Почему судебные дела о возвращении квартиры продавцу приобретают вирусный эффект, можно ли защитить себя от ведомых продавцов и кому это действительно выгодно — разбирались на вебинаре Международного жилконгресса представители МВД, нотариусы, риелторы и юристы.
Никакого эффекта Долиной нет, нужно умело использовать закон
Основная задача, которую решают сегодня все: законодатели, риелторы, юристы, нотариусы — это обеспечение безопасности сделки. По мнению замначальника управления следственного департамента МВД России Александра Бойкова, риелторы, участвующие в заключении сделки, должны нести ответственность за ее чистоту. Согласно статистике по заведенным уголовным делам в Москве, более 60 потерпевших от аферистов продали недвижимость при сопровождении риелторских агентств, а больше 40 — с помощью частных риелторов. А значит, при проведении превентивных мероприятий эти участники сделки могли бы предотвратить продажу недвижимости под влиянием мошенников. В целом, по словам сотрудника МВД, дел с участием ведомых стало больше примерно на 15%.
На данный момент, отмечает директор многофункционального центра электронных услуг «Единая правовая служба» Илья Васильчук, есть три категории ведомых:
Те, кто берет кредиты. Эти сделки не признаются недействительными и толкуются в пользу банков.
Продавцы квартир. Здесь практика сейчас 70% на 30% в пользу продавцов.
Лица, которые под влиянием мошенников совершают теракт. Эту категорию сразу сажают в тюрьму, не разбираясь, отдавали они отчет своим действиям или нет.
При этом во всех трех случаях схема воздействия идентична. Но только при продаже недвижимости используется односторонняя реституция без возврата денег покупателям. Илья Васильчук считает, что никакого эффекта Долиной не существует. Напомним, что один из наиболее громких случаев мошенничества с недвижимостью связан с известной певицей. Когда она призналась, что стала жертвой аферистов, суд встал на сторону Ларисы Долиной.
«Подобные решения были и до дела Долиной, и после него. Закон или суд никого не защищает, нужно умело отстаивать свои интересы с их помощью. Несмотря на истерию СМИ по поводу ведомых мошенниками, на самом деле подавляющее большинство случаев мошенничества с недвижимостью происходит не с участием «бабушек 007», а с помощью поддельных документов, в частности паспорта гражданина РФ», — делится эксперт.
Схемы защиты: задавать неожиданные вопросы или вызывать оперативную группу
По мнению экспертов, защитить права добросовестных покупателей поможет целый ряд превентивных мер.
- Период охлаждения. Отложить сделку можно хотя бы на несколько дней, при этом важно, чтобы риелтор был на постоянной связи с продавцом, так как и мошенники стараются «не потерять» ведомого. Илья Васильчук также подчеркивает, что не следует покупать недвижимость, которая выставлена на продажу меньше двух месяцев назад. В течение этого срока мошенникам легче держать жертву под контролем.
- Передача денег продавцу только после фактического освобождения помещения. Эксперты считают, что стоит поменять модель продаж, чтобы продавцы освобождали квартиру, снимались с учета заранее. Еще лучше, если продавец получит деньги только после подписания акта приема-передачи. «Необходимо, чтобы акт приема-передачи был условием раскрытия аккредитива», — советует юрист по недвижимости Вадим Шабалин.
- Комплексное психиатрическое и психологическое обследование, если продавцом выступает пожилой человек. Взгляды специалистов на эффективность этого пункта в случае судебного разбирательства расходятся, но в качестве подстраховки можно воспользоваться и им. В этом случае предпочтительно вести бабушку в государственную психиатрическую клинику на амбулаторное освидетельствование. Оно занимает 3-4 часа, обязательно в день сделки, стоимость около 30 тыс. рублей. Собеседование с психологом — еще 15 тыс. рублей, но он также автоматически берет на себя обязательство выступить экспертом в суде.
- Видеофиксация того, как продавцу разъясняется, что он навсегда отчуждает имущество. Продавец должен сказать, что добровольно совершает сделку и деньги не будут переданы третьим лицам, а если он решит оспаривать сделку, то его действия будут расцениваться как уголовно наказуемые. Дополнительно нужно, чтобы бабушка подписала заявление, что квартира не участвует в каких-то следственных действиях, продавец не передаст денежные средства третьим лицам. Вадим Шабалин поделился образцами документов: Заявление от родственника продавца и заявление самого продавца о намерениях.
- Установление контакта с родственниками продавцов. Они должны знать о том, что их близкий хочет продать недвижимость, возможно даже их личное участие в сделке. Ведь когда идет речь об отчуждении их будущего наследства, прибегут и дети, и внуки. Желательно узнать у соседей, работодателей, каким было поведение продавца за последние полгода.
- Выяснение места будущего проживания продавца. Можно предложить провести видеоконференцию с близкими для доказательства. «Могут, конечно, организовать и дипфейковое видео, которое в Москве стоит порядка 50 тыс. рублей. Вычислить просто, попросите поправить прическу левой рукой и провести правой рукой вокруг лица», — предупреждает юрист.
