Рынок арендного жилья в России растет. Быстро, уверенно и, что самое интересное, он почти полностью в тени. По данным «Дом.РФ», за период с 2023 по 2025 год общий объем арендного фонда увеличился почти на 10% и достиг 251 млн кв. м. Казалось бы, отличная новость. Но есть нюанс, который все портит: структура рынка за эти годы практически не изменилась. Рынок как был «серым», так им и остался.
По разным оценкам, от 80 до 95% квартир сдаются нелегально. Без договоров, без налогов, без какой-либо защиты сторон. И это не локальная проблема отдельных регионов. Это системная модель, которая сложилась годами и стала для рынка нормой.
Государство эту проблему видит. Федеральная налоговая служба открыто говорит о проработке механизмов «обеления» аренды. Эксперты, юристы и участники рынка тоже не первый год предлагают решения. Вопрос в другом - почему до сих пор ничего не работает и что вообще может сдвинуть ситуацию с мертвой точки.
Почему рынок аренды ушел в тень и там закрепился
Причина не одна. И точно не в «жадных арендодателях», как любят упрощать картину. Серый рынок - это следствие перекоса интересов.
Для собственника официальная аренда долгое время означала только одно: дополнительные риски и гарантированные налоги. При этом реальной защиты от недобросовестного арендатора она не давала. Выселить проблемного жильца сложно, долго и дорого. Судебные процедуры растянуты, решения исполняются плохо, а порча имущества зачастую остается личной проблемой владельца.
Для арендатора «белый» договор тоже не выглядел очевидным плюсом. Формально он дает защиту, но на практике многие опасаются, что официальный контракт сделает их уязвимыми. Особенно в регионах, где рынок традиционно строится на личных договоренностях.
В итоге обе стороны пришли к негласному консенсусу: проще договориться «на словах». И рынок десятилетиями жил по этим правилам.
Почему штрафы и реестры сами по себе не сработают
Периодически появляются идеи решить проблему жестко. Ввести штрафы, обязать регистрировать все договоры, создать обязательные реестры квартир под аренду. На бумаге выглядит логично. В реальности - почти бесполезно.
На юге России и Северном Кавказе, как отмечают участники рынка, такие меры вряд ли дадут эффект. Не потому что люди «плохие», а потому что страх наказания не перекрывает страх перед официальной системой. Если собственник уверен, что легализация принесет ему больше проблем, чем выгод, он просто уйдет глубже в тень.
Практика показывает: запретами и карательными мерами рынок аренды не обеляется. Он адаптируется.
Что действительно может изменить ситуацию
Ключевая мысль, в которой сходятся почти все адекватные эксперты, звучит просто: белая аренда должна быть выгодной и понятной. Не когда-нибудь, а здесь и сейчас.
Во-первых, договор аренды должен реально защищать обе стороны. Быстрые и упрощенные процедуры выселения при нарушении условий. Понятные механизмы взыскания ущерба. Прозрачная судебная практика, без сюрпризов.
Во-вторых, аренда «вбелую» должна давать ощутимые плюсы арендаторам. Возможность подтверждать расходы для налоговых вычетов. Получать субсидии на ЖКУ. Использовать договор аренды при оформлении кредитов, соцподдержки, временной регистрации. Пока этого нет, мотивация арендатора минимальна.
В-третьих, государству придется говорить с рынком, а не читать ему нотации. Без массовой разъяснительной работы люди так и будут считать официальный договор источником проблем, а не защиты.
Автоматизация вместо ручного давления
Один из немногих реально рабочих вариантов - цифровизация учета аренды. Идея электронного реестра арендного жилья в личном кабинете налогоплательщика выглядит куда разумнее, чем беготня с бумажными договорами.
Логика простая. Если квартира систематически сдается, доход фиксируется, объявления размещаются на крупных площадках, система автоматически предлагает поставить объект на учет. Без штрафов и санкций на старте. С возможностью оспорить ошибку онлайн.
Это снимает нагрузку с налоговой, убирает человеческий фактор и постепенно переводит рынок в формальное поле. Давить силой тут не нужно - достаточно создать понятный цифровой контур.
Отдельный вопрос - участие самих платформ объявлений. Сегодня через них проходит до 90% арендных сделок. Игнорировать этот факт бессмысленно. Их интеграция с ФНС в автоматическом режиме рано или поздно неизбежна.
Налоги как стимул, а не кнут
Еще один важный момент - налоговая нагрузка. Сейчас у собственников есть вполне рабочие инструменты: самозанятость, патенты. Налог не запредельный. И все же многие предпочитают рисковать.
Почему? Потому что выгода пока неочевидна. Если государство действительно хочет вывести рынок из тени, без налоговых стимулов не обойтись. Амнистия при добровольной легализации. Отсутствие штрафов за прошлые периоды. Понятные и стабильные правила игры.
Но здесь есть неприятная правда, о которой редко говорят вслух. Любое обеление рынка в итоге оплачивает арендатор. Все дополнительные издержки собственники просто закладывают в цену аренды. Чудес не бывает.
Тень уже не такая тотальная, как кажется
При этом важно не впадать в крайности. Есть данные, что доля «белых» сделок постепенно растет. По оценкам аналитиков, в 25–30% случаев аренда уже оформляется официально - через договоры, самозанятость, патенты. Есть сегмент доходных домов и операторов, где налоги платятся полностью.
То есть рынок медленно, но движется. Просто очень неравномерно. В крупных городах быстрее, в регионах медленнее. На юге и в республиках Северного Кавказа ситуация остается особенно сложной.
Доступность аренды как отдельная проблема
И здесь всплывает еще один слой проблемы. Даже если рынок станет «белым», аренда от этого не станет доступнее. По данным рейтингов, регионы Северного Кавказа находятся в самом конце списка по доступности аренды для семей с детьми. В ряде республик только 13–20% семей с двумя детьми могут позволить себе съемную квартиру.
Это означает, что любое ужесточение правил без компенсационных мер будет социально чувствительным. Белая аренда - это хорошо для бюджета и прозрачности. Но для людей с невысокими доходами она легко превращается в дополнительную нагрузку.
Итог, который не всем понравится
Рынок арендного жилья нельзя обелить одной кнопкой. Ни штрафами, ни реестрами, ни громкими заявлениями. Это длинный процесс, где должны совпасть интересы государства, собственников и арендаторов.
Если официальная аренда станет простой, защищенной и выгодной - рынок выйдет из тени сам. Если нет - 90% так и останутся «серым фоном», сколько бы отчетов ни писали.
И главный вопрос здесь не в том, как собрать больше налогов. А в том, готово ли государство наконец признать аренду полноценной частью жилищной политики, а не временным явлением, которое можно регулировать по остаточному принципу.