2025 год стал знаковым для рынка недвижимости — новые проекты, неожиданные тренды и изменения в ценах. От жилых комплексов до коммерческих объектов, отрасль продолжает развиваться и адаптироваться к запросам времени. Какие события стали ключевыми, и что ждет рынок в ближайшем будущем — в материале Урбан Медиа.
Ключевая ставка осторожно снижалась
2025 год прошел под девизом «медленно, но верно» — именно так можно описать движение ключевой ставки Центробанка России. За год она снизилась с пугающих 21% до более терпимых 16%.
Самым напряженным периодом стали первые месяцы года, когда ставка упорно держалась на уровне 21%. Рынок недвижимости, конечно, не впал в кому, но выглядел так, будто ему срочно нужен кофе и хороший стимул для пробуждения. Центробанк действовал осторожно, снижая ставку микрошагами — на полпункта-пункт или вовсе оставляя ее без изменений. Эти «шаги гейши» практически не влияли на рынок, а покупатели продолжали наблюдать и гадать, когда же начнется что-то поинтереснее.
Август стал настоящим глотком свежего воздуха: ставка снизилась сразу на два пункта — с 20% до 18%. Это оживило спрос, и покупатели начали активнее мониторить цены, записываться на консультации и присматриваться к объектам. Осенью ситуация стала еще лучше, а рынок начал оживать. И хотя на вторичном рынке накопился значительный отложенный спрос, в целом количество сделок заметно увеличилось.
Некоторые покупатели решились на ипотеку по базовой ставке 18-19%, беря небольшие суммы — 1-2 млн рублей, с надеждой на рефинансирование в 2026 году и опасаясь роста цен при дальнейшем снижении ставки. Ведь оно неизбежно приводит к росту спроса, а за ним — к повышению стоимости жилья. Центробанк, понимая риски резкого падения ставки, действует аккуратно, чтобы не спровоцировать инфляционный хаос.
В октябре ЦБ заявил, что будет придерживаться жесткой монетарной политики, чтобы вернуть инфляцию к уровню 4-5% к концу 2026 года. А пока опустил в декабре ключевую ставку до 16%.
Следующее заседание запланировано на 13 февраля 2026 года, и аналитики уже строят прогнозы. Кто-то осторожно предполагает снижение до 13-15%, а кто-то мечтает о ставке в 6%. Но все сходятся в одном — «ключ» будет постепенно падать.
Тем временем экономика, по мнению ЦБ, возвращается к «траектории сбалансированного роста». Цены в ноябре показали устойчивое снижение, напряженность на рынке труда ослабла, а кредитная активность остается высокой. Однако есть и проинфляционные факторы, такие как повышение НДС с начала 2026 года, которое может повлиять на инфляцию и ожидания бизнеса и населения.
И пока все гадают, какую брошь выберет Эльвира Набиуллина на февральское заседание (птица — снижение ставки, «play/pause» — оставим все как есть), оставайтесь с Урбан Медиа, чтобы быть в курсе свежей аналитики рынка недвижимости!
Семейная ипотека больше не будет прежней
С 1 февраля 2026 года семейная ипотека перестанет быть такой, какой мы ее знали. Главное нововведение — принцип «одна семья, одна ипотека». Теперь супруги смогут оформить кредит только на одну совместную квартиру, а популярные «донорские схемы», когда ипотеку оформляли на родственников или знакомых, уходят в прошлое.
Однако не все так строго — созаемщики: родители или другие родственники все еще разрешены, если доходов семьи недостаточно. Так что помощь бабушки или дяди в вопросах ипотеки остается вполне легальной.
Что остается пока неизменным? Льготная ставка в 6%, первоначальный взнос 20%, а также прежние лимиты. Кроме того, сохраняется возможность комбинировать семейную ипотеку с рыночной, если средств все-таки не хватает.
Однако в следующем году нас ждет еще одно новшество в программе — дифференцированная ставка, которую поддержали депутаты Госдумы. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил ТАСС, что закон могут рассмотреть и принять в январе-феврале будущего года. Согласно законопроекту процентная ставка будет зависеть от количества детей в семье:
- для тех, у кого один ребенок, льготная ставка составит от 10% до 12%.
- для семей с двумя детьми ставка сохранится на текущем уровне — 6%.
- после рождения третьего ребенка она снизится до 4% годовых.
В общем, правила стали строже, но основные преимущества программы остались. Теперь семейная ипотека — это про одну квартиру, но все еще про доступность и поддержку.
«Эффект Долиной» или как «бабушки 007» стали угрозой для покупателей
Громкое дело артистки Ларисы Долиной наконец-то завершилось, и добросовестная покупательница Полина Лурье вышла победительницей из этого спора за квартиру в московских Хамовниках. Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и отказал Долиной в иске о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры. Теперь Полина Лурье сможет получить свою законно купленную квартиру, а мы, возможно, начнем возвращаться в «добабушкины времена», когда пожилой человек был просто продавцом, а не потенциальной угрозой для сделки, а вторичный рынок перестанет напоминать минное поле.