- Поиск истинных мотивов продажи имущества, просьба показать переписки в телефоне и неожиданные вопросы. Например: «А как будете переезжать?», «Кто будет помогать собирать вещи?» и т. д. Конечно, мошенники готовят ведомых, поэтому чем неожиданнее будут вопросы, тем лучше. «При подозрении на сопровождение продавца мошенниками можно вызывать оперативную группу, такой вызов будет считаться сообщением о преступлении», — сообщил представитель МВД Александр Бойков.
- Отказ от схем с занижением или завышением стоимости жилья, например, при ипотеке. И обязательное проведение оценки рыночной стоимости на момент заключения договора.
- Обязательная предоплата за несколько дней до сделки. Это будет доказательством того, что бабушка выразила волю продать недвижимость.
- Исключение возможности получения денег в наличной форме. Не передавать деньги напрямую продавцу, например, выстраивая сделки в цепочки и используя аккредитивы или эскроу-счета, чтобы средства сразу поступили следующему продавцу. Тем самым альтернативные сделки рассматриваются как стопроцентная гарантия от мошеннических действий.
- Участие нотариуса во время сделки с видеофиксацией, это дополнительные 30-50 тыс. рублей. Но эта форма заключения договора усиливает воздействие на бабушку.
Вадим Шабалин, юрист рынка недвижимости, поясняет, что страхование титула, которое считается неплохой защитой, сейчас по таким случаям либо не работает, либо есть заградительный тариф, когда выплаты составят ничтожную сумму, например, не более 500 тыс. рублей. Эксперт рассказал, что страховые компании оговаривают условия, что данная ситуация не подпадает под страховой случай и страховому возмещению не подлежит. «Если бы титульное страхование могло полностью закрыть такие вопросы, его бы ввели обязательным, как ОСАГО. Но как отдельный инструмент использовать тоже можно», — считает Вадим Шабалин.
Вадим Шабалин, юрист рынка недвижимости:
— С бабушкой работаем так, чтобы она понимала — если пойдет в суд, у нее будут серьезные неприятности. Из моей практики по Москве больше половины бабушек на сегодняшний день аферистки, то есть они не потерпевшие, а в сговоре с мошенниками. Но доказать это невозможно.
Помните, что обратиться в суд по закону для признания сделки недействительной можно в любое время, так как для оспоримых сделок нет пресекательного срока. А это также может подтолкнуть даже добросовестных продавцов воспользоваться ситуацией и изобразить из себя жертву.
Станет ли нотариальное удостоверение спасением для добросовестных покупателей?
Лоббисты нотариального удостоверения сделок убивают своим предложением конкуренцию на рынке. А инициатива сделать невозможным оспаривание нотариальных сделок неприемлемо для рынка недвижимости, считает президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Векшина. «Частный нотариус не должен заменять собой государственную функцию в части признания сделки. Это может повлечь желание воспользоваться этим в преступных целях», — предупреждает спикер.
Она считает, что проведения формальной проверки недостаточно для спокойствия относительно сделки. «А если продавец не отдал деньги мошенникам, а просто потратил их нерационально, покупатель не несет за это ответственности. Здесь, с моей точки зрения, в некотором смысле ситуация схожа, потому что покупатель свои обязательства исполнил и не должен пострадать», — отмечает Екатерина Векшина. Рациональными она видит инициативы относительно взаимной реституции (возврата денег и недвижимости). Риелторам, подозревающим продавцов на ведомость, эксперт предлагает обращаться за проверкой в гильдию.
Илья Васильчук вообще считает заверение сделок нотариусами очень слабым инструментом защиты от ведомых продавцов. И относит скорее к фейковым способам. Нотариус, по его мнению, не может и не способен на данный момент обеспечить безопасность интересов покупателя, если продавец находится под контролем мошенников, поскольку его инструменты в части разъяснений и проверки довольно ограничены.
Согласно судебной практике юриста, 20% оспоренных сделок с участием бабушек были нотариально удостоверены. При этом нотариусы не несли профессиональную ответственность и не выплачивали компенсацию из своего фонда.
Нотариус Иван Соколов, в свою очередь, заметил, что нет какого-то универсального рецепта, нужно применять весь комплекс мер для защиты сделки. «Каждый нотариус на своем рабочем месте предотвращает совершение правонарушений, поэтому я за то, чтобы нотариус участвовал в сделках. Мы устанавливаем обстоятельства и фиксируем их в отдельном документе в виде декларации об обстоятельствах», — заметил спикер. Он считает необходимым использовать видеофиксацию во время совершения нотариального действия и выяснять мотивы сделки.
Полномочия нотариуса зафиксированы и ограничены, но в рамках разъяснительной работы он способен предотвратить нарушение прав. Также участие нотариуса притормаживает сделку, создавая период охлаждения, поскольку нотариальные сделки не заключаются день в день и требуют предварительной подготовки. Таким образом, нотариальное удостоверение является только одной из тех мер, которые позволят защитить сделку.