2025 год стал для российского рынка недвижимости переломным и во многом показательным. Он не принес резкого обвала, которого многие ждали на фоне высоких ставок и ужесточения ипотечных программ, но и не стал годом роста по инерции, как это было ранее. Рынок вошел в фазу перестройки. Изменились источники спроса, логика ценообразования, поведение покупателей и застройщиков. А главное - стало понятно, что модель, на которой рынок держался последние несколько лет, исчерпала себя.
Чтобы понять, с чем рынок входит в 2026 год, важно разобрать ключевые процессы 2025 года по порядку.
Макроэкономический фон и роль ключевой ставки
Начало 2025 года рынок встретил в условиях жесткой денежно-кредитной политики. Ключевая ставка оставалась высокой, ипотека для большинства покупателей была дорогой, а привычная логика «взял ипотеку и купил новостройку» перестала работать автоматически.
Первая половина года прошла под знаком выжидательной позиции. Покупатели не спешили, продавцы не хотели снижать цены, застройщики удерживали прайсы, компенсируя падение доступности жилья субсидиями, рассрочками и маркетинговыми акциями. Фактически рынок находился в состоянии паузы.
Ситуация начала постепенно меняться во второй половине года. Центральный банк дал сигнал о развороте политики, началось аккуратное снижение ключевой ставки, а вместе с ним и постепенное снижение рыночных ипотечных ставок. Это не сделало ипотеку дешевой, но вернуло ощущение, что пик уже пройден. Именно ожидания, а не сами ставки, стали ключевым фактором оживления.
Что происходило с ипотекой в 2025 году
2025 год окончательно закрепил новую реальность ипотечного рынка. Льготные программы перестали быть массовыми. Семейная ипотека осталась главным драйвером сделок в новостройках, но условия ее использования постепенно ужесточались. Обсуждение ограничения количества кредитов на семью, дифференциация ставок, рост первоначальных взносов - все это формировало ощущение временного окна возможностей.
IT-ипотека потеряла статус универсального инструмента, став нишевым продуктом для ограниченного круга заемщиков. Рыночная ипотека работала, но в основном для тех, у кого был высокий первоначальный взнос или четкая стратегия досрочного погашения.
В результате ипотечный рынок стал более «качественным». Случайные заемщики ушли, остались те, кто реально понимает финансовую нагрузку и способен ее нести. Это снизило количество сделок, но повысило их устойчивость.
Продажи новостроек: удержание цен и скрытая коррекция
Новостройки в 2025 году оказались в сложном положении. С одной стороны, себестоимость строительства продолжала расти. С другой - платежеспособный спрос был ограничен. Прямого обвала цен не произошло, но рынок перешел в формат скрытой коррекции.
Застройщики активно использовали рассрочки, субсидированные ставки, скидки при полной оплате, бонусы за быстрые сделки. Формально цена квадратного метра оставалась стабильной или даже росла, но реальная цена сделки часто оказывалась ниже заявленной.
В крупных городах, особенно в миллионниках, усилилось затоваривание. Объемы непроданных квартир росли, сроки экспозиции увеличивались. В то же время в малых и средних городах ситуация была иной. Там предложение ограничено, новых проектов запускалось меньше, и любой живой спрос быстро отражался на цене.
Именно в 2025 году стало очевидно расслоение рынка по территориям.
Вторичный рынок: возвращение интереса
Вторичный рынок в 2025 году постепенно выходил из тени новостроек. Снижение ставок и усталость покупателей от навязанных условий застройщиков вернули интерес к готовому жилью.
Особенно востребованными стали качественные объекты в домах последних 10-15 лет, с нормальными планировками и инфраструктурой. Старый фонд без ремонта по-прежнему продавался сложно, но ликвидная вторичка начала догонять новостройки по цене.
Разрыв между первичным и вторичным рынком оставался высоким, но тенденция к его сокращению стала заметной именно во второй половине 2025 года. Это важный сигнал для 2026 года.
Поведение покупателей: осторожность и прагматизм
Покупатель 2025 года сильно отличается от покупателя 2021 или 2023 годов. Исчезла спешка, пропал страх «не успеть». Люди начали считать деньги.
Основные стратегии покупателей в 2025 году:
- покупка за собственные средства без ипотеки
- минимальная ипотека с быстрым досрочным погашением
- альтернативные сделки
- выжидание и размещение денег на вкладах с расчетом на вход позже
Интересно, что во второй половине года начался постепенный переток части сбережений из депозитов в недвижимость. Это был не массовый бег, а аккуратный разворот. Люди, накопившие капитал за последние 2-3 года, начали фиксировать текущие цены, понимая, что окно низкой конкуренции может закрыться.
Что рынок вынес из 2025 года
Главный итог 2025 года - рынок перестал быть однородным и простым. Он стал сложным, сегментированным и зависимым от множества факторов:
- Новостройки больше не растут автоматически.
- Ипотека перестала быть универсальным решением.
- Вторичный рынок снова стал интересен.
- Регионы начали жить по разным сценариям.
Это и есть новая нормальность, с которой рынок входит в 2026 год.
Перспективы рынка недвижимости в 2026 году
2026 год обещает стать годом движения, но не резких скачков. Основной драйвер - продолжение снижения ключевой ставки. Если ожидания рынка оправдаются и ставка опустится к уровню 12% и ниже, ипотека снова станет рабочим инструментом для более широкого круга покупателей.
Основное оживление спроса вероятнее всего придется на вторую половину 2026 года. Именно тогда:
- активизируется отложенный спрос
- на рынок вернутся продавцы, которые ранее ушли в ожидание
- усилится конкуренция за ликвидные объекты
- начнется рост цен на вторичном рынке
Новостройки будут чувствовать себя по-разному. В перегретых локациях возможна стагнация или локальная коррекция. В дефицитных регионах рост продолжится.
Важно понимать, что рост цен в 2026 году будет не взрывным, а постепенным. Рынок больше не готов к скачкам на десятки процентов за год. Он стал осторожным.
Что это значит для участников рынка
Для покупателей 2026 год станет годом выбора. Те, кто войдет на рынок в первой половине года, смогут воспользоваться меньшей конкуренцией. Те, кто отложит покупку до снижения ставок, столкнутся с ростом цен и конкуренции.
Для инвесторов рынок станет более избирательным. Работать будут не все объекты, а только те, где есть понятная экономика.
Для застройщиков 2026 год станет экзаменом на гибкость. Придется конкурировать не только маркетингом, но и продуктом.
Итог
2025 год не разрушил рынок недвижимости, но лишил его иллюзий. Он показал, что рынок умеет адаптироваться, но требует более осознанных решений. 2026 год станет логичным продолжением этого процесса. Без истерик, без пузырей, но с движением, которое почувствуют все участники рынка.
Желаю всем нам в Новом году качественных и прибыльных сделок с недвижимостью!