались», а потому что одновременно сложились несколько факторов, которые усиливали друг друга. Высокая ключевая ставка, дорогая ипотека, перекосы в льготных программах, юридический хаос на вторичке и растущие коммунальные платежи. В итоге получилось то, что получилось: спрос встал, цены не упали, а рынок завис в крайне неприятном состоянии.
Формально власти много лет говорят о доступности жилья и демографии. На практике же 2025 год показал - между заявлениями и реальностью пропасть.
Ключевая ставка как бетонная плита
Главным тормозом рынка стала даже не ипотека сама по себе, а политика ЦБ. Почти весь 2025 год ключевая ставка держалась на уровне, который рынок переварить не смог. 21% - это не «охлаждение», это заморозка. Да, в декабре регулятор снизил ставку до 16%, но эффект оказался скорее психологическим, чем реальным.
Почему? Потому что за это время застройщики уже получили дорогие кредиты, проектное финансирование подорожало, а банки выставили рыночную ипотеку на уровне, при котором ее могут тянуть только единицы. Даже к концу года, когда ставки формально снизились до 20–22%, ситуация принципиально не изменилась. Для массового покупателя это по-прежнему неподъемно.
Результат оказался предсказуемым. Продажи новостроек резко просели, а доля непроданных квартир превысила 30%. Это рекорд за всю историю наблюдений. Проще говоря, почти треть построенного жилья рынку просто не нужна по текущим ценам и условиям.
Перепроизводство без покупателей
К концу 2025 года в стране накопилось более 350 тысяч нераспроданных квартир. Это почти в три с половиной раза больше, чем годом ранее. Причем проблема распределена крайне неравномерно.
В регионах ситуация выглядит тревожно. Краснодар, где не продано больше 60% жилья с вводом до конца года, Волгоград, Воронеж, Красноярск, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа - везде доля непроданных квартир колеблется от 40 до 50%. Это не временный сбой, а системный перекос между ценой и платежеспособным спросом.
Москва на этом фоне выглядит «островком стабильности». Непродано всего 19% площадей. Но радоваться тут нечему. Просто в столице предложение сокращается быстрее, чем спрос. Итог - цены улетели еще выше. Премиум-класс впервые пробил отметку 800 тысяч рублей за квадрат, комфорт - 400 тысяч. Рост за год - 20–23%. Для большинства покупателей это уже не жилье, а витрина.
Переносы сроков как новая норма
Когда квартиры не продаются, эскроу-счета не наполняются. А когда они не наполняются, стройка начинает буксовать. В 2025 году девелоперы массово стали переносить сроки ввода объектов. По данным Минстроя, задержки коснулись почти трети строящегося жилья - около 38 млн кв. м.
Для понимания масштаба: пять лет назад переносы составляли около 5,5 млн кв. м. Разница почти в семь раз. Основная причина все та же - нехватка денег из-за слабых продаж.
Получился замкнутый круг. Дорогие деньги убили спрос. Падение спроса ударило по стройке. Замедление стройки еще больше снижает доверие покупателей. И все это происходит на фоне официальной борьбы с инфляцией, ради которой, собственно, и держали ставку такой высокой.
Танцы вокруг семейной ипотеки
Вторая большая проблема - льготные программы. История с безадресной льготной ипотекой после пандемии хорошо известна. Государство хотело поддержать семьи и стройку, а в итоге значительную часть субсидий забрали люди, которым помощь была не нужна. Спекулянты, инвесторы, схемы с несколькими ипотеками - все это разогнало цены в два-три раза за пять лет.
В 2024 году программу свернули, оставив семейную ипотеку. В 2025 году на нее пришлось около 80% всех сделок в новостройках. То есть рынок фактически сел на одну-единственную «иглу».
В течение года условия программы постоянно корректировали. Ее частично распространили на вторичку в отдельных городах, разрешили рефинансирование комбинированных кредитов. Но параллельно начали закручивать гайки.
С 1 февраля 2026 года вводится принцип «одна семья - одна льготная ипотека». Супруги обязаны быть созаемщиками, оформить несколько кредитов на разных членов семьи больше нельзя. Формально цель понятна - убрать схемы. Фактически же круг заемщиков сузится еще сильнее.
И это в ситуации, когда без льготной ипотеки рынок просто не работает.
Дело Долиной и удар по вторичке
Отдельной головной болью стал юридический скандал, который неожиданно вскрыл системную проблему вторичного рынка. История с Ларисой Долиной, которая продала квартиру, отдала деньги мошенникам, а потом через суд попыталась вернуть жилье, стала триггером.
Решения судов первой и апелляционной инстанций выглядели пугающе. Добросовестный покупатель остался без квартиры и без денег. Формально ей предложили взыскивать ущерб с мошенников. На практике это означало одно - рынок вторичного жилья оказался под угрозой.
После этого количество подобных исков резко выросло. В большинстве случаев продавцами выступали пожилые люди. Где-то действительно был обман, где-то - давление родственников, где-то откровенные схемы. Но для рынка это уже не имело значения. Риск стал системным.
А теперь ключевой момент. Около 70% сделок на первичке завязаны на продажу старого жилья. Когда вторичка встает, следом останавливается и новостройка. Именно это и произошло.
Только в декабре 2025 года Верховный суд поставил точку, признав право собственности за покупателем и указав на грубые нарушения в предыдущих решениях. Формально справедливость восстановили. Но осадок остался. Доверие подорвано, а рынок очень плохо восстанавливается после таких ударов.
Покупатель меняет маршрут
На фоне всего этого меняются и предпочтения людей. Более половины россиян вообще отказались от идеи покупки квартиры. В Москве каждый второй задумывается о переезде в Подмосковье или другие регионы. Семейные льготы перестали работать как стимул - большинство прямо говорят, что не готовы заводить детей ради ипотеки.
Даже в премиальном сегменте происходит сдвиг. Почти половина покупателей дорогого жилья рассматривают загородные проекты. Причины простые и банальные: тише, безопаснее, зеленее и, что важно, дешевле. Разница в цене между московским премиумом и бизнес-классом в Подмосковье достигает двух-трех раз.
Это заставляет девелоперов менять стратегию. Те, кто раньше строил только городские проекты, массово выходят в малоэтажку и загородные поселки. Причем не в формате «дач», а как полноценную среду для жизни - школы, сады, инфраструктура, смешанные форматы таунхаусов и квартир.
Коммуналка как последний гвоздь
И вишенка на торте - коммунальные платежи. В 2025 году рост тарифов стал самым заметным за последние годы. В среднем по стране - почти 12%, в Москве - 15%. Для пенсионеров и семей с фиксированным доходом это стало реальной проблемой.
Долги населения за ЖКХ перевалили за 800 млрд рублей. При этом в 2026 году запланировано еще два этапа повышения тарифов. Один уже произошел из-за роста НДС, второй ожидается осенью и будет значительно серьезнее. В ряде регионов рост превысит 20%.
На фоне этого владение квартирой перестает быть «тихой гаванью». Все больше людей начинают считать не только цену покупки, но и стоимость содержания. И здесь загородные проекты с автономными системами и энергоэффективными решениями выглядят все привлекательнее.
Итог без иллюзий
2025 год показал главное - рынок жилья больше не вытягивается административными мерами. Дешевая ипотека закончилась, дорогая не работает. Покупатель устал, застройщик зажат, государство лавирует между инфляцией и социальным недовольством.
Это не обвал, но и не рост. Это вязкое болото, из которого рынок будет выбираться долго. И тот, кто этого не понимает, рискует принимать решения, которые окажутся дорогими и болезненными уже в ближайшие год-два.