Однако этот казус с известной певицей стал настоящим мастер-классом для всех участников рынка недвижимости. Мы узнали, как защищать сделки от признания их недействительными, как проверять продавца и объект недвижимости, научились распознавать мошенников за действиями продавцов и даже разобрались, что на сделке иногда нужен не только нотариус, но и психолог, а в особо сложных случаях — психиатр.
Теперь покупатели будут подходить к сделкам с осторожностью, словно к шахматной партии, где каждый ход должен быть продуман. А бабушки, надеемся, снова станут символом доброты, а не юридической головной боли.
2025 год станет последним, когда застройщики могли уйти от ответственности
С 2026 года застройщикам придется вспомнить, что дедлайны — это не просто слово, а вполне себе обязательство. Правительство решило отменить мораторий на штрафы за задержку ввода жилья, о чем премьер-министр Михаил Мишустин заявил на совещании с вице-премьерами.
Мораторий, введенный еще во времена пандемии, стал для девелоперов своего рода «зоной комфорта», где сроки можно было нарушать без страха перед штрафами. Но теперь эта лазейка закрывается, и застройщикам придется снова научиться жить по часам, а не по принципу «как получится».
Так что в 2026 году девелоперы будут не только строить, но и активно следить за календарем, чтобы не попасть на штрафы. А мы, как покупатели, надеемся, что это нововведение заставит их быть пунктуальными, как швейцарские часы.
Переход на эскроу-счета в ИЖС случился, но без сложностей не обошлось
С 1 марта 2025 года строительство частных домов стало не просто серьезным, а почти как банковская операция — теперь обязательным условием является использование эскроу-счетов. Этот механизм позволяет застраховать до 10 млн рублей собственника, а также использовать материнский капитал на строительство. Если подрядчик вдруг решит, что строить — это не его, деньги вернутся владельцу. Правда, подрядчиком может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Так что никаких «дядь Вась с соседней улицы» — только официальные юрлица!
Напомним, что введение эскроу-счетов стало настоящим стресс-тестом для рынка загородного жилья. С одной стороны, это помогает бороться с обманом дольщиков, а с другой — рынок ИЖС ощутил резкое падение спроса. По данным «Дом РФ», за 11 месяцев 2025 года на строительство частных домов было выдано всего около 25 тыс. кредитов — в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
Что касается объемов строительства, то они упали, но ненамного. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина в 2025 году введено 59,5 млн кв.м индивидуального жилья. А в 2024 эта цифра составляла 62 млн кв.м.
Но вот парадокс: спрос упал, а цены на строительство частных домов выросли на 10-20%. Эксперты объясняют это дефицитом квалифицированных кадров и ростом зарплат. Видимо, строители решили, что если клиентов меньше, то работать нужно за двойную оплату — чтобы компенсировать недостачу.
В итоге рынок загородного жилья сейчас напоминает качели: с одной стороны, эскроу-счета делают строительство безопаснее, с другой — цены растут. Пока покупатели привыкают к новым правилам, строители продолжают поднимать расценки, словно намекая, что комфорт и безопасность — удовольствие не из дешевых.
Новые девелоперы в Казани
Интерес федеральных игроков к казанскому рынку недвижимости не угасает. Последние годы в столицу Татарстана зашли несколько крупных компаний, и каждая из них явно настроена оставить свой след.
Московский девелопер Barkli в 2025 году решил вступить в борьбу за казанский рынок элитного жилья. На презентации застройщик рассказал о своих амбициозных планах завершить «испанский квартал» на Суконной слободе, который задумал архитектор Хосе Асебильо. Это будет последний высотный ЖК в центре Казани на пересечении улиц Островского и Спартаковской, он будет включать малоэтажную часть и две высотные башни, где разместятся 330 квартир.
А вот федеральный девелопер ЭНКО тоже решил попробовать свои силы в Татарстане, выкупив землю для своего первого проекта. В 2024 году он громко объявил о планах построить жилой комплекс на улице Клубная, которая выходит на Мамадышский тракт. Но, как говорится, обещать — не значит строить. Пока на месте будущего ЖК только тишина и ожидание, а казанцы уже начинают гадать, когда же ЭНКО перейдет от слов к делу. Ведь многие еще помнят рекламные щиты с радостным «Мама, я в Казани!» и спортивную акцию для горожан с участием именитых спортсменов.
В общем, федеральные игроки явно настроены покорить Казань, но пока их успехи напоминают шахматную партию: кто-то делает уверенные ходы, а кто-то все еще думает над стратегией.